נדל"ן ותשתיות
שוק הדיור בישראל בדרך להוזלה: "ירידת מחירים בטווח הקצר"
במחקר שפורסם, בו בוצעה סקירה של שוק הדיור בישראל, נחשף כי בטווח הזמן הקצר נראה ירידת מחירים בענף - בין היתר בשל הגידול החד בעול על רוכשי הדירות בשנתיים האחרונות, התייקרות המשכנתאות, תנאי ההאטה וחוסר הוודאות הכלכלית
חברת המחקר של בנק ההשקעות ווליו בייס, מפרסמת היום (שני) סקירה על שוק הדיור בישראל בשנה החולפת. האנליסטיות נועה צבי ותום פינגולד, צופות כי בטווח הזמן הקצר נראה ירידת מחירים בענף - בין היתר בשל הגידול החד בעול על רוכשי הדירות בשנתיים האחרונות (מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה זינק בשנת 2022 ל-156), התייקרות המשכנתאות, תנאי ההאטה וחוסר הוודאות הכלכלית.
עוד עולה כי ירידת המחירים תגיע בזכות לחצי תזרים על היזמים, התייקרות המימון וירידה בשווי השוק, שיקשו עליהם בהחזקת מלאי דירות לא מכורות לאורך זמן, מה שיקדם הורדת מחירים בטווח הזמן הקרוב. בטווח הבינוני, לעומת זאת, המשך קיומו של עודף ביקוש על ההיצע (בשל פערי עבר) וכן הירידה בהתחלות הבנייה בחודשים האחרונים, ימשיכו לייצר לחץ כלפי עליית מחירים.
צד הביקוש – נקודות עיקריות: מחסור היסטורי של דירות - ה'בור' שנפער ב-2006-2022 הוא כ-200 אלף יח"ד (כמחציתן במגזר היהודי וכמחציתן במגזר הלא-יהודי), גידול שנתי של משקי בית ברמה ממוצעת של כ-56 אלף. מגמות דמוגרפיות גוזרות שיעור צמיחה גבוה יותר במשקי הבית ביחס לשיעור צמיחת האוכלוסייה.
עלייה חדה במחירי הדירות וזינוק חד בעול על הרוכשים – בין 10/21-9/22 נרשם זינוק חד של כ-20% במחירי הדירות, בהמשך לעלייה מתמשכת מאז 2008. מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה זינק בשנת 2022 לכ-156 לעומת כ-130 בשנת 2020 (ולעומת כ-82 בשנת 2007 - כמעט כפול!). כמעט הכפלה של ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה מאז 2018 וזינוק חד בהחזר החודשי של המשכנתאות, בין היתר בשל עליית הריבית.
ירידה חדה בהיקף המשכנתאות החדשות מהבנקים – ירדו ב-פברואר 2023 לכ-5.73 מיליארד שקל לעומת כ-11 מיליארד שקל ממוצע חודשי בין מאי 2021 ליוני 2022. ירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים - הכבדת מס הרכישה ועליית הריבית (שמביאה לשינוי בהעדפות המשקיעים), הביאו לקיטון ברכישת דירות להשקעה.
צד ההיצע – נקודות עיקריות: התוכנית הממשלתית לסגירת המחסור ההיסטורי – כ-60 אלף התחלות בנייה בין השנים 2021-2025 ועליה ל-65 אלף התחלות בנייה בין השנים 2026-2030. גידול בשיווק קרקעות ע"י רמ"י – האצה בשיווק קרקעות בשנתיים האחרונות, עם ממוצע עסקאות מאושרות של כ-72 אלף יח"ד בשנה (חלק מההאצה מיועדת לסגור פער שנוצר ב-2019-2020).
קיטון בהתחלות בנייה ב-3 הרבעונים האחרונים – קצב שנתי של כ-59 אלף יח"ד לפי Q4-22 לעומת קצב של מעל 75 אלף יח"ד לפי Q4-21*. היזמים מאטים את קצב התחלות הבנייה. עליה בחודשי היצע לדירות חדשות – מעל 21 חודשים ב-1/2023 לעומת כ-9 חודשים במחצית 2021. גידול מתמשך במלאי לא מכור – 9 חודשים רצופים של עליה במלאי דירות חדשות לא מכור, שהיקפו הגיע לכ-53 אלף יח"ד בינואר 2023, לעומת כ-42 אלף יח"ד בספטמבר 2021.
התייקרות משמעותית של עלויות המימון של היזמים - עליית הריבית במשק מ-0.1% בשנת 2021 ל-4.25% בפברואר 2023. עלייה במרווח מממשלתי הממוצע של אג"ח ענף הבנייה של 2.1 נק' האחוז. מלאי קרקעות שבחלקו נרכש במחירים גבוהים בשנים האחרונות – יוצר לחץ על היזמים.
משמעויות בטווח הקצר והבינוני: ירידה חדה בעסקאות נדל"ן של דירות חדשות – קיטון של כ-30% בשנת 2022 (כ-36% בקרב 12 חב' בורסאיות מובילות) וקיטון נוסף של 42% בעסקאות 1/2023 לעומת 1/2022. יצוין, כי הקיטון מגיע לאחר גידול חד ב-2021 של כ-40% בכלל השוק (כ-46% בקרב 12 חברות בורסאיות מובילות). התמתנות ניכרת בעליית מחירי הדירות מאז אוקטובר 2022 - לאחר עליית מחירים של 1% ויותר לחודש, התמתנות ל-0.1%-0.2% ב-3 החודשים האחרונים, לרבות ירידה קלה במונחים ריאליים.
עוד ב-
ירידה חדה במניות חברות הייזום והבנייה - תשואת חסר של 26% במדד הבנייה לעומת מדד ת"א 125, בשנה האחרונה. מכפיל ההון הממוצע ירד מכ-3.2 לכ-1.2. עלייה משמעותית במרווחי האג"ח של הענף - התייקרות ממוצעת של כ-2.1 נקודות האחוז של מחיר החוב מאז אוגוסט 2022 (בשנה הקרובה היקף הפירעונות בענף כ-3.2 מיליארד שקל).
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(12):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
7.ביבי ייקח אחריות על ירידת המחירים. 04/2023/05הגב לתגובה זו1 0למרות שבעוד שנתיים נשלם על ממשלת הביזיון הנוכחית ואז הוא יאשים את ה"שמאל"סגור
-
6.שוק הדיור ירידת מחיריםיוסי 04/2023/05הגב לתגובה זו1 0אל תהיו פרייארים ומשועובדים של הקבלנים והבנקים .לא קונים דירות עד שהמחירים יורדיםסגור
-
5.חחחירון 04/2023/04הגב לתגובה זו0 4או שהכתב שפירסם את זה אין לו בית או שיש לו בית אבל אין לו שכל! לעולם לא ירדו המחירים לעולם! הנגיד יכול להמשיך להעלות את הריבית שלוסגור
-
הוא יכול, זה בדיוק הקטע של עצמאות בנק ישראלאוהד 04/2023/04הגב לתגובה זו0 0אם המדינה תפגע באמצעות בנק ישראל הכלכלה והשקל יחד איתה יתרסקוסגור
-
4.קריאה לא נכונהשסק 04/2023/04הגב לתגובה זו5 2הירידת מחירים הולכת להיות לטווח הארוך .. המחירים של ימינו לא יחזרו להיות גם לא בעוד 10 שנים שלא ימכרו לכם סיפורים.... הגענו לשיא.. מכאן ירידה חדהסגור
- טען עוד
-
מסכיםצחי 04/2023/04הגב לתגובה זו0 0עוד צרה שיכולה להיות בגלל מחסור בדיור וחוסר אפקטיביות ומשילות, גם במגזר היהודי כמו בערבי צפוי גידול חד של עבירות בניה וחוסר יכולת של מערכות האכיפה לטפל בנושאסגור
-
3.אוכלוסייה גדלה ומנגד קבלנים לא יוזמיםקלקלן 04/2023/04הגב לתגובה זו0 1פרוייקטים חדשים בגלל הריבית. קוראים לזה עליית מחירים בכלכלה.סגור
-
מפמפם יקר, רוב הגידול באוכלוסיה שלאחכם בלילה 04/2023/05הגב לתגובה זו3 1מרוויחה אפילו משכורת ממוצעת וחיה מקצבאות לך תגבה מהם 3 מיליון שקל לדירה מצוקמקת בהצלחהסגור
-
2.מחירי הדירות יורדיםרעיה 04/2023/03הגב לתגובה זו5 1והם ירדו יותר- קצת סבלנותסגור
-
1.בטווח הקצר וכריסה וגם בטווח הארוך72 04/2023/03הגב לתגובה זו9 1הנטייה להיצמד למציאות האשלייתית של ריבית אפס מלאכותית ועידן מינוף יוצרת כתבות שלכאורה מודות בירידת המחירים אולם מנסות להטות התודעה שזה רק לטווח קצר...זהו...שלא... שינוי המגמה יהיה איתנו עוד שנים. הירידות תהיינה גדולות יותר ממה שציפו וגם הריבית פה לעלות ולהישאר מעלה. מעלה. שינוי המגמה הזה הוא שיעור בבצע ומינוף שלא ידע שובעובעידן של תודעה שיקרית שנדלן תמיד עולה והכל עניין של היצע וביקוש. אז זהו שלא... הכל עניין של משקיעים ממונפים. כי אם כל אחד ואחת היו קונים דירה רק לעצמם בכסף שיש להם לכולם היו דירות, היה פה איזון והמחירים היו הגיוניים.אז כדי שנלמד את השיעור אף לגרמי השמיים יש חלק נכבד בשינוי המגמה שכבר כאן איתנו.סגור
-
צריך שינוי תנאים לצרפתים ועולים חדשים1 04/2023/05הגב לתגובה זו1 1זה עדיין לא עוזר, המשקיעים ברובם חוצניקים והם עדיין ממשיכים לקבל הטבות ולרכוש דירות. תשאל צרפתי ממוצע כמה דירות יש בבעלותו ואיך תנאי המימון שלו. הכל פה רקוב מהיסוד. מזמן הבנתי שמדינת ישראל הוחה יותר לחיצונים ולא לאזרחיה. האזרחים נחנקים והעולים מקבלים ים הטבות.סגור
-
תיהיה התאמה של המחיר לריבית הגבוהה ואז המשך עליותאוהד 04/2023/04הגב לתגובה זו2 0כנראה ירידות של כ20-30% ואז המשך עליות מהנקודה הזו, מחירי הקרקע והשיערוך מחדש של חברות הבניה היום כבר משקפים את הנקודה הזוסגור
