נדל"ן ותשתיות

מניבים בעסקה של כ-110 מיליון שקל: זה הנכס המבוקש שרכשה בחיפה

מניבים קרן הריט החדשה תרכוש מקרן הנדל"ן ריאליטי, 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, המוכר בשם "מגדל הארמון", בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.1 מיליון שקל - בעיקר מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של 5 מיליון שקל

מערכת ice | 16/1/2024 11:19

מניבים קרן הריט החדשה מדווחת היום (שלישי) על עסקה נוספת, הפעם בתחום הנדל"ן למשרדים, שהיא השנייה עליה מדווחת מניבים מתחילת 2024. במסגרת העסקה תרכוש מניבים מקרן הנדל"ן ריאליטי, 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, המוכר בשם "מגדל הארמון", בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.1 מיליון שקל - בעיקר מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של 5 מיליון שקל.

כחלק מההסכם, ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call); לחילופין, יאפשרו לקרן ריאליטי למכור את זכויותיה הנותרות במגדל למניבים בהתאם למחיר המימוש שייקבע (אופציית PUT).

במסגרת העסקה תרכוש מניבים מחצית מזכויות קרן ריאליטי במגדל הארמון הבנוי על קרקע בשטח של כ-3.5 דונם והממוקם בשכונת הדר בחיפה. המגדל, שנרכש על ידי ריאליטי ב-2020 בתמורה לכ-105 מיליון שקל, כולל 18 קומות מעל 6 קומות מרתפי חניה, בשטח עילי להשכרה של כ-16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה.

שותפי מניבים, עופר אברם, שרון שוופי ואיתי מל (צילום: נועה זני)

ריאליטי פעלה לאכלוסו המלא של הנכס ובמהלך תקופת החזקתה הניב לה הנכס עשרות מיליוני שקלים. לאורך השנים הפעילה הקרן פעילות אימפקט משמעותית בנכס בשיתוף עם עירית חיפה והפעילה חללים לתרבות אמנות וקהילה. בשלוש השנים האחרונות וגם במועד זה, בוצעו ומבוצעות על ידי ריאליטי במגדל עבודות שיפוץ מקיפות של השטחים הציבוריים, המערכות ושטחי הגמר בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים.

השותפים של ריאליטי (צילום: טל גבעוני)

בהסכם נקבע שיוסבו למניבים מחצית מזכויות הסכמי השכירות החתומים עם השוכרים במגדל - רובם נותני שירותים ברמת טריפל A. לצד זאת, ההסכם כולל תנאי מתלה לפיו קרן ריאליטי תשלים, תוך תקופה של עד 75 ימים ממועד ההתקשרות בעסקה, התקשרות עם שוכר מהותי שאמור להשלים את השכרת שטחי המשרדים במגדל. מניבים תשלם סך של 5 מיליון שקל נוספים בגין התאמות שבוצעו לאחד משוכרי המגדל ושבגינם מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת.

עם השלמת חתימת הסכם השכירות המהותי הנוסף, צפוי שיעור התפוסה במגדל, לעמוד על כ-97% באופן בו שטח של כ-8,300 מ"ר המהווה למעלה ממחצית משטחי המגדל, יושכר למנהל הדיור הממשלתי לתקופות שכירות שבין 10-13 שנים וזאת לצד שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל, המושכר כיום לקופות חולים לתקופות שכירות של בין 7-10 שנים.

ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לשווי הנכס וזאת לאחר שבמועד רכישת הנכס על ידי ריאליטי עמד ה-NOI על כ-3.5 מיליון שקל בלבד. בנוסף לכך, תהיה זכאית מניבים להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם על עבודות התאמה לשוכר. תשלום התמורה בעסקה ישולם מיתרות המזומן אשר ברשות מניבים.

את ריאליטי יצגו בעסקה עו"ד קארין פריד ועו"ד שירן חן ממשרד הרצוג פוקס נאמן ואת מניבים יצגו עו"ד יפית פלסנפלד ועו"ד לידור סייג ממשרד גולדפרב גרוס זליגמן.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה: "אנו שמחים לדווח היום על עסקה חדשה במסגרתה נרכוש 50% מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, הממוקם בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, הכולל שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של מעל 9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים".

"העסקה החדשה משקפת תשואה של כ-6.85%, והיא תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות המניבים תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול בהתאמה כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, לרבות NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של כ-50%".

עוד ב-

מניבים רוכשת נכס לוגיסטי בראש העין ב-90 מיליון שקל

לכתבה המלאה

דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי במהלכה זיהינו את הצורך המרכז אזרחי שיתן מענה לצרכי הסביבה. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי כש- 28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס ומאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית".