אחת המתנות החשובות ביותר שמשאירה הממשלה הנוכחית לציבור הישראלים הוא תיקון לחוק המכר (דירות) שעניינו מדד תשומות הבניה.

קבלנים שמתחילים לבנות היום ואמורים לסיים עוד שלוש, חמש או שבע שנים, לא יודעים מה יהיו עלויות הבנייה הסופיות עבורם ולכן כל מחיר שנקבע בחוזה הרכישה צמוד למדד תשומות הבנייה. עלויות הבנייה כוללות בין היתר את שכר העבודה, ביטוחים, חומרי בנייה כמו ברזל, אלומיניום, עץ, זכוכית וכמובן ריצוף וחומרי בנייה נוספים.

הרציונל פשוט -  הברזל עלול להתייקר ויחד איתו גם המלט, הזכוכית והאלומיניום וכנראה גם העץ. למעשה הקבלנים לא יכולים לדעת מה תהיה עלות הבנייה עבורם בעוד מספר שנים מצד אחד ומצד שני לא יכולים להמתין עד לשלב הבנייה ממש עד הוצאת הפרויקט לשיווק ולכן, כאשר מדובר על בנייה של דירות חדשות, המחיר שנקבע בחוזה הרכישה, למעט המקדמה ששולמה, תמיד יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. כמובן שיש בכך הגיון, ברגע שעלות החומרים עולה, הקבלן צריך לחשב מחדש את עלויות הבנייה על מנת לא לצאת בהפסד.

עד אתמול אנשים שרכשו דירות חדשות מהקבלן היו משלמים את מדד תשומות הבנייה על מחיר הדירה המלא כולל רכיב הקרקע שכלל לא מושפע מעלויות מחירים של שכר עבודה או חומרי בנייה.

התיקון החשוב שקידם השר זאב אלקין קובע כי מדד תשומות הבנייה יחול רק על ארבעים ממחיר הדירה.

לפני כמה ימים, פרסמה גלית בן נעים, בכירה במשרד האוצר פוסט עם נתונים על שוק הנדל"ן שהוכיחו כי שיעור הכנסות המדינה מרווחי ירד בעוד שיעורי הרווח של הקבלנים עצמם למעשה עלה. במקביל לכך יצא מחקר שהראה כיצד קבלנים מאחרים במכוון את מועד מסירות הדירות החדשות על מנת לאחר את קבלת התשלום על מנת להרוויח מעליית מדד תשומות הבנייה שעלה השנה באחוזים חסרי תקדים.

אבל העניין הוא אינו הקבלנים. על מנת להילחם בעליית המחירים, ולהתקרב יותר לחלום הבעלות על נכס בישראל, יש להתמודד עם אחת הבעיות המשמעותיות ביותר בשוק הנדל"ן - עלות הבנייה הכוללים שכר עבודה, חומרי הבנייה ושכר מומחים משתנה כל הזמן ולרוב כמובן מתייקר.
 

בעת הזו חייבים להתבונן על התמונה הגדולה - מגפת הקורונה, ששיבשה את שרשרת האספקה העולמית, רוסיה ואוקראינה שנחשבות לספקיות פלדה בעלות כוח בעולם המערבי, נכנסו למלחמה, הבנייה העולמית לגובה, שמאריכה משמעותית את משך הבנייה וזה עוד לפני שדיברנו על מחסור בכוח אדם לאורך כל שרשרת הבנייה. וכמובן שסכסוך העבודה בין ועד עובדי הנמלים ובין משרד התחבורה, דבר המעכב פריקות סחורה ופקקי ענק של אוניות סחורה בכניסה לנמלים, רק מחמיר את המצב.

כל אלו מובילים לאי שקט, לתנודות אקסל בלתי רצוניות ורצויות ולעלייה במחירי חומרי הבנייה בארץ ובעולם. רק בשנה האחרונה חומרי הבנייה העיקריים התייקרו בשיעור של חמישה-עשר אחוזים ומעלה.

תיקון מדד תשומות הבנייה הוא חשוב וצודק אבל הוא אינו לב העניין.

חומרי הבנייה רק הולכים ומתייקרים והמצב אינו הולך להשתנות. עלינו להפסיק לחפש אשמים ולהתחיל למצוא פתרונות.

ראשית, יש להסדיר עבודה תקינה ויעילה של הנמלים: יש לתת עדיפות לאומית לפריקה של אוניות המביאות חומרי בניין לישראל. אין סיבה שחומרי בניין לא יקבלו קדימות ויכנסו לפני חבילות מאמזון או מעליאקספרס.

שנית, המדינה צריכה להוביל מהפכת לפרופ-טק אזורית (ההייטק של הנדל"ן) על מנת לייעל ולחדש את שיטות בנייה, חומרי הבנייה ואופן הפיקוח על הבנייה. כבר כיום יש ייצור של בטון ופלדה ירוקים ודרך השימוש בהם להפחית את לחץ היבוא ובכך לייצב את העלויות תוך שמירה על איכות הסביבה. הפתרון נמצא בתוכנו, במעבר לייצור מקומי ויצירת שיתופי פעולה עם מדינות אחרות. כמובן שכל אלה רלוונטיים אך ורק לרכישה של דירות חדשות, שיפוצים, תוספות בנייה ושיפור המגורים, עדיין מתייקרים ללא כל הנחה או הפחתה בהצמדה למדד הבנייה.

עלינו להסתכל למציאות החדשה בעיניים, הבנייה לגובה מייקרת את העלויות, קיים מחסור חמור בעובדים מקצועיים, חומרים לא מגיעים לארץ בקצב שבו הם אמורים להגיע והעולם משתנה בכל רגע ואנחנו יחד איתו. זה קל להאשים את הקבלנים בעליית מחירי הדירות, זה אפילו נוח, אבל זה לא יביא להורדות מחיר משמעותיות.

מילת המפתח כאן היא התייעלות ויחד איתה שינוי סדרי העדיפויות הלאומיים.

עוד ב-

לאומי מזהיר: קבלנים ידחו גמר בניה כדי להרוויח את התשומות

לכתבה המלאה

הכותבת: עו"ד בלה ברקת, מומחית להשקעות נדל״ן ועירוניות