המלחמה עם איראן משפיעה על כולנו בחיי היום-יום, וגם על שוק הנדל"ן, אך בדומה לרוח הישראלית, גם השוק מגלה עמידות כשהוא עדיין מייצר עסקאות תחת אש, ואחת כזאת נחתמה בתל אביב בימים האחרונים בעת מטחי הטילים - דירת גן ארבעה חדרים נמכרה ב-2.9 מיליון שקל. לכאורה, זה נראה גבוה ביחס לדירת 4 חדרים ישנה, אבל כשמחברים את השווי של הגינה, מקבלים מספר בהחלט הגיוני.

לרוב, שטח גינה מחושב, אקוויוולנטית (במילים פשוטות, שווי מ"ר גינה מחושב ביחס למחיר מ"ר בנוי), סביב 0.25. כלומר, נהוג לחשב שטח גינה בערך כרבע משטח בנוי. אם נניח ששווי מ"ר בנוי בדירה בתל אביב עומד על 60 אלף שקל, אפשר להניח ששווי מ"ר גינה שווה 15 אלף שקל. החישוב הסופי מעט שונה, ויש הבדל בין גדלים שונים של גינה (מעל גודל מסוים, המקדם יורד) אבל זה הבסיס.

הדירה, שהיינה בגודל כ-70 מ''ר, כולל גינה המשתרעת על פני כ-100 מ''ר נמצאת ברחוב דם המכבים בשכונת רמת ישראל בעיר ועל אף שלנכס יש זכויות הרחבה נוספות לדירה ואופציה להוסיף ממ"ד, כעת הוא ללא מרחב מוגן והוא נמכר דווקא עכשיו למרות הביקוש הגבוה לנכסים ממוגנים בעת הזאת. סביר להניח שדירה רגילה הייתה נמכרת במחיר נמוך בהרבה באזור הזה.

הכניסה לדירת הגן בתל אביב (רועי וייס)

הגינה מוסיפה ערך. בחישוב מהיר, אקוויוולנטית, נקבל כ-30 אלף שקל למ"ר. זה מחיר מצוין לאזור. לאחרונה, ברחוב דרך משה דיין הסמוך, נמכרה דירת גן 3 חדרים עם גינה במחיר של 2.98 מיליון שקל - כך לפחות לפי נתונים שקיבלנו מרשות המסים. הדירה היא קטנה יותר, בשטח 67 מ"ר, כך שבהחלט אפשר להבין שזו רמת מחירים הגיונית לאזור. במקרה זה המוכרים היו גרים בדירה ורוצים להשתדרג לאיזור אחר כעת, בדומה אליהם, הקונים רכשו את הנכס ומתכננים גם כן לגור בו.

"השוק מגלה עמידות גם בימים מורכבים, וזה סימן נהדר לישראלים. אין ספק שהמלחמה המתמשכת והסיטואציה הנוכחית מול איראן גרמה לנכס להימכר במחיר מעט נמוך יותר, אך השוק תמיד מגיב לאירועים אקטואליים וזה לא מפתיע", אמר ל-ice המתווך רועי וייס מרי/מקס WIN תל אביב שהוביל את העסקה. "בכל מקרה, במצב הנוכחי אני בטוח שזאת עסקה מצוינת לשני הצדדים, שכן המוכרים הצליחו לקבל את מבוקשם בעת מאתגרת, בעוד הקונים רכשו נכס שערכו צפוי לעלות בשנים הקרובות".

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן בדרך? דירות בלי ממ"ד ב-400 אלף שקל

לכתבה המלאה

חשוב לציין כי ההחלטה לרכוש דירה ללא ממ"ד בימים אלה מעט חריגה, אבל כפי שאתם יכולים לראות, עסקה דומה של דירת 4 חדרים עם ממ"ד הייתה אמורה לעלות לפחות 20%-10% יותר. הסיבה היא כנראה כלכלית. אחד החישובים שרוכשים עושים היום הוא האם יש מקלט או מרחב מוגן באזור, מה שיכול לסייע להם. גם אפשרות של הצבת מרחב מוגן בגינה קיימת בימים אלה, בכפוף לעמידה בתנאי ההקלות החדשות.