מכת איחורים במסירת דירות בשל המלחמה: "המדינה הייתה צריכה להיכנס לעובי הקורה"

על פניו, איחור במסירת דירות הוא לא דבר חדש, וכלל הפעילים בתחום מכירים היטב את הביורוקרטיה הסבוכה בדרך לקבלת המפתח המיוחל. אלא שבצל מלחמת 'חרבות ברזל' אותם איחורים הפכו ארוכים יותר בצורה משמעותית והובילו למכת מדינה של ממש בדמות תביעות אינסופיות לבתי המשפט בסדרי גודל מפלצתיים של מיליארדי שקלים.

עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, מומחה למקרקעין המלווה תביעות רבות באיחור מסירת דירות, יורד בראיון מקיף לשורש הבעיה. "לצערי אין עדיין שום פסק דין של בית המשפט העליון שניתח את נושא האיחור במסירת דירות בגלל המלחמה, ולכל הוראות החוק אין מנגנון של חלוקת האחריות", הוא אומר. "בתור מי שמנהל המון תביעות בתחום, חשוב להבין שהמלחמה הובילה לתפנית בטענות של הקבלנים. הרי זה לא צ'ק פתוח מה-7 באוקטובר, ובתור קבלן אתה צריך אסמכתאות וראיות כדי להוכיח שלא יכולת לעבוד, כמו למשל הפסקת עבודתם של הפועלים הפלשתינים עם פרוץ המלחמה".

מנקודת הפתיחה הזו, קונבנציונלית ומובנת לכאורה, העניינים מתחילים להסתבך. "מתחילים לברר עם הקבלן כמה זמן הוא לא עבד, מה עשה אחרי, לאיזה קבלני כוח אדם פנה ומתי חזר לעבוד, אבל בסופו של דבר מי נושא בנזק? הכל נופל על רוכשי הדירות".

איך זה בא לידי ביטוי?
"אתן לך דוגמה. כמעט 50% משוק הדיירים רכשו דירה במחיר למשתכן. אתה גר למשל באשקלון בשכירות וזכית בדירה באופקים. הדירה אמורה להימסר עד ה-1 בספטמבר, רשמת את הילדים לגן ולבית הספר, אבל הקבלן איחר במסירה. בהתחלה אומרים לך שיש איחור של חודשיים, אתה אומר לעצמך שתספוג את זה, תיסע הלוך-חזור, תיעזר במשפחה ותמצא פתרונות, אבל לאט לאט מאריכים עוד ועוד, ובסוף לא תקבל פיצוי, כי טוענים שהמלחמה היא כוח עליון. צריך להבין שיש קבלנים שלא חזרו לעבוד, אחרים ירדו בכוח האדם ב-40% ורק אז החליטו איפה להשקיע יותר כסף, וגם כאלה שאיחרו במסירה עוד לפני המלחמה, אבל מספרים לך שהאיחור בגללה. מי אשם? כל מקרה לגופו".

דיירים מצליחים להתנהל במציאות כזו?
"זו בדיוק הבעיה. אנשים נכנסו למצוקה תזרימית קשה, כשהם מוצאים את עצמם עם משכנתא ושכירות יחד. אנשים סטנדרטיים, שגם ככה חיים על הקשקש, לקחו הלוואות ענק ונכנסו לבורות של עשרות אלפי שקלים בבנק. רוב בעלי הדירות מצפים לראות את הכסף מהר, ולכן רוב התיקים מסתיימים בפשרות".

פער אסור בין דייר לקבלן
כאן המקום לבחון מה אומר החוק בנושא. עד יולי 2022 הקבלן היה פטור מתשלום פיצויים במקרה של איחור עד 60 יום, החל מהיום ה-61 בעל הדירה היה זכאי לפיצוי בסך 150% מדמי השכירות עד לתום 8 חודשים, ומהחודש ה-9 עמד הפיצוי על 125% מדמי השכירות עד למסירת הדירה בפועל.

אלא שמיולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק, ששינה את מתווה הפיצויים. במידה והחוזה נחתם לאחר יולי 2022, האפשרות לאחר במסירה ללא פיצוי התקצרה לחודש אחד. מעבר לכך, החל מהיום ה-31 ועד 4 חודשים, הפיצוי יהיה בסך 100% מדמי השכירות, מ-5 ועד 10 חודשים פיצוי בסך 125% ומהחודש ה-11 ועד המסירה בפועל, יעמוד הפיצוי על 150%.  

"לא סתם המדינה תקנה את החוק הזה, כי הוא יצר פער אסור בין קבלנים לדיירים", מסביר עו"ד יוזוק. "הממשלה הייתה צריכה לעצור הכל ולקחת פסק זמן מה-7 באוקטובר כדי למצוא פתרון ראוי לבעיה, אבל המחוקק לא מתעסק בזה ונותנים לשוק להתנהל בלי שליטה. חשוב להבין שזה לא רק הדיירים. גם הקבלנים בבעיה רצינית והם לא אשמים. הם נתקעו בלי כוח אדם, מנהלי עבודה גויסו בצו 8 והרבה פעמים בכלל לא התנהל שיח בין הצדדים, עד שזה הגיע לבית משפט. המדינה הייתה חייבת להיכנס לעובי הקורה בנושא הזה, אבל בפועל זה לא קרה וכל הדיבורים היו רק בחזקת סיסמאות". 

אז בסופו של דבר המדינה אחראית למחדל הזה?
"ברור. בסופו של יום המדינה ראתה שיש מחסור בפועלים, וחלק דרמטי מהעיכובים במסירת הדירות זה כי לקבלנים לא היו פועלים. במקום שייכנסו לעובי הקורה ויציפו את השוק בפועלים מכל מקום אחר, כמו מזרח אירופה וסין, עושים דיונים ומספרים סיפורים. בפועל הזמן רץ והדירות עומדות בלי דיירים. כל תביעה למחוזי בנושא הזה היא מעל 2.5 מיליון שקלים וכך מגיעים להיקף תיקים של מיליארדים".  

איך ניתן לדעתך לפתור את הבעיה?
"התחילו להזרים כוח אדם לארץ, אבל זה עדיין לא מספיק. מבחינת המדינה זה צריך להיות צו 8 – להביא כמות פועלים מקצועיים שישתלטו על היקף העבודה. מקבלי ההחלטות צריכים לזכור שנוצר נזק כלכלי עצום להמון משקי בית. אני מכיר לא מעט זוגות שהתגרשו בגלל זה, ואחרים פשוט קורסים תחת הנטל לאחר שלקחו הלוואות גדולות כדי להגיע להון עצמי, וחשבו שתיכף תיגמר השכירות ותתחיל המשכנתא. חוסר ודאות יכול להוציא אותך מדעתך, בטח בנושא הכלכלי. אנשים בוכים לי בטלפון. אני מצפה מהמדינה לקחת אחריות".

"כדי לפתור את הכאוס שנוצר, חייבת להיות הוראת שעה ממשרד המשפטים, במסגרתה ייקבע בחוק פרק זמן קבוע לכל החברות בכל נושא האיחורים במסירת דירות לתקופת ראלית במלחמה", מסכם עו"ד יוזוק. "צריך לתת הטבה לקבלנים ו/או לדיירים בגובה הנזק ובצורה שמגלמת כסף. אין צורך לשנות את החוק, אלא לקבוע שהפיצויים יחולו שליש על הקבלן, שליש על הדייר ושליש על המדינה. רק כשהמדינה תכניס את היד לכיס ותהיה חלוקה בנטל, אפשר יהיה להתחיל לעשות סדר בבלגן".

(בשיתוף CofaceBdi)