השוק

בשורה משמחת: כך תוכלו ליהנות מתשואה עודפת בתיק ההשקעות בישראל

על פי הסקירה השבועית של בית ההשקעות מיטב, זרימת כספים לחיסכון לטווח בינוני-ארוך שמופנית להשקעות חופשיות הוכפלה בשנים האחרונות. ריבית בנק ישראל צפויה לנוע בין 3.25% ל-3.50% בעוד 12 חודשים | כל הפרטים

כתבי ice השוק | 26/10/2025 15:38

משקיעים בבורסה-אילוסטרציה (צילום shutterstock)

אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי במיטב, פרסם היום (ראשון) את הסקירה השבועית של בית ההשקעות. מהדו"ח עולה כי זרימת הכספים לחיסכון לטווח בינוני-ארוך שמופנית להשקעות חופשיות, הוכפלה בשנים האחרונות.

היא מספקת תמיכה באפיקי השקעה מקומיים שהמשיכו לייצג תשואה עודפת למרות המלחמה. המצב לא צפוי להשתנות, אלא אם שוב יתרחשו אירועים מקומיים חריגים. סוף המלחמה והתקרבות הורדת הריבית עשויים לשנות מגמה בשוק הדיור, אך צריכים לקחת בחשבון שחלק מהנסיבות שתמכו בעבר ברכישת דירות נחלשו או נעלמו.

מתחילת המלחמה אפיקי השקעה המקומיים השיגו תשואה טובה יותר מהמדדים המקבילים בחו"ל. ת"א 125 היה הטוב ביותר מבין המדדים העיקריים, אף יותר מנאסד"ק. גם תל בונד שקלי השיג תשואה גבוהה יותר מבין מדדי אג"ח בדירוג השקעה.

אחד ההסברים ליתרון המקומי הוא FOMO. המשקיעים ציפו לסיום המלחמה שהיה מוביל לעליות בשווקים בישראל ופחדו להישאר בחוץ. זה תרם לעודף ביקושים מתמשך, למרות הצמיחה הכלכלית הנמוכה ועלייה לא ממש מצטיינת ברווחיות החברות.

עם זאת, גם בתקופה של חמש השנים האחרונות ת"א 125 הצטיין. ההסבר האפשרי להצטיינות של האפיקים הישראליים בשנים האחרונות הנו הגידול בזרימת החיסכון אל המשקיעים המוסדיים. כניסה נטו ב-12 החודשים האחרונים אל הגופים המוסדיים וקרנות הנאמנות (ללא הכספיות) הסתכמה בכ-113 מיליארד שקלים, שיא של כל הזמנים וכמעט הכפלה לעומת השיא הקודם ב-2021. בתוך סכום זה לא כלולות השקעות בפוליסות המשתתפות בגלל שאין לגביהן נתונים חודשיים.

תרומה חשובה לזרימת כספים להשקעות חופשיות הייתה לביטול אג"ח מיועדות. ב-2021 המוסדיים השקיעו באג"ח מיועדות כ-40 מיליארד שקלים. כספים אלה נגרעו מהשקעות חופשיות. לעומת זאת, בשנה האחרונה הפדיון של אג"ח מיועדות הוסיף להגדלת מקורות של השקעות חופשיות מעט פחות מכ-10 מיליארד שקלים.

חלק גדול מכספים אלו עוברים להשקעות בחו"ל, אך לא מעט נשאר בישראל. בקרנות הנאמנות (ללא כספיות) כמעט כל צבירת נטו הושקעה בשנה האחרונה בישראל. בקרנות השתלמות כ-49% מצבירת נטו הושקעה באפיקים הסחירים בישראל (לא כולל מק"מ).

לעומת זאת, בקרנות הפנסיה החדשות רק כ-3% מצבירת נטו הושקעה באפיקים הסחירים בישראל (ללא מק"מ). עם זאת, קרנות הפנסיה השקיעו סכומים גבוהים בהשקעות לא סחירות בישראל, מה שעשוי להשפיע בעקיפין על ביצועי השוק הסחיר בגלל הקטנת היצע של ני"ע סחירים.

הגידול בצבירת החסכונות צפוי להימשך. לכן, לאורך זמן האפיקים בישראל צפויים לייצר תשואה עודפת, למעט התקופות בהם האירועים המקומיים יפגעו בשווקים ובכלכלה. לטענת הכלכלן הראשי בבית ההשקעות מיטב, זרימת כספים "חצי-אוטומטית" באמצעות הפקדות לחיסכון לטווח בינוני-ארוך בישראל צפויה להמשיך ולייצר תשואה עודפת באפיקים המקומיים, למעט תקופות של אירועים מקומיים חריגים.

בחודשים יוני-אוגוסט ירדו מכירות הדירות החדשות ויד שנייה לעומת מרץ-מאי בכ-8% . עם זאת, מכירות הדירות החדשות באוגוסט היו הגבוהות ביותר מאז פברואר (נתונים מנוכי עונתיות).

בשלוש השנים האחרונות התחלות הבנייה של הדירות שמיועדות למכירה, שממשיכות לגדול, היו הרבה יותר גבוהות ממכירות הדירות החדשות בפועל. ברבעון השני הפער הגיע לשיא של 6.4 אלף דירות. מצב זה גרם להצטברות מלאי הדירות החדשות העומדות למכירה שהמשיך לגדול בהתמדה. בשלב זה הוא מספיק לשנתיים וחצי של מכירות.

הנגישות לרכישת דירה נמוכה הרבה יותר במעבר. היום נדרשות כ-170 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירה ממוצעת, שיא של כל הזמנים. לצורך השוואה, בסוף 2020, לקראת העלייה החדה במחירי הדירות, נדרשו כ-140 משכורת.

ריבית בנק ישראל לא צפויה לרדת במהירות, אלא בהדרגה. גם בסיום תהליך ההורדה היא לא צפויה להיות נמוכה יותר מהתשואה הממוצעת על השכרת דירות שעומדת על 2.5%-3.0%. מבחינת משקיעים, כדאיות רכישת דירה נחותה ביחס למצב שהיה עד לפני שלוש שנים כשהריבית הייתה אפסית.

על פי דיווחים של משרד האוצר, לא מעט משקיעים נכוו בשוק הדיור ומכרו דירות בהפסד. בסה"כ, השקעה בדירות לא הניבה בשנים האחרונות תשואה שמתחרה עם השווקים הפיננסיים.

מדד מחירי הדירות עלה ב-5 שנים האחרונות, שהיו הטובות ביותר למחירי הדירות מאז 2015, ב-40%. לעומת זאת, התשואה הממוצעת שהניבו קרנות השתלמות באותה התקופה הייתה 54% (מסלול כללי). בהתחשב בעלויות ההשקעה בנדל"ן ובחוסר סחירות שלה לעומת שוק ההון הפערים מתחדדים אף יותר. נציין שמאז השקת מדד מחירי הדירות החדשות ב-2017 הוא השיג תשואה שנתית ריאלית ממוצעת של 1.4%.

החזר חודשי על משכנתא חדשה ממוצעת עומד היום על כ-6300 שקל והוא גבוה בכ-45% משכר דירה ממוצע שמפרסמת הלמ"ס. עד 2021 החזר על משכנתא היה בדרך כלל דווקא נמוך משכר דירה ממוצע. מבחינה תזרימית השכרת דירה זולה יותר ואינה מעודדת לקנות דירה.

על פי סקר הסנטימנט הצרכנים, שיעור שיא של משקי בית אינם מתכוונים לקנות דירה בשנה הקרובה. הסנטימנט יכול כמובן להשתנות, אך בעיית נגישות לרכישת דירה תקשה על משקי בית רבים.

עוד ב-

הבנקים משלמים לכם ריבית נמוכה - אבל מה קורה כשאתם לוקחים הלוואה?

לכתבה המלאה

קצב גידול האוכלוסייה, המשתנה החשוב שמגדיר ביקוש לדירות, ירד מ-2.2% בשנת 2022 ל-1.6% ב-2023 ו-1.2% ב-2024 בעיקר בגלל הירידה מישראל. עזיבת האוכלוסייה הבוגרת מקטינה ביקוש לדירות.