בית המשפט לענייני משפחה פסק כי דירה שניתנה במתנה על ידי אם לבתה, ונרשמה בטאבו על שם הבת תוחזר לאם והסכם המתנה יבוטל. זאת, מאחר שהבת נהגה באופן לא מכבד כלפי אמה ואף באלימות.

העברת דירה במתנה נפוצה בעיקר בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה, כמו הורים לילדים, בני זוג, ולעיתים גם בין אחים. המניעים למתן הדירה עשויים להיות רבים: עזרה לילדים לרכוש קורת גג, תכנון מס לקראת פרישה, מניעת סכסוכי ירושה עתידיים או רצון להבטיח דיור יציב לבן משפחה.

בישראל, עסקה כזו חייבת להתבצע בהסכם מסודר או בתצהירי העברה כאשר המתנה ניתנת על תנאי - למשל, שהילד יתגורר בדירה או שלא ימכור אותה במשך מספר שנים. הדבר עשוי להשפיע על תוקפה המשפטי של ההעברה.

עו"ד אברהם ורבנר, קרדיט צילום: ללא

באופן עקרוני, מתנה שניתנה והושלמה – כלומר, נרשמה בטאבו על שם המקבל – אינה ניתנת לביטול. עם זאת, החוק בישראל מאפשר למעניק המתנה לחזור בו במקרים מסוימים, כמו התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה כלפיו, פגיעה פיזית או נפשית, או במקרה שהמעניק נקלע למצוקה כלכלית חמורה לאחר שהעביר את הדירה.

בפסקי דין שונים, בתי המשפט קבעו כי ביטול מתנה הוא החריג ולא הכלל, ולכן פסיקה זו של בית המשפט לענייני משפחה, היא חריגה יחסית. למשל, במקרה אחר שבו הורה העביר דירה במתנה לבנו, אך הבן ניתק עמו קשר – בית המשפט קבע כי אין די בניתוק קשר משפחתי כדי להצדיק ביטול מתנה, אלא אם מדובר בהתנהגות קיצונית כמו אלימות או הזנחה פושעת.

העברת דירה במתנה עשויה להיות פטורה ממס שבח, אך אינה פטורה לחלוטין ממס רכישה. כאשר ההעברה מתבצעת בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה, מס הרכישה עומד על שליש מהשיעור הרגיל העומד כיום על 8% בשווי דירה מקסימלי, כלומר כ-2.5% מקסימום.

אם מקבל המתנה לא מתגורר בדירה, הוא חייב להחזיק בדירה במשך ארבע שנים מהיותו בעלים, ורק לאחר מכן הוא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח. במידה והוא מוכר את הדירה לפני שעברו ארבע שנים, הוא יחויב לשלם מס שבח כאילו היה המוכר המקורי.  במידה ומקבל המתנה מתגורר בדירה, הוא חייב להחזיק בדירה למשך 3 שנים לפחות מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע בהיותו בעליה, ורק לאחר מכן הוא יכול למכור אותה בפטור. אם המתנה ניתנה בין בני זוג המתגוררים יחד או בין הורים לילדיהם, בדרך כלל חלים תנאים מקלים יותר.

דירה שהתקבלה בירושה שונה מהותית מדירה שניתנה במתנה. כאשר דירה מועברת בירושה, אין חובת תשלום מס רכישה, והיא אינה נחשבת לעסקה לצורכי מס. יתרה מכך, במקרים רבים ניתן למכור את הדירה בירושה בפטור ממס שבח, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור כזה בעת פטירתו.

עוד הבדל משמעותי הוא שבניגוד למתנה, שבה לרוב יש למעניק יכולת להשפיע על תנאי ההעברה ואף לנסות לבטל אותה, ירושה נקבעת בהתאם לחוק הירושה או לצוואה תקפה. הדבר מונע מצבים שבהם צד אחד חוזר בו מהענקת הנכס.

בתי המשפט דנים לא פעם בסכסוכים הקשורים להעברת דירה במתנה. לאחר שהזכויות עברו בנכס על שם המקבל, הסכם המתנה ניתן לביטול על פי דיני החוזים, על פי עילות כגון: טעות, הטעייה, עושק, וכיו"ב. לעיתים מדובר בטענות להטעיה או כפייה מצד אחד מבני המשפחה וכאמור בשל התנהגות מחפירה או סכסוכי ירושה, שבמסגרתם נטען כי הדירה הועברה במתנה בניגוד לרצונו האמיתי של המוריש.

במקרים רבים, בית המשפט בוחן האם המתנה ניתנה מתוך רצון חופשי והאם היא הושלמה באופן חוקי. אם המתנה נרשמה כדין על שם המקבל, בתי המשפט נוטים להגן על זכותו ולהתנגד לביטולה. עם זאת, כאשר מוכח שהמתנה ניתנה תוך הפעלת לחץ, ניצול חולשה או השפעה בלתי הוגנת – ייתכן שבית המשפט יורה על ביטול ההעברה.

העברת דירה במתנה עשויה להיות דרך יעילה להסדיר ענייני רכוש ולתכנן מס, אך יש לה השלכות משפטיות וכלכליות שכדאי להיות מודעים להן. לפני שמקבלים או מעניקים דירה במתנה, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה, לבדוק את היבטי המיסוי ולהבין את ההשלכות האפשריות, וביניהם סיכויי הביטול במקרים חריגים. כמו תמיד, תכנון מוקדם והסכמים ברורים, יכולים למנוע מחלוקות משפטיות בתוך המשפחה, בעתיד.

עוד ב-

מילצ'ן חושף: האם נתניהו קיבל מתנות ללא אישור היועמ"ש?

לכתבה המלאה

הכותב: עו"ד אברהם ורבנר מתמחה במקרקעין ובהעברה בין דורית