פסק דין מעניין שהתקבל לאחרונה בבית משפט השלום בקריית גת מציף שאלה חשובה: מהי חובת הגילוי בעת מכירה דירה? זוג רכש דירה באזור הדרום, אבל לא ידע שהמוכרים נמצאים בעיצומו של הליך משפטי מול הקבלן ומול אחד השכנים. מתברר כי הדירה אף סבלה מרטיבות, שמעולם לא דווחה לקונה.

השאלה היא היכן מתחילה ומסתיימת חובת הגילוי לקונים והאם כל הסתרה נחשבת בדיעבד להפרת חוזה? במקרה הזה, בשנת 2017 רכש זוג דירה מידיים פרטיות. לאחר הרכישה התברר להם כי מתנהלים שני הליכים משפטיים – האחד מול הקבלן שבנה את הבניין, והשני מול שכן מהקומה שמעל – בנוגע לליקויי בנייה ולרטיבות.

בתביעה שהוגשה כשלוש שנים לאחר מכן, דרשו הרוכשים פיצוי של 160 אלף שקל בטענה להפרת חוזה מהותית. הם טענו שהוסתרו מהם גם ההליכים המשפטיים וגם ליקויי רטיבות חמורים. לטענתם, אם היו מודעים לכך מבעוד מועד, לא היו חותמים על החוזה. הם טענו כי נגרמו להם נזקים רבים והפסדים של ממש, בין השאר בגין הפסד שכר דירה, וכן הוצאות לניהול הליך כנגד השכן בפני המפקחת על המקרקעין בבאר שבע.

האם המוכרים יכלו לגלות על הרטיבות? (shutterstock)

הנתבעים מצדם טענו כי לא הסתירו דבר, וכי חוות דעת מקצועית שנערכה לפני הרכישה לא הצביעה על ליקויים. לדבריהם, מדובר בתביעה שנועדה להפעיל לחץ פסול ולהפיק רווח לא מוצדק. חשוב לציין כי שלושה חודשים לאחר שהתביעה הוגשה, הרוכשים מכרו את הדירה לצד שלישי במחיר של 1.8 מיליון שקל. הרוכשים סיפרו כי התחייבו בפני הקונים שלהם כי ימצו את ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים לתיקון הליקויים. בסופו של דבר תוקנו הליקויים בדירת השכן כבר בשלהי שנת 2021 ובכך השלימו התובעים את התחייבותם.
 

הנתבעים טענו במהלך הדיון כי "במהלך שלוש שנות מגוריהם התובעים לא פנו כלל אלינו בטענה לאי גילוי עניין ליקויי רטיבות". הם הוסיפו כי בעת מכירת הדירה לא היו ליקויי רטיבות בדירה והראיה היא כי התובעים לקבלת חוות דעת מומחי בדק בית ורק לאחריה נחתם החוזה. עוד טענו כי לא הוכח כלל על ידי התובעים כי הליקויים הנטענים על ידם הם אותם ליקויים אשר היו לטענתם בדירה עובר לחתימת חוזה המכר. "במהלך השנים יתכן ויתווספו ליקויים נוספים. התובעים ויתרו על זימונו של המומחה מטעמם לעדות", נטען.

השופט אבישי זבולון הכריע: אכן הייתה כאן הפרת חוזה, אבל לא ברמה שמצדיקה פיצוי גבוה כפי שנתבקש. הוא דחה את טענות הקונים על רטיבות שלא דווחה, אך קבע כי הסתרת ההליכים המשפטיים מצד המוכרים מהווה הפרת חובת הגילוי. עם זאת, הוא קבע שהפגם לא היה מהותי – וסביר להניח שהעסקה הייתה מתבצעת גם אם הרוכשים היו מודעים לכך. "לא נגרם לתובעים הפסד כספי בגין מכירת הדירה, הדירה נמכרה קצת פחות ממחיר השוק, אבל במכירה אין הפסד כספי. במשך חצי שנה הפסידו את דמי השכירות, אבל זה לא נכלל בכתב התביעה", כתב השופט. התובעים ציינו כי "לא רצינו פיצויים וגם לא רצינו לתבוע, רצינו למכור את הדירה ולעזוב... ראינו שהשכן לא נותן להיכנס (לדירה) ולא פותר את הבעיה אז החליטו להגיש נגדו את התביעה וגם נגד הנתבעים כאן".

השופט כתב בהחלטתו כי "התובעים ביססו את כל טיעוניהם בעילת הפרה יסודית ולא הניחו כל תשתית ראייתית לעניין נזקיהם הכלליים בגין ההפרה, לרבות ויתור על זימון המומחה מטעמם, כאשר הוברר כי בסופו של יום הליקוי תוקן על ידי השכן". בית המשפט פסק לתובעים פיצוי מתון יחסית של 30 אלף שקל, בתוספת 5,000 שקל עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

המסר העיקרי למשקיעים ולרוכשים פרטיים: שקיפות מלאה בעסקת נדל"ן אינה רק עניין מוסרי – אלא חובה משפטית. וכדאי מאוד לוודא שכל פרט חשוב בנוגע לנכס נבדק ומגובה בתיעוד, במיוחד כשמדובר ברקע משפטי או בליקויי בנייה אפשריים.

עוד ב-

שכרו דירות לטווח ארוך וגילו: "בעיות איטום, תקלות בצנרת ורטיבויות"

לכתבה המלאה

לאחרונה פרסמנו מקרה אחר, בו אשה מכרה דירה לחברתה הטובה מהעבודה ולא דיווחה על רטיבות. היא טענה כי ה"ורדתי לה במחיר. שתגיש תביעה נגד השכנים". במקרה הזה, פסק הדין של השופט היה מעט שונה.