השוק

מנכ"ל מניף: "הופתענו מהיקפי המכירות ומהמחירים בענף הנדל"ן"

מאור דואק, מנכ"ל מניף שעוסקת במימון יזמי נדל"ן אומר בראיון ל-ice שלמרות שמצב שוק הנדל"ן לא טוב, הוא הופתע מהיכולת של הקבלנים להגיע להיקף מכירות סביר וגם המחירים שהם מצליחים לגבות, הפתיע לטובה | ראיון שישי

ניצן כהן | 8/3/2024 7:00

חברת המימון החוץ בנקאי מניף היא חברה מעניינת. יש לה בעלי מניות חזקים והיא פועלת בשוק שנמצא במשבר ואם אנחנו לוקחים בחשבון את ה-Long Tail של ענף הנדל"ן הרי שמניף פועלת בחלק המסוכן יותר שלו (והרווחי יותר) ונסביר.

מניף היא חברה שעוסקת בממון לייזמי נדל"ן. מניף על פי רוב, מעמידה את ההון העצמי שדורש הבנק מיזם נדל"ן כדי להעמיד לו את המטריה הבנקאית וזה אומר כמה דברים: הדבר הראשון שהסיכון בחלק של ההון העצמי שאמור להביא היזם הוא החלק המסוכן ביותר וזה אומר שגם הריבית שהוא משלם גבוהה (מאוד) וכאן המשחק כבר מסוכן מאוד.

חברה מהסוג של מניף צריכה להתארגן על מקורות מימון משל עצמה וכאן היא צריכה לשחק בין הלוואות ארוכות טווח להלוואות קצרות טווח. בגלל שהחברה משחקת בתחום מסוכם הרי שגם הגורמים המממנים גובים ממנה ריבית בהתאם ומכאן שהיא צריכה לגלגל את זה ליזמי הנדל"ן ואלה כזכור נמצאים במשבר.

מאור דואק, הוא מנכ"ל מניף והוא סגר שנה לא רעה בכלל, מה שיוצר הזדמנות טובה לדבר איתו על הענף ועל החלק של ההון העצמי של ימני הנדל"ן. בעלי המניות של מניף, אגב, הם מאיר שמיר, בנק דיסקונט וכלל ביטוח. רשימה נוצצת למדיי.

הריבית הממוצעת שאתה משלם עומדת על 7.5%, כדי לממן את האופרציה ולהרוויח כסף אתה צריך לגבות 15% מיזמי הנדל"ן. הם מסוגלים להרוויח להחזיר לך את הכסף?

"אתה צריך להבין את המבנה שלנו. אנחנו עובדים על מרווח. זו מהות הפעילות שלנו כשהפריים עולה הוא עולה בכל נקודה בשרשרת גם בהכנסות שלנו וגם בעלויות שלנו. אתה צודק במספרים, אלה המספרים בגדול אבל צריך לזכור שמרכיב ההון בעסקה יזמית הוא רק חלק מהעסקה.

"אנחנו לא מממנים את כל הפרויקט ואנחנו לא חלק דרמטי ממנו אבל גם אם זה היה דרמטי, אפשר לעבוד בכל סביבת ריבית. אנחנו יודעים את זה לא מתחושת בטן אלא מניסיון של 25 שנה שהיו בהם ריביות גבוהות יותר וריביות נמוכות יותר. אפשר לעבוד בכל סביבת ריבית".

איך עושים את זה כשרק עלות רכיב ההון העצמי עומדת על 15%? זה אמור להעלות את מחיר הדירה ללקוח הסופי, והוא כרגע לא מגיע.

"היזמים צריכים לעשות את ההתאמות שלהם וכן, לפעמים הם צריכים להעלות מחירים לקונים. אבל אני אתן לך עוד דרך לעשות התאמות וזה אומר שהמחיר שהם משלמים על הקרקע צריך לרדת וזה אומר שלא נכנסים לכל עסקה, ולמעשה לתמחר טוב יותר את מרכיב הקרקע וזה מה שקרה בתקופה האחרונה בשוק".

זה רק חלק מהסיפור, הרי אתה צריך בסופו של יום להעלות מחירים ללקוח הסופי וזה קשה מאוד עכשיו.

"מחיר של דירה מורכב מכמה דברים. מעלות קרקע, עלות הבניה, רווח ליזם ומע"מ. המע"מ הוא מספר שהוא קבוע, יזם צריך רווח של 15% אז נשארנו עם תשומות הבניה והקרקע. ככל שתשומות הבניה עולות זה יבוא על חשבון הקרקע. עכשיו, יכול להיות שהכל יעלה גם מחיר הקרקע. אבל כדאי לשים לב היטב לנתון הזה: העליה של הריבית היא בעיקר על רוכשי הדירות והיכולת שלהם לקבל משכנתה אבל גם בתשומות של היזמים בדרך עקיפה יותר.

"ואני אומר לך עם ניסיון של25 שנים בענף, אפשר לעשות התאמות וצריך לעשות התאמות בתקופות כאלה. זה אפשרי".

יכול להיות שבמאזנים של כל מי שנתן מימון ליזמים נמצאים הפסדים חבויים שיתפוצצו לנו בפנים בהמשך?

"אתה צריך להכיר את תחום המימון לנדל"ן החוץ בנקאי. לסביבת הריבית החדשה לא היינו מוכנים. היזמים הגיעו לימים האלה אחרי שמחירי הנדל"ן עלו ב-20% בשנים 2021 ו-2022 ואח"כ המחירים ירדו קצת וכן הלאה. אז אם היזמים נתפסו לא מוכנים לעליית הריבית הרי שעליית מחירי הדיור פיצתה אותם.

"זה אומר שקרקעות ישנות שנרכשו עד שנת 2021 הריבית לא שינתה להם כלום אבל קרקע שנקנתה אחרי 2021, זה נכון - היזמים היו אמורים לעשות את ההתאמות ואני אפתיע אותך, הם עשו את ההתאמות. מי שהיה קשה לו לעשות את ההתאמות היה מי שרכש קרקעות בשנת 2021 בואך 2022".

אז מה קורה עם היזמים האלה?

"אין מה להסתיר את הדברים. השוק לא טוב אבל אנחנו מופתעים מזה שברמות האלה אין קריסה של המחירים ואין קריסה של יזמים. בטח לא של היזמים הגדולים. זה לא שוק טוב, את תטעה אבל המצב הרבה יותר טוב מהתרחיש הגרוע שלנו".

איך אתה מתרגם את זה לעסקים?

"תראה, המכירות של היזמים והמחירים שהם מצליחים למכור הפתיעו אותנו, זה מייצר אופטימיות שמי שידע לנווט את הספינה שלו בתקופה הזו, גם יעבור אותה וגם ירוויח כסף.

עוד ב-

הקנס שקיבלנו מהמשקיעים בהנפקה הגדולה של האוצר | המספרים נחשפים

לכתבה המלאה

"ענף הנדל"ן משופע באנשים שיודעים את העבודה ואנשים שיודעים לנווט את עצמם. שים לב לנתון הזה, למרות המלחמה אף יזם משמעותי לא פשט רגל. היזמים נאבקים אבל מצליחים לנווט את הספינה. ואני אגיד לך יותר מזה, איפה שאנחנו חושבים שמישהו צריך את העזרה שלנו אנחנו שם, גם בכסף אבל לא רק. לפעמים אנחנו מייצרים חיבורים בין אנשים לפעמים אנחנו מסייעים בדרכים אחרות כמו עצה טובה וכן הלאה".