נדל"ן ותשתיות
"המדינה אוהבת שמחירי הקרקעות עולים כדי לחלק מתנות לחברים"
לירון זליכה יש בטן מלאה על כל מה שקשור ליוקר המחיה בישראל. חוסר הטיפול, הוא מסביר, גורם גם למחירי הנדל"ן לעלות. מה הוא צופה לגבי מחירי הדירות ב-2025, למה הוא מהנהן כששואלים אותו האם המדינה מאוהבת במיסוי מקרקעין ואיך הוא מכנה את הצעירים של היום? | ראיון

כבר תקופה ארוכה שפרופ' ירון זליכה מנסה לחנך את השוק הישראלי. הוא מסביר בצורה מפורטת איך נעצרו תכניות שרצה לקדם כשכיהן בתפקיד החשב הכללי במשרד האוצר, יודע בדיוק איזה תכנית תסלול את הדרך להורדת מחירי הדירות ומה גורם למחירים לעלות.
כשמדברים עם זליכה על נדל"ן, הוא מדבר על מאקרו. הוא יודע שהכל מתחיל ונגמר ביוקר המחיה, אבל לא זורק סיסמאות זולות לאוויר. זליכה הוא אולי האדם הכי מדובר מחוץ לפוליטיקה הישראלית, שעדיין חי ובועט ולא צריך לסלול את דרכו חזרה לשם. הישראלים נהנים לשמוע אותו, כי הם יודעים שלמרות האנטגוניזם שנוצר סביבו מצד חברי הכנסת והממשלה - הוא נלחם עבורם.
כשאני שואל אותו למה מחירי הנדל"ן עולים בתקופת מלחמה וריבית גבוהה, הוא עונה: "תקופת מלחמה, משמע צפיות לעליות מיסים. תלווה את זה בהשתוללות של המונופולים והיבואנים הבלעדיים, בציפיות לעליית המחירים, כלומר האינפלציה, ומשם לדיכוי של הצמיחה, שהוא נגזרת של העלאת מהמיסים - אם הבנת את זה, אפשר לחשוב איך זה משפיע על הביקושים".
איך?
"מצד אחד, עלייה של האינפלציה שוחקת את הריבית הריאלית. אתה מתייחס לנומינלית, אבל בפועל, מה שמשפיע על מחירי הדיור והביקוש היא הריבית הריאלית ולא הנומינלית. אתה רואה פה מגמה של שחיקת הריבית הריאלית. בפועל, היא נותרה מאוד נמוכה. מדד המחירים לצרכן לא סופר דיור. כשאתה מכניס את הדיור פנימה אתה מגיע ל-5% בקלות. כלומר, סביבת האינפלציה, כולל הדיור - מביאה אותנו לריבית ריאלית אפס".
"מצד אחד, עלייה של האינפלציה שוחקת את הריבית הריאלית. אתה מתייחס לנומינלית, אבל בפועל, מה שמשפיע על מחירי הדיור והביקוש היא הריבית הריאלית ולא הנומינלית. אתה רואה פה מגמה של שחיקת הריבית הריאלית. בפועל, היא נותרה מאוד נמוכה. מדד המחירים לצרכן לא סופר דיור. כשאתה מכניס את הדיור פנימה אתה מגיע ל-5% בקלות. כלומר, סביבת האינפלציה, כולל הדיור - מביאה אותנו לריבית ריאלית אפס".
 (1).jpeg)
"אסור להוריד את מס הרכישה למשקיעים". דירות חדשות (איציק יצחקי)
למי שלא מבין למה זליכה מתכוון, נסביר: בתקופה של מחירי גבוהים, הנגיד מעלה את הריבית במטרה לגרום להורדת הצריכה ולהקטין ביקושים למוצרים, שמביאים לירידת מחירים. מצד שני, ריבית גבוהה יכולה לגרום לאחוז אבטלה גבוה ובכך פוגעת בצמיחה. ההבדל בין ריבית ריאלית לנומינלית הוא פשוט - הריבית הנומינלית היא שיעור הריבית במשק (4.5% היום) והריאלית היא בניכוי האינפלציה, כלומר עליית המחירים. כשהריבית הנומינלית היא 4.5% אבל המחירים עלו ב-3% באותה שנה, זה אומר שהריבית הריאלית היא 1.5%.
"תבדוק מה קרה לשכר הדירה ב-15 שנים האחרונות. כשאתה מסתכל על הנתונים האלה, אתה שואל: מה עדיף, להשקיע ב-0% או ב-5% ריבית ריאלית?", ממשיך זליכה.
לא כל עם ישראל משקיע.
"מספיק שיש מעט משקיעים ומעט אנשים, ואני הרי לא מדבר על פישמן, שחושבים 'רגע, המשפחה שלי גדלה, אני קונה דירה יותר גדולה, אז עדיף לא למכור את הישנה ולעבור מאחזקה של אחת לשתיים'. אז כבר יש לך איקס אנשים שמגדילים את הביקוש לדיור, מעלים את מחירי הדיור. ומושכים את היתר לשם".
"מספיק שיש מעט משקיעים ומעט אנשים, ואני הרי לא מדבר על פישמן, שחושבים 'רגע, המשפחה שלי גדלה, אני קונה דירה יותר גדולה, אז עדיף לא למכור את הישנה ולעבור מאחזקה של אחת לשתיים'. אז כבר יש לך איקס אנשים שמגדילים את הביקוש לדיור, מעלים את מחירי הדיור. ומושכים את היתר לשם".
ובכל זאת, נדמה שיש נהירה לדיור. הביקוש קשיח.
"תוסיף לכל מה שאמרתי את יוקר המחיה ותבין שאין אופק לצמיחה משמעותית. אם אין אופק, אז אין גם אופק לריבית ריאלית גבוהה יותר. ריבית אמורה להיות עקבית עם פוטנציאל הצמיחה. אם אין אופק צמיחה, כי פוטנציאל יש, אבל אם אין אופק לריבית ריאלית גבוהה יותר, יש בעיה. המשקיעים כבר צופים שהמצב הזה יימשך לעוד כמה שנים. מכאן הנהירה לדיור. את זה אפשר לשבור, עם צמיחה שתחתוך את הצורך למסים, עם טיפול ביוקר המחיה שיוריד אינפלציה ויעלה את הריבית הריאלית. בשביל זה צריך לריב עם המונופולים".
"תוסיף לכל מה שאמרתי את יוקר המחיה ותבין שאין אופק לצמיחה משמעותית. אם אין אופק, אז אין גם אופק לריבית ריאלית גבוהה יותר. ריבית אמורה להיות עקבית עם פוטנציאל הצמיחה. אם אין אופק צמיחה, כי פוטנציאל יש, אבל אם אין אופק לריבית ריאלית גבוהה יותר, יש בעיה. המשקיעים כבר צופים שהמצב הזה יימשך לעוד כמה שנים. מכאן הנהירה לדיור. את זה אפשר לשבור, עם צמיחה שתחתוך את הצורך למסים, עם טיפול ביוקר המחיה שיוריד אינפלציה ויעלה את הריבית הריאלית. בשביל זה צריך לריב עם המונופולים".
כתבתי לא פעם בעבר שהמדינה מאוהבת במיסוי מקרקעין. היא לא רוצה שהמחירים יירדו.
"בראבו, אבל יש כאן בעיה עם המחיר של הקרקע עצמה. גם אם המסים היו אפס על הקרקע, המינהל מוכר את הקרקע ועדיין מרוויח. הם מאוהבים במחירי קרקעות עולים כדי לסגור את הגירעון, כדי לחלק מתנות לחברים שלהם. תוסיף גורם שלישי: הקבלנים ובעלי ההון שתורמים לבעלי המפלגות. קח את גדעון סער ובני גנץ, מי העמיד ערבויות למפלגות? אתה רוצה שהם יפגעו באלפרד אקירוב?".
"בראבו, אבל יש כאן בעיה עם המחיר של הקרקע עצמה. גם אם המסים היו אפס על הקרקע, המינהל מוכר את הקרקע ועדיין מרוויח. הם מאוהבים במחירי קרקעות עולים כדי לסגור את הגירעון, כדי לחלק מתנות לחברים שלהם. תוסיף גורם שלישי: הקבלנים ובעלי ההון שתורמים לבעלי המפלגות. קח את גדעון סער ובני גנץ, מי העמיד ערבויות למפלגות? אתה רוצה שהם יפגעו באלפרד אקירוב?".
בוא נדבר על מס הרכישה למשקיעים.
"אל תיגע בו. כל עוד לא סידרת את הסיטואציה שבה יש צמיחה מהירה ויוקר מחיה יורד, אני אומר שאסור לגעת. תוריד מסים, תקבל ריבית ריאלית שעולה כי יוקר המחיה ירד, אבל אל תיגע במיסים".
"אל תיגע בו. כל עוד לא סידרת את הסיטואציה שבה יש צמיחה מהירה ויוקר מחיה יורד, אני אומר שאסור לגעת. תוריד מסים, תקבל ריבית ריאלית שעולה כי יוקר המחיה ירד, אבל אל תיגע במיסים".
ושוב אנחנו חוזרים לשם: למה שהמדינה תגרום למחירי הדיור לרדת?
"אתה רוצה להוריד את מחירי הדיור או חושש לעצבן מישהו? אם אתה חושש לעצבן, התקשרת לאדם הלא נכון. אם אתה רוצה להוריד מחירים באמת, אל תיגע. בעלי הדירות יודעים לגלגל את הריבית לשוכר".
"אתה רוצה להוריד את מחירי הדיור או חושש לעצבן מישהו? אם אתה חושש לעצבן, התקשרת לאדם הלא נכון. אם אתה רוצה להוריד מחירים באמת, אל תיגע. בעלי הדירות יודעים לגלגל את הריבית לשוכר".

"והנה - קיבלנו ריבית ריאלית אפס". זליכה (פלאש 90/ תומר נויברג)
אבל גם היום הם מגלגלים את זה כי הריבית גבוהה, וההחזר החודשי שלהם גבוה.
"ועדיין, העלייה בשכר הדירה הייתה חצי מעליית מחירי הדיור".
"ועדיין, העלייה בשכר הדירה הייתה חצי מעליית מחירי הדיור".
מחירי השכירות מהווים 26% מהמדד. בסוף, איך שלא תסתכל על זה, הגלגול הזה גורם לאינפלציה לעלות. וגם: האם לדעתך צריך להכניס את מדד מחירי הדיור פנימה?
"מדד מחירי הדיור הוא מוסכמה בינלאומית, מחלקים את זה לשני מדדים נפרדים. לגבי מדד השכירות, מי שאומר לך שהורדת מס הרכישה תוביל להורדה של מחירי השכירות מבלבל את המוח. בסוף, זה יביא להאצת מחירי הדיור. אני אומר הפוך: תעלה את המסים וזה יביא לעליית מחירי השכירות. לא את זה אני רוצה, אני שואף להוריד את מחירי הדיור ואת מחירי השכירות".
"מדד מחירי הדיור הוא מוסכמה בינלאומית, מחלקים את זה לשני מדדים נפרדים. לגבי מדד השכירות, מי שאומר לך שהורדת מס הרכישה תוביל להורדה של מחירי השכירות מבלבל את המוח. בסוף, זה יביא להאצת מחירי הדיור. אני אומר הפוך: תעלה את המסים וזה יביא לעליית מחירי השכירות. לא את זה אני רוצה, אני שואף להוריד את מחירי הדיור ואת מחירי השכירות".
מה יקרה למחירי הדיור ב-2025?
"אני שואל אותך, מה יקרה למסים וליוקר המחיה?".
"אני שואל אותך, מה יקרה למסים וליוקר המחיה?".
המסים עלו, יוקר המחיה לא יירד. לא תהיה פה דפלציה.
"אז קיבלת את התשובה. המסים יעלו, פחות הכנסה פנויה והנה - מחירי הדיור יעלו".
"אז קיבלת את התשובה. המסים יעלו, פחות הכנסה פנויה והנה - מחירי הדיור יעלו".
בשיעור חד או דו ספרתי?
"מה זה משנה באחוזים? אנשים הולכים למכולת עם אחוזים? דירה ממוצעת עולה כבר 2.3 מיליון שקל. אם זה יעלה בעוד 10 אחוזים, זה דומה לעליית המחירים כשהדירה עלתה מיליון שקל? המחירים אסטרונומיים, הדיבור האחוזים מייפה את העסק, מקטין אותו".
"מה זה משנה באחוזים? אנשים הולכים למכולת עם אחוזים? דירה ממוצעת עולה כבר 2.3 מיליון שקל. אם זה יעלה בעוד 10 אחוזים, זה דומה לעליית המחירים כשהדירה עלתה מיליון שקל? המחירים אסטרונומיים, הדיבור האחוזים מייפה את העסק, מקטין אותו".
לסיום, כמה מילים על מבצעי הקבלנים. בסוף, הם ידעו לנהל משבר.
"כן, כי כל עוד השוק רותח בעקבות המדיניות הכלכלית הם ייצאו מזה. הצעירים של היום מסכנים. כמו שאמרתי, כדי לעצור את מחירי הדיור צריך טיפול יסודי ביוקר המחיה. טיפול כזה אפשר לעשות רק בטווח קצר יחסית, אבל בשיטות שלי. מי שרוצה לדעת מה עושים, יכול לקרוא ice".
"כן, כי כל עוד השוק רותח בעקבות המדיניות הכלכלית הם ייצאו מזה. הצעירים של היום מסכנים. כמו שאמרתי, כדי לעצור את מחירי הדיור צריך טיפול יסודי ביוקר המחיה. טיפול כזה אפשר לעשות רק בטווח קצר יחסית, אבל בשיטות שלי. מי שרוצה לדעת מה עושים, יכול לקרוא ice".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(7):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
7.הזויב . 02/2025/01הגב לתגובה זו0 0שומעים מדי פעם על בניינים קורסים ומתמוטטים או בניינים רבים ,שמוכרים ,כמבנם מסוכנים ועל הבנייה העלובה הזאת הקבלנים דורשים מיליונים לא יאמן !סגור
-
6.בחרתי ואמשיך לבחור בומני 02/2025/01הגב לתגובה זו0 0ראינו מה הנוכחים הביאו לנו, אבל כמובן בשעת השין יחלו קמפיינים של שמאל וימין, כן גיוס לא גיוס, כן איראן לא איראן ויש מצב שימצאו עד אז שוב משהו שיפחיד את הרוב והנושא הכלכלי ידחק לפינה. זליכה לא רוצה להיות ראש ממשלה אלא שר אוצר. התפקיד הכי לא מתגמל בין כל ה 120 שיושבים שם. ולדעתי האישית אף אחד מהם שכיהן בתפקיד ביום ה 7.10 לא צריך להמשיך לכנסת הבאה.סגור
-
5.הסיבה לעליית המחיריםיוני 02/2025/01הגב לתגובה זו0 0אף אחד לא מדבר על הפיל שבחדר שזה הריבוי האקפוננציאלי של האוכלוסיה בעקבות עידוד ותמריצים כספיים להבאת ילדים מעבר ליכולת התשתיתית.סגור
-
4.קשקשןאורח פורח 02/2025/01הגב לתגובה זו0 1היה עם הנאשם ביבי ורבו. ראש הקשקנשים שרוצה לתת כוח לועגים וההסתדרות שתיכנס בנו עוד יותר חזק. זמן לפוליטיקה אחרת, פוליטיקאים אחרים והנהגה אחרת.סגור
-
3.חקי חיון בהרת הון-שלטון-עולם תחת...... (ל"ת)חקי חיון 01/2025/31הגב לתגובה זו1 0סגור
-
2.נקודה חשובה לגבי אדון זליכהקובי א. אריאל 01/2025/31הגב לתגובה זו4 0הוא ירוץ לפוליטיקה אבל בניגוד לכל הצבועים והשקרנים בממשלה הוא באמת עם כוונות טובות רוצה להוריד תמחירים ורוצה לעשות שינוי אני אישית אצביע לוסגור
-
1.אחד הראיונות החזקיםםםם תודה (ל"ת)אורי משעלי 01/2025/31הגב לתגובה זו1 0סגור