המשקיעים חזרו לתמונה והפעם בגדול: מבקשים לרכוש את הדירות המיוחדות

ה"דירות המיוחדות" הוא יעד שלפי תפיסתם העלייה הצפויה בו תהיה דרמטית במיוחד, ובעיקר כשמדובר בערי הפריפריה. וזאת בהסתמך על נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר טרום ה- 7 באוקטובר,  אלו הראו כי משקל העסקאות בפריפריה מסך העסקאות בשוק, הגיע ל-48.3%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002. 

מדוע הבשילו התנאים דווקא בשוק הדירות המיוחדות ודווקא בקרב משקיעי הנדל"ן?
על מנת להבין לעומק את שוק הדירות המיוחדות ומדוע צפויה נסיקת מחירים גבוהה, אני מציעה  לחלק את ציבור המשקיעים הקונים דירות אלה לפי סוגים, כשכמובן בשוק גם קיימים רוכשי הדירות למגורים שמבקשים לשדרג את דירתם לדירה גדולה ומרווחת בהרבה. 

"המשקיע האנליטי", היא הסוג הראשון, והוא עצמו אינו מתכנן לגור בדירה אלא מחכה לעליית ערך משמעותית ועל כן מחפש פרויקטים עם מועד אכלוס רחוק ואפילו מעדיף לאתר פרויקטים שעוד מצויים לפני קבלת היתר בניה. בעבר המשקיעים מהסוג הזה התבססו בעיקר על עסקאות תשואה, אולם היום הכסף שלהם "שווה יותר" בבנק ובמסלולים אחרים. משקיעים אלו זיהו הזדמנות נדירה והיא: תנאי התשלום שהיזמים מציעים והריבית הנוכחית שיחד שינו את המפה וגרמו למשקיעים לחשב מסלול מחדש, בחזרה לשוק הדיור. במרבית העסקאות לרוכש עומדת האפשרות לשלם עד 15%-20% ולפעמים אף 5%-10% מהסכום הכולל בעת החתימה ואת היתרה להשלים עם קבלת המפתח ועוד בפטור ממדד תשומות הבנייה מה שמאפשר ליותר משקיעים לפזר את ההשקעה גם בבנק או בשוק ההון וגם בנדל"ן- במינימום כסף.הנקודה המהותית ביותר:  כשנשאלת השאלה באיזו דירה הכי נכון להשקיע?, הבינו המשקיעים שלרכוש דירות מיוחדות שמחירן גבוה יותר מדירות רגילות זאת הנוסחה. אותם משקיעים לוקחים בחשבון שעליית המחירים בדירות המיוחדות תהיה גדולה יותר משמעותית מיתר השוק, שכן היצע הדירות הללו נמוך מדירות רגילות ולכן מסלול זה מהווה עבורם "אפסייט" גדול יותר במכירה. 

סוג נוסף של משקיעים נקראים ה"משקיעים הרגשיים", אלו רואים ברכישת דירה השקעה עם אופק למגורים. תקופת אי הוודאות, גורמת להם לחשוב על העתיד ועל אסטרטגיה כלכלית של משק הבית ודאגה לבני המשפחה והילדים. התקופה של תחילת המלחמה והתנאים המשתלמים הובילה רבים מהמשקיעים האלו לאתר את הדירה שתשאיר את הילדים קרוב אליהם ולמקומות העבודה שלהם. בקרב המשקיעים האלו הדירה תיבחן תחת זכוכית מגדלת ותמלא את כל הצרכים של מי שיגור בה ביום מן הימים ועל כן רובם יעדיפו דירות מיוחדות" למזלם גם בדירות אלו השוק מציע הזדמנויות מימון משמעותית כך שלרוב, ההורים משלמים את ההון העצמי התחלתי על הדירה ואילו המשכנתא נלקחת על הילדים. 

פלח משקיעים נוסף ומשמעותי שמתחזק בעתות משבר אותו אנחנו מזהים גם היום במשרדי המכירות, הם "משקיעים מעבר לים", יהודי התפוצות שבוחרים לעלות ו\או להשקיע בישראל דווקא עכשיו. 1 מתוך 3 רוכשים הם תושבי חוץ ולרוב יש להם דרישות מסוימות כולל גודל הדירה, מיקום, ונוף ייחודי, מתוך מחשבה שבעתיד ובמידת הצורך יעברו לגור בדירה. המתעניינים בפנטהאוזים למשל, מחפשים דברים מאוד ספציפיים, כמו סוויטת מתבגר ומרפסות אירוח. יש כאלו המעדיפים לקבל את הפנטהאוז ברמת מעטפת, כדי להתאים אותו לצרכיהם, ויש שמעדיפים לקבל מוצר מוגמר. כמובן שהביקוש הגבוה של תושבי חוץ לנדל"ן בארץ מתחילת המלחמה יש השפעה קריטית על עליית מחירי הדירות המיוחדות. 

אני צופה ששנת 2024 תהווה שנת מפנה משמעותית בשוק הנדל"ן, שתבוא לידי ביטוי בעליית מחירים ולכן אני מאמינה שעסקה טובה סוגרים עכשיו, כדאי לנצל את ההזדמנות והתנאים לפני העלייה הדרמטית. הדבר נכון בעיקר לפריפריה שם יוכלו המשקיעים ומחפשי הדירות למצוא דירות מיוחדות במחירים קצת יותר נוחים ובהישג יד. 

הכותבת: טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת רם אדרת