נדל"ן ותשתיות

האם זה הזמן להשקיע במשרדים? מומחי הנדל"ן מנתחים

לאן צועד שוק המשרדים בישראל והאם דווקא עכשיו קיימת ההזדמנות קורצת להשקיע? נבחרת הנדל"ן של ice: יגאל רונאי, סער פלד וגיל ורדי, מפזרת את הערפל

מערכת ice | 8/2/2024 11:00

יגאל רונאי (מימין), סער פלד, גיל ורדי (צילום עידן גרוס, באדיבות פלד שמאות מקרקעין, באדיבות סטאטוס יועצי נדלן)

כבר תקופה לא קצרה שענף הנדל"ן המשרדי בישראל נמצא בטלטלה. עליות הריבית והתמשכותה של מלחמת חרבות ברזל, הם רק חלק מהסיבות למשבר. ועם זאת, התאוששות המרשימה שהציג הענף אחרי המכה שספג בימי הקורונה, מלמדת שעוד מוקדם לצאת בהספדים. כשזה מצב העניינים, האם דווקא האקלים הנוכחי מייצר הזדמנויות להשקעה? נבחרת הנדל"ן של ice עם הניתוח וההסברים.

יגאל רונאי
ראש מסלול נדל"ן, מנהל אקדמי של מרכז הנדל"ן ומרצה לכלכלה במסלול האקדמי המכללה למינהל. כיהן כסמנכ"ל בנק דיסקונט וכיו"ר קרן ריט 1

"שוק המשרדים הוא שוק שבו יש יתרון משמעותי לגודל (עלויות תפעול, תחזוקה, גמישות) ולכן לדעתי הוא מתאים יותר לחברות, ופחות למשקיעים פרטיים. בעבר, משקיעים פרטיים פנו לשוק המשרדים כדי ליצר תשואה עודפת אל מול ריביות אפסיות בהשקעות אחרות. היום, הריבית שניתן לקבל על פיקדונות גבוהה ביחס לשנים האחרונות – כך שגם אם תהיה ירידה מסוימת בריבית, היא צפויה להמשיך להיות גבוהה משמעותית מבשנים קודמות.

לאחר שנים של צמיחה בשוק המשרדים וביקושים גואים, אנו עדים היום לתקופה של ירידה בביקושים. השוכרים צפויים לתקופה כלכלית קשה ומורכבת יותר – אשר תתבטא בין היתר בפינוי שטחים, ובקושי להשכיר שטחים חדשים עקב הרצון להיערך מחדש ולצמצם הוצאות.

ברמת המאקרו ניתן לומר כי זו תקופה המתאימה רק להזדמנויות אטרקטיביות במיוחד: בעלים שנאלצים למכור מסיבות שונות (צורך בנזילות, מימון מכביד וכדומה) ומוכנים להתפשר משמעותית במחיר. אני לא הייתי בונה על עליית מחירי שכירות ועליות ערך – להפך. ייתכן אפילו שנראה ירידת מחירי שכירות, שעלולה גם להימשך לאורך זמן. בהקשר הזה צריך גם לזכור: לא מדובר בביקוש קשיח כמו בשוק הדיור, ולעומתו יידרש שוק המשרדים להתאים עצמו למציאות המאופיינת ביציאה מאזורי המרכז, עבודה מהבית וצמצום שטחי השכרה".

סער פלד
הבעלים של משרד פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"במרבית המקרים ההשקעה במשרד הינה לצורכי תשואה – וזאת בשונה מרכישת דירת מגורים, שבה הנכס מיועד בדרך כלל לשימוש עצמי. חשוב להביא בחשבון: ככל שהריבית גבוהה יותר, ישנו קושי רב יותר לקבלת תשואות אשר יצדיקו רמת ריבית בשיעור כה משמעותי. מהצד שני, אסור גם לשכוח שבמצב הקיים ישנן הזדמנויות בשוק, עקב מיעוט קונים ועודף היצע.

משקיע חכם שלא מסתכל רק על הכאן והעכשיו, בהחלט עשוי לנצל דווקא את התקופה הנוכחית לרכישת משרד במחיר נמוך משמעותית – ולהמתין לימים בהם הריבית תרד וקהל הקונים ישוב אל לשוק.

חשוב כמובן לציין שעל רקע המלחמה המתמשכת, מרכיב אי הודאות כיום הוא גבוה. במילים אחרות, יש כעת לא מעט ערפל הן סביב שוק העבודה והן סביב שוק הנדל"ן. כל מי ששוקל להיכנס להשקעה, כדאי שלא יתעלם מכך, וייקח את העניין הזה במכלול השיקולים".

גיל ורדי
מנכ"ל סטאטוס יועצי נדלן

"קודם כל כדאי להקדים ולומר: השקעה בענף הנדל"ן המסחרי מניבה תשואה גבוהה יותר לעומת האלטרנטיבות בענף הנדל"ן למגורים – במיוחד לאור תיקוני החקיקה בנושא המיסוי למגורים במס רכישה ובמס שבח, שיצרו פגיעה במשקיעים.

ועם זאת, מאז אפריל 2022 שוק המשרדים התכווץ בעקבות עליות הריבית. הלחץ האינפלציוני חייב את הקפצות הריבית, כשהמהלך בוצע באופן מהיר ומיידי. כל פעולה כלכלית שמתרחשת מהר, היא לא בריאה ולא טובה – והתוצאות לא איחרו לבוא. המשק בישראל נמצא היום במיתון, כששוק המשרדים משקף את תמונת המצב הכלכלית. לכן המשבר בשוק המשרדים הוא בראש ובראשונה בעיה כלכלית.

בהמשך לכך: כאשר מוסיפים לעליית הריבית גם את המלחמה, כמו גם את האירועים סביב המפכה המשפטית – ההשלכות ברורות, ומתורגמות גם לתחום הנדל"ן. העובדות הן ששוק המשרדים באזורי הביקוש בגוש דן נגזר ונחתך, מחירי השכירות נמצאים כבר שנתיים בירידה. את המכה ספגו כמעט כולם.

ועדיין, כאשר מתעסקים בהשקעות, במיוחד בהשקעות נדל"ן, חובה להסתכל על הטווח הרחוק ולהצטייד בסבלנות ואורך רוח. מי שמבין בהשקעות יודע שמחירי שכירות שקרסו ותשואה גבוהה, מבטאים משוואה שבה מחירי מכירה נמוכים יותר.

זה הזמן להשקעה סולידית מניבה ולהכנסה פסיבית, לקנות בזול ולמכור מאוחר יותר ביוקר. במבט קדימה בהחלט קיימת אופטימיות זהירה: האינפלציה נראית היום בשליטה, הריבית מתחילה לרדת, וגם המערכה הצבאית במוקדם או מאוחר תגיע לסיום. כולנו ראינו שאחרי מלחמות קשות, ישנה צמיחה – ואחד התחומים שעתיד ליהנות מכך הוא הנדל"ן".