בחודש דצמבר 2018, חודש אחרי הגרלת מחיר למשתכן, רמי שבירו קיבל היתר לפרויקט שלו בגליל ים. בניגוד ליזמים אחרים, הוא לא מכר את כל הדירות בשוק החופשי, אלא שמר אותן לעצמו והשכיר אותן ל-5 שנים תמורת הטבות מס. מדובר ב-30 דירות במסגרת מחיר למשתכן. השאר נכנסו לשכירות.

התקנות של מחיר למשתכן קובעות שזוכה יכול למכור דירה באחד משתי אפשרויות: תוך 7 שנים מהזכייה במכרז או תוך 5 שנים מהאכלוס - המוקדם מבניהם. בחודש הבא, רוכשי הדירות יוכלו למכור את הדירות שלהם - קצת יותר משנה אחרי ששאר רוכשי הדירות, כמו בפרויקט של פרשקובסקי, שחררו את הדירות לשוק והביאו להיצע מוגבר וירידת מחיר זמנית.

בחודש דצמבר האחרון חשפנו את התופעה שמטלטלת את השוק בגליל ים: "זוכי מחיר למשתכן התעוררו - ומחירי הדירות בגליל ים צנחו", זעקה הכותרת. בדיקה העלתה כי הפער בין הדירות של זוכי מחיר למשתכן לבין הדירות החדשות הגיע ליותר מ-700 אלף שקל. מתווך מהשכונה, ניר פיינה, טען כי "ההיצע גדל ומכרתי דירה בפחות מ-4 מיליון שקל". מאז, הדירות נמכרו וחלקן ירד מהמדף. כעת, ההיצע שוב מוגבל וזה גורם למחיר לעלות.

הכותרת מדצמבר האחרון

אז מה קורה היום, כמעט שנה אחרי, בגליל ים ואיך ישפיעו הדירות החדשות של שבירו על השוק המקומי? "כל המכרזים בגליל ים היו ב-2017, כלומר כולן מותרות למכירה. אבל משהו קרה עם רמי שבירו. הוא החליט להשכיר חלק מהדירות וההתחייבות שלו תסתיים בחודש הבא. בקרוב ישתחררו עוד דירות לשוק", אומר אותו מתווך, ניר פיינה, הבעלים של פיינה נכסים.

בדקנו. הרוכשים של רמי שבירו שילמו בזמנו כ-14,574 שקל למ"ר. יחד עם ההצמדה, מחירי הדירות נעו סביב 1.3 מיליון שקל ל-3 חדרים, 1.6 מיליון לפחות בממוצע ל-4 חדרים, 2-2.2 מיליון שקל לדירות מרווחות יותר. הממוצע נע סביב 17 אלף שקל למ"ר. כיום נעים המחירים בפרויקט סביב 38 אלף שקל למ"ר. לכאורה, אפשר לומר שמי שקנה אז הרוויח מעל 2 מיליון שקל, אבל צריך לזכור: מחירי הדירות עלו מאז בכל הארץ וסביר להניח שבגליל ים העלייה היא גבוהה, אבל לא חריגה.

פער של מיליון שקל. דירות יד שנייה בגליל ים (ניר פיינה)

"המחירים בפרויקט של שבירו, בעוד חודשיים, צפויים להיות כאלה, סביב 38 אלף שקל למ"ר", אומר פיינה ל-ice. "המחירים בפרויקטים החדשים גבוהים יותר - סביב 42 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה חדשות יותר. הקבלנים מוכרים אפילו סביב 43-44 אלף שקל למ"ר - כלומר בערך 4.35 לדירת 4 חדרים ממוצעת של 100 מ"ר".

כלומר, דירות מחיר למשתכן במחיר נמוך יותר.
"במילים פשוטות, מי שקיבל בזמנו הנחה של 300 אלף שקל בקניה, כנראה יקבל פחות. מצד שני, השוק קובע את המחיר. יש לי היום דירת 4 חדרים ב-3.9 מיליון שקל ויש ב-4.5 מיליון שקל, שתיהן במחיר למשתכן. מידת ההשקעה חשובה. אחת מושקעת מאוד עם נוף, ואחת לא מושקעת, בלי נוף ובלי מחסן. השוק מעדיף את הדירות המושקעות יותר".

מה קורה בגליל ים מאז יולי 2024?
"אני לא יכול לומר שהמחירים ירדו, הם פשוט התייצבו. אתן דוגמא. ב-22 ביולי 2024, היה המועד הראשון שבו אושרו הדירות למכירה. מכרתי דירת 4 חדרים בפרויקט של פרשקובסקי ב-4.1, ועכשיו המחירים נעים סביב 4-4.3 מיליון שקל. איפה יש פער? אם אתה נכנס לגרף העסקאות ברשות המסים בגליל ים, עד יולי 2024, מה שהיה אפשר למכור זה היה דירות בשוק החופשי, פרויקטים, ושמה תנאי התשלום היו שונים. הקבלנים נתנו מבצעי מימון, 20/80, ואז הם שילמו יותר. אין מה להשוות, כי אותם רוכשים קיבלו הטבות מימון ושילמו על זה כסף. בפועל, זו לא ירידה".

אם אתה משווה דירות בשוק החופשי שאינן למחיר למשתכן, בספטמבר 2023 לעומת היום - מה ההבדל?
"אולי עלו קצת, אבל בגדול - נותרו אותו דבר".

לא השתנו שנתיים?
"קח דוגמא משני פרויקטים. באמפא דורשים 4.8 ויצחקי דורש 5.3 מיליון שקל. שים לב שיש פער בין דירות שוק חופשי למחיר למשתכן - כמעט מיליון שקל. זו הכותרת שלי".

מעניין. איך זה קורה?
"אין הבדלים גדולים באיכות, אלא בתנאי המימון והפריסה. לאנשים יש 3 שנים לקנות, אפשר לגור בדירה וכרגע מלחמה והכותרות לא טובות. הם מקווים להתחייב על דירה ושהמחירים יעלו. אל תשכח מה קורה בשוק היד השנייה: על הדירות צריך לשלם במזומן. שלם וקח. לא לכולם יש כסף. הלוואות גישור עולות כסף".

כמה עולה הלוואת גישור?
"בערך 3,000-3,500 שקל לחודש לכל מיליון שקל".

עוד ב-

איילת שקד מרוויחה 75 אלף שקל ל-60% משרה. אבל השכר קופץ

לכתבה המלאה

זה לא מעט. כלומר, הטבות המימון שוות עשרות אלפי שקלים.
"כן, אבל זה גם מונע מאנשים לחוצים למכור מהר ולהתפשר. כששיווקתי פרויקטים בשכונה, הפסקתי כי אני לא יכול להמליץ ללקוח על דירה חדשה כשיש פער של 15%. שים לב מה קורה גם בדירות 3 חדרים: פער של עד מיליון שקל בין דירה חדשה לבין דירת מחיר למשתכן. יש לי דירה כזו שמשווקת ב-3.1 מיליון שקל ובפרויקטים של הקבלנים לעתים זה מגיע ל-3.8-4.1 מיליון שקל. לעומת זאת, מכרתי לאחרונה דירה של 134 מ"ר ועוד 20 מ"ר מרפסת במחיר של 6.65 מיליון שקל. וזו דירת יד שנייה. יש ויש".