מסלול 'עוקף יזמים' וליווי משפטי צמוד: שעתן היפה של קבוצות הרכישה

אם בעבר הלא רחוק האפשרות הריאלית היחידה לרכישת דירה הייתה מיזם או קבלן, הרי שהיום השוק השתנה מקצה לקצה וזוהי ללא ספק שעתן היפה של קבוצות הרכישה. הסיבה פשוטה: סביבת הריבית הגבוהה גרמה לירידה דרמטית ברכישת קרקעות על ידי יזמים ופינתה מקום לכניסתן המחודשת של קבוצות רכישה, המהוות כוח קנייה פרטני גם בשוק של ריבית גבוהה והזדמנויות רכישה לכל פרט בקבוצה.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, קבוצת רכישה נוצרת בדרך כלל באמצעות גורם מארגן שיש לו ניסיון בארגון רוכשי קרקע, שמטרתם להתארגן לרכישת קרקע והבנייה עליה. זו גם הסיבה שיש חשיבות גדולה במיוחד לאותו גורם מארגן, שהרי בד"כ חברי הקבוצה חסרי ניסיון בבנייה.

"על המארגן להיות עם רזומה מרשים בניהול קבוצות במשך שנים, כזה שמוכר על ידי הבנקים או הקרנות המלוות, ועל בסיס זה יממנו את היחידים", מסביר עו"ד גיא מוסרי, המלווה קבוצות רכישה למעלה מ-25 שנה. "חשוב להבין שבין השנים 2019-2021 סביבת הריבית הייתה נמוכה. בהיעדר ריבית משמעותית היזם יכול היה לשלם סכום גבוה ולמעשה לא הייתה תחרות אמיתית המאפשרת לקבוצות רכישה להתחרות על רכישת הקרקעות. היום המצב שונה ויזמים חושבים לא פעם ולא פעמיים האם כדאי להם להיכנס לעסקת רכישת קרקע במזומן, דוגמת המכרזים האחרונים בשדה דב. זוהי שעתן היפה של קבוצות הרכישה, כאשר כל פרט מממן את חלקו, ובהתארגנות נכונה מדובר למעשה במסלול 'עוקף יזמים' שמוביל לדילים פנטסטיים" בתנאי השוק של היום.

מה צריכה קבוצת רכישה לעשות כדי לבצע עסקה נבונה?
"יש חשיבות גדולה לבדיקות המוקדמות. חשוב לבדוק את הרקורד של היוזם המארגן, לוודא שיש לו יכולת אמיתית ללוות את הקבוצה ולאפשר ליחידי הקבוצה בארגונו קבלת מימון בנקאי או חוץ בנקאי לרכישת הקרקע. המארגן גם יכול לתת ביטחון לחברי הקבוצה שהרכישה נעשית במחיר ריאלי , כלומר שהמחירים לא מנופחים ופרופורציונליים ביחס לשוק. מעבר לזה חשוב לוודא שהעירייה מכירה את הפרויקט, תומכת בו ומקדמת אותו, כדי לא להיתקע חלילה עם תב"ע לא מאושרת או עם בעיות זמינות.

כיום, כשהכסף יקר ויזמים חושבים פעמיים אם לבצע רכישה בעלות מימון כל כך גבוה, בסופו של דבר יש פחות יזמים שמתחרים על כל פרויקט, ולכן התארגנות של בודדים שערכו בדיקות נכונות באמצעות שמאי ועו"ד מומחה בתחום, תוביל לידיעה שהקנייה נעשתה במחיר הנכון ותאפשר לכל אחד מהם לחסוך לא מעט כספים".

מדוע מדובר בחסכון משמעותי?
"להבדיל מרכישה מקבלן באמצעות תעודת ביטוח או ערבות חוק מכר, בקבוצת רכישה חבר בקבוצה מקבל בעלות מלאה על הקרקע. להבדיל אם , חלילה, קבלן בפרויקט של מכר דירות לפי חוק המכר פושט רגל, הרוכש יקבל את כספו חזרה אך בשוק עולה שבו מחירי דירות חדשות עולים , אותו רוכש לא יוכל לשוב לקנות דירה דומה באותו מחיר, אבל בקבוצה, חבר הקבוצה הוא בעל הקניין ובכל מקרה הוא מוגן גם אם הפרויקט יתעכב הקרקע תישאר בבעלותו בשוויה הריאלי. מדובר ביתרון משמעותי.

נניח שפרויקט החל בשנת 2019 והדירה נקנתה על הנייר ב-3 מיליון שקל. היום שווי השוק שלה 5 מיליון, אבל הרוכש יקבל בחזרה רק 3 מיליון (אותו סכום ששילם). בקבוצת רכישה, הקרקע היא המשאב המוגן, המשמעותי והיקר ביותר, וגם אם הרכישה תעלה ב-5%-6% בשל מדד תשומות הבנייה, חברי הקבוצה לא ייפגעו.

למעשה, אם עשיתי עסקה טובה, למשל רכשתי קרקע במיליון שקל, אך במועד הוצאת ההיתר השווי שלה עלה ל-1.5 מיליון, הרווחתי על הנייר 50% מעצם עליית ערך הקרקע. הבנקים או הקרנות יממנו 50%-70% מעלות הפרויקט, כולל שווי הקרקע במצב החדש. לכן קבוצות רכישה מאוד פופולריות היום, וזה מביא לחיסכון שנע בממוצע בין 15%-25% מעלות דירה מקבלן רגיל".

החיבור בין ליווי למימון
עו"ד יוסי גיא מוסרי, מבעלי משרד עורכי הדין מוסרי, חביב ושות' , מציין בימים אלה 30 שנות פעילות כעורך דין, מתוכן כאמור, למעלה מ-25 שנה בעסקאות מקרקעין ובמיוחד בליווי קבוצות רוכשים ורכישה. בהתאם לכך, הוא מודע היטב לחשיבות של ליווי משפטי צמוד בעסקאות מסוג זה.

"קבוצת רכישה יכולה להיות העסקה הטובה ביותר כשאנשי מקצוע טובים ומנוסים מלווים אותה, אבל גם עלולה להפוך לאירוע טראומטי ללא ליווי משפטי מתאים, כי עו"ד מטפל למעשה בכל הנגזרות שנוגעות ליזמות העצמית", הוא אומר. "בהקשר זה, חשוב לזכור שכאשר רוכשים דירה מקבלן, לעו"ד של הקבלן אסור לייצג רוכש על פי חוק. במקרה שלנו, עו"ד של הקבוצה נותן שירות משפטי לכל אחד מחברי הקבוצה. בשל כך הוא חייב להיות מוכר בבנקים כמלווה קבוצות ובנוסף מוכר במיסוי מקרקעין, כי אחרת כל נושא הצגת העסקה עלול להוביל לטעויות מיסויות רבות. דבר חשוב לא פחות הוא ההתנהלות מול הגורם המבצע - הקבלן.

החיבור בין הליווי המשפטי, המימון להבטחת הבנייה שיוענק לחברי הקבוצה וניסוח הסכם מתאים לביצוע הבנייה וההתקשרות מול הקבלן הוא לא פחות חשוב כשמדובר בחברי קבוצה שבה חייב הקבלן המבצע להתאים עצמו לעבודה מול עשרות ולפעמים מאות יחידים. הניסיון מלמד אותנו שחשוב מאד להקפיד על ניסוח הסכם ביצוע שיתאים להתחייבויותיו כלפי חברי הקבוצה ושל חברי הקבוצה. הקבלן חייב לדעת שיהיה לו  מה להפסיד אם לא יעמוד בהתחייבויותיו, אך גם חייב לדעת שמולו עומד עו"ד מנוסה ומארגן שאיתם הוא יכול להיות רגוע וכספי הרוכשים ישולמו לו במועד מתוך המימון הבנקאי.

"אנחנו מטפלים בעשרות רבות של פרויקטים בתחום, נחשבים למומחים בקבוצות רכישה ועושים הכל על מנת למנוע אי נעימויות שיכולות להיות משמעותיות מאוד בעסקאות הללו. לא פשוט לתת שירות לעשרות ולפעמים מאות לקוחות פרטיים, במיוחד כאשר רובם חסרי ניסיון ביזמות עצמית, ולא כל עורך דין יודע להתמודד עם עסקאות שכאלה", מסכם עו"ד מוסרי. "חשוב להבין שעורך הדין והמארגן הם למעשה הרוח החיה מאחורי העסקה בהיבט המשפטי והארגוני, עם בקיאות והכרה בפני הקבלנים, הגורמים המממנים ורשויות המס. בכל עסקה כזו יש עשרות ולעיתים מאות רוכשים, שכל אחד מהם הוא עולם ומלואו. בשורה התחתונה, כולם זקוקים להכוונה ושמירה על האינטרסים שלהם, וזה מה שאנחנו יודעים ומשתדלים לעשות בצורה הטובה ביותר".   

(בשיתוף CofaceBdi)