לתמונות ניצחון מהסוג הזה עדיין לא נולד פוליטיקאי שיתנגד: בשבוע הבא יקבלו 10,000 זוגות ורווקים הודעות על זכייתם ב-"דירה בהנחה" – נכס שיוכלו לרכוש תמורת 20% פחות ממחירו בשוק, נכון ל-2019.

אפשר כבר לדמיין את מבול הסרטונים הוויראליים שחלקם יעלו לרשתות, עם תיעוד שאגת השמחה המוצדקת מרגע פתיחת המייל הנכסף: הטבה בהפתעה של מאות אלפי שקלים, ועוד בזירת הנדל"ן הרותחת, משאירה אבק אפילו לשיחות הטלפון המיתולוגיות של אראלה ממפעל הפיס.

אלא שהפיכת הלוטו מפנטזיה לתוכנית השיכון הרשמית לצעירות וצעירים בישראל, רק מחדדת את כישלון הממשלות האחרונות בהגדלת ההיצע עבורם. אם על כל יחידת קרקע זכאים להתמודד כ-12 זוגות בממוצע, המשמעות היא שחסרות לפחות 110,000 דירות "ראשונות" ברחבי הארץ (לא כולל משפרי דיור, משקיעים ועולים חדשים).

את המאוכזבים הרבים שלא יזכו בפרס הגדול, השר אלקין ישלח מן הסתם לסבבי ההגרלות הבאים של משרדו – ולהם לא תישאר ברירה אלא להירשם ולקוות לטוב; איזו חלופה נותרה במדינה שבה הנדל"ן התייקר ב-13% רק בשנה האחרונה?
 

את ההשראה למיזם הממשלה שואבת מתכנית "מחיר למשתכן" שיזם שר האוצר לשעבר, משה כחלון. לזכותו חשוב לומר שהוא ניסה, ולעיתים קרובות גם הצליח, לספק עשרות אלפי נכסים לזכאים במחירים נמוכים במיוחד. אלא שלשיטה הזו יש גם מחיר חברתי כבד: הסבסוד לקרקע במרכז הארץ גדול משמעותית מאשר בפריפריה, באופן שמקצה את רוב הסיוע לרוכשים החזקים יותר מלכתחילה. כדי להתמודד על הדירות באזורי הביקוש צריך להחזיק הון ראשוני, וכדי להמתין להיתר הבנייה (שעלול להתעכב גם בשנים רבות) נדרש אורך נשימה שלא כל משפחה יכולה להרשות לעצמה.

לאמיתו של דבר, התוכניות למיניהן רלוונטיות בעיקר לזוגות מהמעמד הבינוני-גבוה, ולמי שמוכנים להתגורר בפריפריה הרחוקה – דוגמת דימונה או בית שאן. קבוצות אחרות כמו הורים יחידניים, רווקים, עולים ומקבלי שכר נמוך, שכוח הקנייה שלהן נמוך משמעותית, אינן זוכות להגרלות משל עצמן אלא נשלחות להתחרות מול המשתתפים כולם על שמיכת הסיוע הממשלתית הקצרה.

במשרד השיכון טוענים שכל זוכה "ייצא" מהשוק וכך יפחתו לחצי הביקוש, ומצד שני כל זוכה גם "יוציא" מהשוק דירה פנויה, שתחסר בתורה בצד ההיצע. לכן הפרויקט אמנם ישנה את חייהם של מיעוט הזוכים המאושרים, אך קשה לראות כיצד הוא יצליח להוריד את מחירי הדירות לכל היתר; ייתכן שאפילו להפך: מ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ, אלי אביסרור, הודה לאחרונה שהוא וחבריו נוהגים לייקר נכסים בשוק החופשי, כדי לפצות את עצמם על הרווח הנמוך בנדל"ן המסובסד על ידי המדינה.
 

אלא שבכל הכבוד לביקורת, בסוף ישנם גם החיים עצמם. בימים האחרונים פונים אלי מאות צופים, בני הדור שלי, ומבקשים עצות מעשיות לגבי האסטרטגיה: לאילו הגרלות כדאי להירשם, ומתי, כדי למקסם את סיכויי ההצלחה? לשאלה הזו אין כמובן "פתרון בית ספר" פשוט, ובכל זאת חשוב לוודא שנתתם את הדעת לכמה משתנים המשפיעים על הסתברות הזכייה ועל גובה "הפרס" המוצע – מה שנקרא "תוחלת" – בדירות המוזלות.

הפרמטר החשוב ביותר במשוואה הוא מה אתם, באופן סובייקטיבי, מגדירים כהצלחה: מי שרוצים להגדיל מאוד את הסיכוי לזכות בנכס כלשהו, כדי להשיג דירה מוזלת גם במחיר פשרה על המיקום, צריכים להתמקד בערים שבהן מוצעות יחידות רבות, עם ביקוש יחסית נמוך עד כה.

זכרו שניתן לבחור הפעם רק בשלושה יישובים, אך בתוכם ניתן להירשם לכל ההגרלות. על פי נתוני משרד השיכון, נכון ל-22.3, מופיעות למשל בדימונה 733 דירות – ועליהן מתמודדים בינתיים רק 569 משקי בית; אם כך תינעל ההרשמה (והיא לא), כולם יקבלו שם זכות לדירה. לעומת זאת, בתל אביב מוצעות רק 153 דירות שעליהן מתחרים כבר 11,456 זכאים – נתון שמותיר סיכוי סטטיסטי של 1 ל-74 (כ-1.3% בלבד) לעלות בגורל. אם חשוב לכם לחזות בקירוב את ההסתברות לזכות, כדאי להמתין עם הבחירה הסופית עד ליממה שלפני ההגרלה – אז תוכלו לקבל תמונה על מספר המתמודדים בכל יישוב.

שיקול רלוונטי אחר הוא מה גובה הסבסוד הממשלתי שתקבלו, בהנחה שאכן תזכו? כדי למקסם את ההטבה, עליכם לוודא תחילה שמחיר דירה ממוצעת באזור שאליו נרשמתם, עמד ב-2019 על 1.5 מיליון שקל לפחות – כך שההנחה, בשיעור של 20%, תוביל להפחתה המרבית שמאפשרת התוכנית הנוכחית, בסך 300,000 שקל.
 

בנוסף, תצטרכו לבחון באילו מהיישובים נרשמה עליית המחירים החדה ביותר מ-2019 עד היום – כדי לחשב כמה בדיוק תרוויחו מ"החזרת מחוגי הזמן" של שוק הנדל"ן לאחור. ככל שההתייקרות ב-3 השנים האחרונות חדה יותר, גובה "הפרס" (בנוסף ל-300,000 השקלים הראשונים) עולה. הנתונים שפרסם משרד השיכון עד כה, מלמדים שהנרשמים מייחסים משקל רב לסכום ההטבה על פני הסיכוי לזכייה; כך, למרות שבראשון לציון מוצעות רק 409 דירות, המחיר האטרקטיבי – 1.57 מיליון שקל בלבד ל-100 מ"ר – הוביל 20,581 נרשמים להמר עליהן, גם במחיר של הפחתת ההסתברות לזכות לכ-1.9% בלבד. שימו לב שגובה "הפרס" עולה ככל שתרכשו נכס גדול יותר, שכן ההנחה מחושבת לפי מטר. מנקודת המבט הזו, יהיו שיעדיפו יישובים עם פרויקטים המציעים דירות בנות 5 חדרים ומעלה, על פני בניינים שהתמהיל בהם כולל שטחים מצומצמים יותר.

בנקודה הזו רבים מסיימים את ההתלבטות, וכך מפספסים את אחד המשתנים החשובים בבחירת ההגרלה המתאימה להם: בהנחה שאמנם תזכו, כמה זמן צפוי לחלוף עד שתקבלו את המפתח אל הנכס? זו סוגייה קריטית, מפני שבתקופת ההמתנה תיאלצו להמשיך לשלם דמי שכירות – וגם מפני שהדירה שתרכשו צמודה למדד תשומות הבנייה, החל מהמועד הנקוב בדף האינטרנט של הפרויקט הרלוונטי.

מדובר במדד שנועד לשקלל את מחירי חומרי הגלם לקבלן, ובשנה האחרונה הוא דוהר בקצב מסחרר – מגמה שעלולה להחריף על רקע המלחמה באוקראינה. בתוכנית שבה ההנחה המרבית עומדת על 300,000 שקל (לעומת המחיר ב-2019), ה"קנסות" בגין תקופת ההמתנה הממושכת עלולים לכרסם בחלק ניכר משווי ההטבה שתשיגו. אז מה עושים? על אף שלא ניתן להתנבא במדויק על תאריך המסירה, כן אפשר לברר – במחלקת התכנון בעירייה הרלוונטית או אפילו מול היזם עצמו – את הסטטוס של הפרויקט: האם הוא עומד בפני קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית, או שמא עדיין לא הופקד להתנגדויות בוועדה? את ההערכה הגסה שתגבשו על התמשכות ההליכים בשכונה שבה אתם שוקלים לבחור, כדאי להביא בחשבון לפני שנרשמים להגרלה. זכרו שרוכשים רבים, שזכו בהנחות "מחיר למשתכן" עוד ב-2017, עדיין ממתינים לתחילת העבודות, רק בשל בעיות תשתית או ויכוחים תקציביים בין משרדי הממשלה לעיריות.

השאלה האחרונה היא, כמובן, כיצד לנהוג במקרה של התנגשות בין כלל המשתנים – למשל פרויקט במרכז הארץ עם נרשמים רבים וצפי לזמן הקמה קצר, מול פרויקט בפריפריה עם הסתברות גבוהה לזכייה לצד אי-ודאות תכנונית. במקרים הרבים האלה, נסו לבצע תרגיל מחשבתי: נניח שיכולתם לבחור, ללא תשלום, שלושה כרטיסי הגרלה מבין שתי חפיסות שונות – האחת מציעה פרס קטן יחסית לזוכים רבים (בדומה ל"חיש-גד" למשל), והשנייה פרס גדול לזוכים מעטים (כמו בלוטו); איך הייתם מחלקים את שלושת כרטיסי ההגרלה שברשותכם בין המסלולים?

עוד ב-

10,000 דירות בהנחה: ההגרלות יצאו לדרך, האם אתם זכאים?

לכתבה המלאה

למרבה התדהמה, הצעירים בישראל הפכו בחסות משבר הדיור למשתתפים בעל כורחם בהגרלות מפעל הפיס החדש שהקים משרד השיכון. להם נותר רק להחליט באיזה משחק מוטב להמר, וכמו בכל קזינו – רובם, בסוף, יפסידו.