ביצעתם רכישה נדל"נית משותפת? לא תשלמו מס שבח של 5 מיליון שקל
עו"ד ורו"ח דותן עינב, בעלים של משרד עורכי דין בתחום המיסוי, מסביר מהו חוק מיסוי מקרקעין ועל מי הוא חל. בנוסף, עו"ד עינב עונה על השאלה הנפוצה - האם בעלי דירה יחידה מחויבים לשלם מס שבח ומס רכישה במידה ובבעלותם שליש מהזכויות בדירות נוספות? | כל הפרטים
בתקופה האחרונה משרדנו נתקל במקרים רבים של יחידים שרוכשים בישראל דירות במשותף, כאשר החלק של כל אחד מהשותפים אינו עולה על שליש מהזכויות בכל אחת מהדירות. בדרך כלל, רכישות משותפות אלו נובעות מהקלות במס שבח ובמס רכישה, המוקנות, במקרים מסוימים, לבעלי עד שליש מהזכויות בדירות.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי אדם המוכר דירת מגורים בישראל שהינה דירתו היחידה (לצד מספר תנאים נוספים) יהיה פטור ממס שבח במכירה עד לתמורה בסך של כ- 5 מיליון ₪. למרות זאת, נקבע בחוק כי המוכר ייחשב לבעלים של דירה יחידה גם אם יש בבעלותו בנוסף לדירה הנמכרת, שליש מהזכויות בדירה או בדירות מגורים נוספות.
לדוגמא, אם משה מחזיק במלוא הזכויות בדירה בתל אביב ובנוסף מחזיק בשליש מהזכויות בדירה בהרצליה או אפילו במספר שלישים בדירות מגורים אחרות, הדירה שלו בתל אביב תיחשב לדירתו היחידה והוא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח עד לתקרה של כ- 5 מיליון שקלים.
לגבי מס הרכישה עבור רכישת דירה ראשונה ויחידה, החוק מקנה פטור מתשלום מס רכישה עד לשווי דירה של כ- 2 מיליון שקלים ומעל שווי זה המס ינוע בין 3.5 ל-10 אחוזים, זאת לעומת שיעור מס הרכישה עבור דירה נוספת (שניה) שנע בין 8% - 10%.
שיעור המס על דירה ראשונה יחול גם אם לרוכש יש בנוסף לדירה הנרכשת שליש מהזכויות בדירה או במספר דירות נוספות. כך לדוגמא, ניתן לרכוש שליש מהזכויות ב-5 דירות שונות (לא באותו הבניין) וליהנות לגבי כל אחת מהן משיעור מס הרכישה המופחת (פטור עד כ-2 מיליון שקלים).
לכאורה נדמה כי רכישת שליש מהזכויות בדירה היא עסקה מאוד אטרקטיבית, יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון שישנם קשיים משפטיים (רכישה במשותף עם גורמים נוספים) וכן קשיים מימוניים (קושי בקבלת משכנתא במקרה של רכישה במשותף).
כמו כן, חשוב לשים לב שככל שמוכרים דירה ועושים שימוש בפטור דירה יחידה, לעולם יחול מס שבח בגין מכירת הדירה האחרת שמחזיקים בה שליש, גם אם בעתיד היא תהיה דירתו היחידה של המוכר.
בנוסף, יש לשים לב לסדר הרכישות: אם מעוניינים לרכוש את מלוא הזכויות בדירה בגבעתיים ושליש מהזכויות בדירה ברמת גן, יש לרכוש קודם את הדירה ברמת גן (דירת השליש) ורק לאחר מכן את הדירה בגבעתיים, ולא להפך.
חשוב לשים לב כי בעלות בדירות מרובות (גם אם מדובר בשליש מהזכויות) וכן רכישה ומכירה תדירות, מגדילות את הסיכון שמכירת הדירות תסווג על ידי פקיד השומה כעסקאות בעלות אופי מסחרי בגינן יחויב המוכר במס הכנסה בשיעור מס שולי (עד 50%) בתוספת מע"מ במקרים מסוימים.
כמו כן, ככל שייקבע על ידי פקיד השומה כי עקב ההחזקה בריבוי דירות, הבעלים מנהל "עסק של השכרת דירות", לא ניתן יהיה לשלם מס על הכנסות השכירות לפי שיעור מס קבוע של 10% אלא הכנסות השכירות ימוסו בהתאם לשיעור המס השולי של הבעלים (עד 50%).
כותב הטור הוא עו"ד (רו"ח) דותן עינב, בעלים של משרד עורכי דין בתחום המיסוי.
