מחירי הדיור בתל אביב יורדים בחודשים האחרונים. לפי הלמ"ס, מדובר בקצב ירידה של כ-1% בחודש. הירידה הזו היא מינורית לעומת העלייה שהתרחשה כאן בשנים האחרונות ובכל זאת - מי שהתרגל לקבל תשואה קבועה שנובעת מעליית ערך בעקבות רכישת דירה בעיר - יצטרך להתאזר בסבלנות.

בחודשים ספטמבר ואוקטובר נעשו כמה עסקאות בעיר שמשקפות מה המחיר למ"ר בשכונות השונות ובעיקר - מה קרה למי שמכר את הדירה אחרי יותר מעשור. חיפשנו עסקאות כאלה והאמת לא שונה ממה שהתרגלנו אליה לפני המצב הקיים בעיר - מי שמכר את הדירה אחרי יותר מעשור הרוויח 10% בשנה מעליית ערך.

המשקיעים נהנו יותר, כי הם הרוויחו גם דמי שכירות שנעים בגבולות 3%-2.5% בשנה. בחודש אוגוסט, כזכור, פרסמנו כי מספר העסקאות בתל אביב דווקא נמצא בהתאוששות, לעומת אשתקד. לא בטוח שזה סימן מעודד וצריך לחכות לחודשים הבאים, בעיקר אוקטובר, נובמבר ודצמבר, אחרי חזרת החטופים וככל הנראה גם הורדת ריבית.

לפני כשלושה שבועות נמכרה דירה ברחוב מח"ל בעיר (נווה אליעזר בדרום תל אביב), במחיר של 1.84 מיליון שקל בלבד. זה נתון מעניין וחריג ביחס לתל אביב. יחד עם זאת, מדובר בנכס של כ-60 מ"ר, מה שמשקף מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירה בקומה השלישית, שנרכשה על ידי בעלי הנכס לפני כמעט 12 שנה. עליית הערך על הנכס הייתה נמוכה מהמקובל. היא נקנתה ב-1.05 מיליון שקל בלבד ולכן עליית הערך היא בגובה 75% "בלבד".

בטווח הארוך, זה משתלם. דירות בנחלת בנימין (פלאש 90/ מרים אלסטר)

בנכסים גדולים יותר, של ארבעה חדרים למשל, כמעט ולא תראו תשואה נמוכה. ברחוב בויאר אברהם (רמת אביב ג') נמכרה ממש לאחרונה דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בשטח של כ-95 מ"ר ב-3.925 מיליון שקל - קצת יותר מ-41 אלף שקל למ"ר (נשמע זול לסביבה, אבל מדובר בבניין שנבנה בשנת 1990). התשואה: 164% בתוך יותר מ-18 שנה.

ברחוב לוי אשכול בעיר נמכרה דירה בקומה השביעית, כ-94 מ"ר במחיר של 4.4 מיליון שקל - כ-47 אלף שקל למ"ר. זוהי תשואה של 170% בתוך יותר מ-18 שנה. בזמנו נרכש הנכס ב-1.63 מיליון שקל בלבד.

מנגד, ביהודה המכבי מצאנו עסקה פחות טובה. דירה שנרכשה לפני כמעט 9 שנים, בדצמבר 2016, במחיר של 3.65 מיליון שקל, נמכרה בחודש האחרון במחיר של 5 מיליון שקל. לכאורה, המוכר הרוויח כ-1.35 מיליון שקל מעליית ערך, אבל מדובר בתקופה ארוכה ובעלייה נמוכה לעומת הממוצע בשוק.

מנגד, ברחוב גונן בעיר, מצאנו דירה שרשמה עליית ערך מטורפת: היא נקנתה בסוף שנת 2020 במחיר של 1.8 מיליון שקל (82 מ"ר, קומה שנייה), ונמכרה כעבור פחות מ-5 שנים במחיר של 3.763 מיליון שקל - עליית ערך של כ-109% - 20% לשנה, כשלא ידוע אם הנכס היה מושכר, כך שצבר תשואה גבוהה יותר.

עסקה נוספת נעשתה ברחוב לוין קיפניס, שם המוכר הצליח למכור את הדירה אחרי שגר בה מעל 24 שנה. התשואה הייתה 232%, כמעט 10% לשנה. מדובר בדירה בקומה ראשונה, 107 מ"ר, והמחיר כעת: 4.18 מיליון שקל.

עוד ב-

קלוד נחמיאס: "עד ששדה דוב יסתיים, המחירים שם יעלו ב-50%"

לכתבה המלאה

כפי שאפשר לראות, חלק מהעסקאות האחרונות בתל אביב נעות סביב ממוצע נמוך יותר, כ-4 מיליון שקלים. הממוצע בתל אביב הוא גבוה יותר (סביב 60 אלף שקל למ"ר, אבל המחיר הממוצע לדירה נמוך בהרבה, קצת יותר מ-4 מיליון שקל, בשל רכישת דירות קטנות) וסביר להניח שנרגיש את זה היטב במבול העסקאות שינחת עלינו כאשר פרויקטים נוספים בשדה דב יקבלו היתר בנייה. המחיר הממוצע יעלה, ומעניין יהיה לראות איך האזור כולו (כלומר, תל אביב) יושפע מכך.