רבות נכתב על הטירוף שהתחולל במחירי הדיור בשנה האחרונה. שנה שבה עלו מחירי הדיור בשמונה עשר אחוזים ומחירה של דירה ממוצעת התייקר בשלוש מאות אלף שקל. מרבית התקשורת עסקה בקשר שבין ההיצע – מספר הדירות הנבנות – לבין מחירי הדיור.

אמנם, מחירו של כל מוצר קשור להיקף ההיצע אולם במקרה של הדיור חוסר האיזון שנוצר בעשור ומחצה האחרונים קשור יותר לשינויים בביקוש מאשר לשינוי בהיצע. לראייה, כמות התחלות הבניה הגיע בשנה האחרונה לשיא של שנים רבות ובכל זאת גם הטירוף במחירים הגיע לשיא חסר תקדים. גם בשנים קודמות ראינו כי הגדלת ההיצע אין בה די. רחוק מכך.

לכן, חשוב מאוד להבין מה הם הגורמים המשפיעים על הגידול בביקוש. ישנם שלושה גורמי ביקוש מרכזיים בשוק הדיור. הגורם הראשון והכי חשוב מבחינת המדיניות הכלכלית הוא הזוגות הצעירים שלהם אין אף דירה והם מבקשים לרכוש דירה ראשונה.

הגורם השני הוא המשקיעים. אלה שרוכשים דירות רבות למטרות השקעה ורווח או גורמי חוץ המשקיעים בדירה בישראל. לאורך השנים נע מספרם בין עשר לעשרים אלף משקיעים. כלומר השינוי בביקוש של משקיעים היה קטן יחסית ותרומתם לעליות המחירים אינה בטלה אמנם אך לא היא המרכזית. הבעיה הגדולה בגורם השלישי.

הגורם השלישי הוא דור ההורים והסבים של ילדים צעירים אשר עדיין אינם בגיל של רכישת דירה. אלה מוטרדים שמא כאשר יגיעו ילדיהם לגיל שבו רוכשים דירה, עליות המחירים יגיעו לרמה כה גבוהה עד אשר ימנע מהם לסייע לילדיהם לרכוש דירה ראשונה וילדיהם יאלצו לשכור לאורך שנים רבות דיור במקום להגיע לדירה ראשונה בבעלותם. במקרים רבים, מנצלים ההורים את המועד שבו הם נדרשים לשפר דיור – כלומר לעבור לדירה גדולה יותר – כדי להגדיל את מספר הדירות שברשותם לשתיים. לקנות את הדירה הגדולה יותר מבלי למכור את הדירה הישנה.

בעבר, היינו עד לשנת 2008, החלטת השקעה זו לא הייתה כדאית. הצמיחה לנפש הייתה גבוהה ועימה עלתה גם הריבית הריאלית. שתי אלה חייבות להיות מתואמות אחרת ייווצרו לחצים אינפלציוניים. הצמיחה הגבוהה יצרה הזדמנויות השקעה טובות יותר מהשקעת ההון המשפחתי בדירה שנייה ואילו הריבית הגבוהה ייקרה את המשכנתא. לפיכך, עד לשנת 2008 לא היו משקי בית רבים שהשקיעו את הונם המשפחתי בשתי דירות. למרבה הצער, המדיניות הממשלתית הכושלת מאז שנת 2008 ואילך יצרה ציפיות למחירי דיור שילכו ויעלו וכתוצאה מכך השתנה פרופיל ההשקעות של מאות אלפי משפחות. כעת הסטנדרט במעמד הביניים ומעלה הוא לרכוש שתי דירות במקום אחת ככלי הגנה נגד שחיקת היכולת של ההורים לסייע לילדיהם בעתיד.

התוצאה של תהליך שינוי פרופיל ההשקעות בדיור של משפחות רבות הוא שדור ההורים מקדים ביקושים שאמורים היו להתממש בעוד עשר או עשרים שנים (עבור הילדים כאשר הם יהפכו לזוגות צעירים בעתיד) להיום ויוצר צוואר בקבוק של ביקושים ששום גידול בהיצע לא יכול להתמודד עימו. מטבע הדברים צוואר הבקבוק של הביקוש מעלה מחירים ויוצר מצידו ציפיות גבוהות עוד יותר לעוד עליות מחירים. אלה מצידם מקדימים עוד ביקושים ובמעגל קסם שלילי של נבואה המגשימה עצמה אנו סובבים סביב עצמנו כבר חמש עשרה שנים.

בשנה האחרונה נוספה צרה חדשה. האינפלציה. זו שוחקת את הריבית הריאלית ודוחקת עוד משפחות לרכוש דירה שניה ושלישית. זאת, מאחר והשקעה בדירה מגינה על ההון המשפחתי מפני שחיקתו באמצעות האינפלציה. עדות לכך ניתן לראות בעליות המשמעותיות בשכר הדירה בחודשים האחרונים. עליית שכר הדירה נובעת ברובה מהאינפלציה ובחלקה מעליית מחירי הדיור.

כך או כך, לא ניתן יהיה לעצור את הטירוף בדיור ללא עצירת האינפלציה. אנו חייבים אפוא להגביר את המלחמה ביוקר המחיה כיוון שאי אפשר יהיה להסתמך אך ורק על כלי הריבית. האינפלציה היא חמישה אחוזים אם מתעלמים מהאינפלציה בדיור ומעל שמונה אחוזים אם כוללים גם את עליית מחירי הדיור. לא נוכל להעלות את הריבית של בנק ישראל לשבעה אחוזים ולהפוך אותה לריבית ריאלית מבלי לפגוע חמורות במשק. על כן אין מנוס ממלחמה ישירה של הממשלה במונופולים וביבואנים הבלעדיים כמו גם מלחמה של הממשלה בנטייה המגונה שלה עצמה להעלות מחירים שבאחריותה. הממשלה החדשה חייבת לעצור את האינפלציה ומהר אם היא באמת מעוניינת בעצירת מחירי הדיור.

עוד ב-

השמאל הוכה קשות ובימין צריכים להפיק לקחים | פרופ' ירון זליכה

לכתבה המלאה

*הכותב הוא יו"ר המפלגה הכלכלית וראש ביה"ס לחשבונאות, כלכלה וניהול כספים בקריה האקדמית אונו