נדל"ן ותשתיות
שוק הדיור בישראל מסוגל להביס גם את עליית הריבית
האם הטלטלה שהביאה עליית הריבית לבורסה תתגלגל גם לשוק הנדל"ן? בתנאי השוק הנוכחיים, כשמשוואת הביקוש-היצע סובלת מנטייה מובהקת לצד אחד, קשה לראות איך הריבית לבדה מצליחה לכבות את מדורת הנדל"ן הלוהטת ולהביא להיפוך מגמה
קברניטי הבנקים המרכזיים בעולם לא מתכוונים להרפות מדוושת הריבית. אחרי שיו"ר הפד' שחרר את יריית הפתיחה והודיע על התנעת מחזור העלאות ריבית בארה"ב, הגיע גם תורו של בנק ישראל לצעוד בנתיב דומה. הוועדה המוניטרית הודיעה בחודש אפריל על העלאת הריבית ב-0.25 נקודות הבסיס וחודש לאחר מכן עלתה ב-0.4 נקודות נוספות, לראשונה זה ארבע שנים, תוך הצמדת הערכה כי הריבית צפויה לטפס בתוך כשנה ל-1.5% (מ-0.75% נכון להיום).
הטריגר לצעדי העלאות הריבית נעוץ במלחמה העיקשת שמנהלים הבנקים נגד האינפלציה הכרונית, כאשר הפעם הם מתכוונים ללכת רחוק כדי לבלום את גל ההתייקרויות, גם במחיר של עלייה עקבית בסביבת הריבית, שמביאה עימה השפעות ישירות וסמויות. כך, בזמן שגלי ההדף כבר מכים בעוצמה בבורסות, שמאבדות גובה ונסוגות בחדות מרמות השיא שאחזו בהן עד לאחרונה, שאלה אחת – מסקרנת במיוחד – נותרה פתוחה: האם מה שעושה עליית הריבית לבורסה, תתגלגל בתורה גם לזעזועים בשוק הדיור?.
כדי לנסות להגיע לתובנה, יש להבין את השלכות עליית הריבית ועד כמה הן עמוקות ביחס לשוק הנדל"ן. ראשית, שינוי בריבית כלפי מעלה נועד להקשיח את תנאי המימון, לצנן את הביקושים ולקצץ בהתאם בכנפי האינפלציה, עד להשבת יציבות מחירים. אולם עבור נוטלי המשכנתאות, מדובר במכה כלכלית המגיעה משני כיוונים מנוגדים. מחד, הריבית במסלול הפריים מייקרת את עלויות ההחזר; במקביל, נסיקת מדד המחירים (אינפלציה) משפיעה על הרכיב במשכנתא צמוד מדד לרעת הלווים.
גל טפירו. צילום: קבוצת נטו תכנון פיננסי
כפועל יוצא, עליית ריבית ואינפלציה גוררות תוספת של כמה מאות שקלים בממוצע להחזר החודשי בתמהיל משכנתא סטנדרטי של משק בית. על פניו, מדובר בהתייקרות משמעותית שעשויה להרתיע רוכשי דירות פוטנציאליים מכניסה לשוק ולהביא לנסיגת מחירים, אלא שמול עליית הריבית והאינפלציה פועלים גם כוחות מנגד, והם עוצמתיים הרבה יותר.
שוק שסובל מגירעון עמוק בהיצע דירות
הגאות חסרת התקדים בערכי נכסי הנדל"ן בישראל, שזינקו רק בשנה החולפת ב-16%, היא אמנם תוצר נלווה לתנאים כלכליים שתמכו בהשקעה בנכס ריאלי, אך בעיקר סימפטום של שוק דיור הסובל מגירעון עקבי ועמוק בהיצע הדירות. המשוואה פשוטה - ישראל נשענת על מגמה דמוגרפית של גידול עקבי ומואץ באוכלוסייה, כאשר זו תורמת את חלקה לצד הביקוש המתעצם, בעוד שמנגד, צד ההיצע סובל מקצב התחלות בנייה מדשדש שלא מצליח להדביק את פער הביקוש. מכאן, הדרך לעליית מחירים קצרה.
ובכן, עבור מי שתולה תקווה בעליית הריבית שתביא לנקודת מפנה ותייצר מאזן כוחות חדש בשוק, הנה דוגמה אחת שעשויה לאותת שלא בהכרח כך הדבר. על-פי כל הערכות, האינפלציה עשויה ללוות אותנו עוד זמן רב וכידוע, קיימת קורלציה חזקה בין אינפלציה לעליית שכר דירה. למעשה, רובם המוחלט של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמתגוררים כעת בשכירות, צפויים לפגוש את האינפלציה גם בדמות העלאה חדה בדמי השכירות.
ובכן, עבור מי שתולה תקווה בעליית הריבית שתביא לנקודת מפנה ותייצר מאזן כוחות חדש בשוק, הנה דוגמה אחת שעשויה לאותת שלא בהכרח כך הדבר. על-פי כל הערכות, האינפלציה עשויה ללוות אותנו עוד זמן רב וכידוע, קיימת קורלציה חזקה בין אינפלציה לעליית שכר דירה. למעשה, רובם המוחלט של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמתגוררים כעת בשכירות, צפויים לפגוש את האינפלציה גם בדמות העלאה חדה בדמי השכירות.
בהתאם, ניתן להניח כי משק בית המבקש לרכוש דירה, יהיה מוכן במצב כזה למתוח את קצה גבול היכולת הפיננסית עם ההחזר החודשי למשכנתא, מפני שהחלופה האחרת שנותרת בידיו היא לספוג את ההתייקרות בדמי השכירות החודשיים, ולמעשה לוותר על חלום הדירה. כך או כך, כל משק בית יידרש לחסוך בהוצאות ולשלם יותר – בדמי השכירות או בהחזר המשכנתא – וסביר כי ייבחר בחלופה האחרונה, זו שתקרב אותו צעד ענק לכיוון בעלות על הדירה.
לסיכומו של עניין, מתרבים סימני השאלה סביב השפעת עליית הריבית על תנופת שוק הנדל"ן, אך בתנאי השוק הנוכחיים, כשמשוואת הביקוש-היצע סובלת מנטייה מובהקת לצד אחד, קשה לראות איך הריבית לבדה מצליחה לכבות את מדורת הנדל"ן הלוהטת ולהביא להיפוך מגמה. בינתיים, אפשר לתלות בה תקווה שתתפקד לפחות כגורם ממתן של קצב עליית המחירים, שיצא בשנים האחרונות מכל פרופורציה.
השקעות נדל"ן באוקראינה: ריאיון עם עו"ד יגאל יופה | ארכיון
לסיכומו של עניין, מתרבים סימני השאלה סביב השפעת עליית הריבית על תנופת שוק הנדל"ן, אך בתנאי השוק הנוכחיים, כשמשוואת הביקוש-היצע סובלת מנטייה מובהקת לצד אחד, קשה לראות איך הריבית לבדה מצליחה לכבות את מדורת הנדל"ן הלוהטת ולהביא להיפוך מגמה. בינתיים, אפשר לתלות בה תקווה שתתפקד לפחות כגורם ממתן של קצב עליית המחירים, שיצא בשנים האחרונות מכל פרופורציה.
השקעות נדל"ן באוקראינה: ריאיון עם עו"ד יגאל יופה | ארכיון
עוד ב-
גל טפירו הוא שותף ומתכנן פיננסי בקבוצת נטו תכנון פיננסי, קבוצת הפיננסים הפרטית הגדולה בישראל העוסקת בתכנון פיננסי הוליסטי והשקעות אלטרנטיביות
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(8):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
5.אני מרוויח כמו 3 אנשיםהייטקיסט חזרזיר 07/2022/28הגב לתגובה זו1 0קניתי דירה בכמה מיליונים בגוש דן, אם הריבית עוברת 3.5 לא ישתלם לי להחזיק את הדירה בשום צורה. לפי דעתי בעליית ריבית הבאה כבר נרגיש גל מכירות ענקסגור
-
4.התעלמות כל ממשלות ישראל מנושא הדיור ויוקר המחיהערן 07/2022/11הגב לתגובה זו0 0כל ממשלות ישראל התעלמו מנושא הדיור ועליית מופרעת של מחירי נדל"ן לאורך עשרות שנים גם היום בלי התערבות בשוק החופשי שלא לומר הפרוע ללא חקיקה גסה במחירי מכירה בשוק המשני נהפוך לברזיל 2סגור
-
3.לצערנו הוא צודק בהחלט.אא 07/2022/05הגב לתגובה זו2 3תהיה ירידה אולי ברכישות ונטילת משכנתאות אבל לא במחירים. עד שהציבור הטיפש ייצא לרחובות ויאלץ את המושחתים לעשות משהו.סגור
-
2.70000 התחלות בניה...אזרח מבין 06/2022/30הגב לתגובה זו4 0לא רק שיש 70000 התחלות בניה ותהיה הצפה של היצע בקרוב, שלא נדבר על זה שחוק המכר עבר והקבלנים לא יוכלו לאחר מסירות של דירות ולאחר סיומי בניה, נמשיך משם שגם ביקושים קשיחים יצאו ממעגל כול הקניה וקיבלת קריסה. לא יעזור כלום. אביב 2023 הקריסה כאן.סגור
-
1.תשנה מקצועחחח 06/2022/30הגב לתגובה זו3 2בכלכלה אתה לא מבין.כשהריבית תעבור 3 אחוז הנדלן יקרוס. עליית הנדלן היא רק בגלל שלא היתה אלטרנטיבה לכסף זול. יש הרבה אנשים שיש יותר מדירה אחת. שיבינו שבבנק מקבלים יותר, וערך הנכס ישחק או נשחק בסיסטמתיות . ימכרו אף בירידה.אלפי מפוטרי הייטק שאמורים לשלם משכנתא ב10 שנים הקרובות יזרקו את הדירה לשוק ויחזרו לגור אצל ההורים...סגור
-
למה אתה מדבר בצורה לא נעימהעדי 07/2022/07הגב לתגובה זו1 0בוא נפרק את מה שכתבת בכדי שכולם יבינו : עליית הנדלן היא רק בגלל שלא היתה אלטרנטיבה לכסף זול ..כמובן שזה לא מדויק , עליית הנדלן נשענת על שני כוחות , הרצון להשקיע בסביבת ריבית אפסית לזוגות צעירים חסרי דירה שרוכשים כי נורא לגור כאן בשכירות. בבנק מקבלים יותר כסף - גם כן לא מדויק גם בריבית 3 אחוז שהאינפלציה תהיה יותר מ3 אחוז ערך הכסף שלך נשחק , יש דברים אחרים שאתה יכול להגיד כמו העדפה לנזיךות בכדי למצוא הזדמנויות אבל זה מיעוט שחקנים. אלפי מפוטרים ההייטק - אנחנו לא קרובים לשם , גם ההייטק היה ביקוש גבוהה משמעותית מההיצע ולכל כל אותן חברות שמפטרות העובדים בזמן זה נקלטים בחברות אחרות , מקסימום השכר הממוצע קצת יורד . מה שכן במקרה של מיתון שזו אופציה ריאלית כשמעלים ריבית אתה כן תראה התקררות מרשימה . האם תהיה קריסה ? כמובן שלא האם יהיו ירידות מחירים בדיוק , יש חשש האם במקרה של סביבת ריבית שמייצגת מיתון נראה קריסה , כנראה שלא אבל נראה ירידות מחירים יפות.סגור
-
קנאי. מסכים עם הכותב בכל מילה!איתי יהודה 07/2022/05הגב לתגובה זו0 3המצב בישראל פשוט. אוכלוסייה צומחת והתחלות בנייה לא מדביקות את הקצב. תשכח מירידת מחירים. תשנה דעה.סגור
-
בין 98 לשנת 2007 היו ירידותמה שתגיד 07/2022/08הגב לתגובה זו3 0אני מניח שאז היו קרקעות הייתה ילודה נמוכה ולא היו מומחי נדלן כמוך שלא מבינים כלום נדלן יורד בקרוב תדע אתה וכל כת הנדלן חסרת הנסיון שלכםסגור
