פרויקטים
שוק המשרדים בישראל בדרך לטלטלה? מנכ"ל ויתניה שולח מסר מרגיע
עם פרסום הדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן המניב ויתניה, המנכ"ל עפר זיו מסכם שנה מוצלחת ומתכנן התרחבות לגזרות נוספות. בראיון ל-ice, הוא מתייחס גם לרפורמה המשפטית, הידוק החגורה בענף ההיי-טק ועתיד שוק המשרדים, ומצהיר: "אני לא צופה פילים לבנים, הצורך במבני משרדים לא ייעלם"
חברת הנדל"ן המניב ויתניה, הציגה בימים האחרונים את הדוחות הכספיים המסכמים את פעילותה בשנת 2022. מהמסמכים עולה כי הכנסותיה החברה משכירות ותפעול הסתכמו בשנה האחרונה ב-110,732 מיליון שקלים, זאת ביחס ל-100,726 מיליון שקלים בשנה שקדמה לה. ממכירת משרדים, הסתכמו הכנסותיה לסך של 50,852 מיליון שקלים, יותר מכפול ביחס לשנה לפני כן, אז עמד הסכום על 20,622 מיליון שקלים.
עוד מראים הדוחות כי הרווח הגולמי של ויתניה עמד על 106,526 מיליון שקלים, ביחס ל- 88,782 מיליון שקלים ב-2021. ה-FFO הנומינלי של החברה זינק אשתקד ל-46,446 מיליון שקלים, לעומת 36,062 מיליון שקלים בשנה הקודמת. החברה נסחרת בבורסה לפי שווי של כמיליארד שקלים, קרוב מאוד להון העצמי שלה, שמסתכם נכון לסוף 2022 ב-1.07 מיליארד שקלים.
"2022 תירשם כעוד שנה מצוינת מבחינתנו", מצהיר עפר זיו, מנכ"ל ויתניה, בראיון חג לאתר ice. "החברה הציגה רווחים נאים, הפעילות מתרחבת, והפרויקטים שאנו מובילים מתקדמים בקצב מצוין – הן מבחינת הבנייה והן מבחינת האכלוס. אפשר בהחלט לומר שאנו מגיעים לחג הפסח עם הרבה אופטימיות, ונחושים להמשיך באותו הקו גם במהלך 2023".
בהודעות שהוציאה החברה לאחרונה, ציינת כי "ביצענו מהלכים, שחיזקו את ליבת הפעילות שלה, ההון העצמי והבעלות בה". איך זה בא לידי ביטוי?
"מדובר בכמה וכמה מהלכים, כשאחד העיקריים שבהם נוגע לכך שמשפחת אונגר הפכה לבעלת המניות הגדולה בויתניה. כיום, לאחר רכישת המניות מחברת השילוח פליינג קארגו ומחברת הביטוח הפניקס, היא מחזיקה ב-23% ממניות החברה. מדובר בכוח משמעותי – ולא פחות חשוב: בעל פוטנציאל להרחבת הפעילות שלנו לגזרות נדל"ניות נוספות, כמו מרכזים לוגיסטיים. יש לנו תוכניות גם באשר לפרויקטים למגורים, ובבוא הזמן נחשוף אותן".
"מדובר בכמה וכמה מהלכים, כשאחד העיקריים שבהם נוגע לכך שמשפחת אונגר הפכה לבעלת המניות הגדולה בויתניה. כיום, לאחר רכישת המניות מחברת השילוח פליינג קארגו ומחברת הביטוח הפניקס, היא מחזיקה ב-23% ממניות החברה. מדובר בכוח משמעותי – ולא פחות חשוב: בעל פוטנציאל להרחבת הפעילות שלנו לגזרות נדל"ניות נוספות, כמו מרכזים לוגיסטיים. יש לנו תוכניות גם באשר לפרויקטים למגורים, ובבוא הזמן נחשוף אותן".
טביעת אצבע
ב-30 שנות פעילותה, בנתה לעצמה ויתניה מוניטין כאחת משחקניות הנדל"ן המניב המשמעותיות בישראל, עם ניסיון מוכח ביזמות, תכנון ובנייה של פרויקטים בנפחים גבוהים. החברה מתאפיינת באג'נדה לפיה היא אינה רוכשת נכסים מוכנים אלא יוזמת פרויקטים, מתכננת, מקימה ומשכירה אותם – כאשר באופן הזה נוצר תיק הנכסים המניבים שברשותה. כיום מחזיקה ויתניה בכ-200 אלף מ"ר שטחי נכסים מניבים, הממוקמים בעיקר בלב מוקדי הביקוש, ועוד כ-340 אלף מ"ר בהליכי תכנון ופיתוח, בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.
ב-30 שנות פעילותה, בנתה לעצמה ויתניה מוניטין כאחת משחקניות הנדל"ן המניב המשמעותיות בישראל, עם ניסיון מוכח ביזמות, תכנון ובנייה של פרויקטים בנפחים גבוהים. החברה מתאפיינת באג'נדה לפיה היא אינה רוכשת נכסים מוכנים אלא יוזמת פרויקטים, מתכננת, מקימה ומשכירה אותם – כאשר באופן הזה נוצר תיק הנכסים המניבים שברשותה. כיום מחזיקה ויתניה בכ-200 אלף מ"ר שטחי נכסים מניבים, הממוקמים בעיקר בלב מוקדי הביקוש, ועוד כ-340 אלף מ"ר בהליכי תכנון ופיתוח, בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.
אחד ממיזמי הדגל של החברה הוא זה המתרומם במפגש לה גווארדיה-החרש בדרום תל אביב, וימזג בין משרדים, מגורים, מלונאות ושטחי מסחר. עם השלמתו, הוא יכלול 3 מגדלים של כ-40 קומות, כשאחד מהם נרכש ב-2021 בידי בנק הפועלים בכמיליארד שקלים. בנובמבר האחרון, רשם המיזם השאפתני עוד נקודת ציון, כשויתניה יחד עם דלק רכב, מכרו 5,900 מ"ר במגדל המערבי, בתמורה ל-144 מיליון שקלים. "הפרויקט הזה מייצר מהפכה של ממש באזור", מצהיר זיו. "המשקיעים מזהים את הפוטנציאל, וההתעניינות בהתאם".
לצד תל אביב, מנתבת ויתניה את פעילותה גם למוקדים נוספים במרכז הארץ, דוגמת נס ציונה, פתח תקווה וירושלים. בפארק המדע המתפתח בנס ציונה, צפוי פרויקט לנדא-ויתניה להיות אחד העוגנים החשובים. באוקטובר האחרון דיווחה ויתניה כי תשכיר לחברת לנדא דיגיטל פרינטינג בניין של 37 אלף מ"ר בפרויקט, תמורת 375 מיליון שקל לעשר שנים.
בפארקטק (קריית אריה לשעבר) שבפתח תקווה, שותפה ויתניה למיתוגו מחדש של אזור התעשייה הוותיק עם פארק העסקים VICA. לרשימה יש להוסיף גם את ויתניה הר חוצבים, אחד המתחמים המרכזיים בפארק ההיי-טק והביו-טק בבירה. בויתניה כבר עומלים במרץ על מהלך להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט הירושלמי, בשאיפה להתרחב ל-130 אלף מ"ר משרדים.
"אנחנו מאוד מאמינים בכל אחת מהערים הללו, לא הגענו לשם במקרה", מרחיב זיו. "יש לנו כאן הזדמנות להיות שותפים להתחדשות ולפיתוח, עם פרויקטים שמאפשרים לנו להשאיר טביעת אצבע. קיים דיאלוג מאוד חיובי מול העיריות הללו, שהן באמת חדורות פטריוטיזם לוקאלי ומבקשות לייצר שינוי".
מימין עם כיוון השעון: מגדלי ויתניה בת"א, פארק העסקים VICA בפ"ת, מתחם ויתניה הר חוצבים בי"ם, פרויקט לנדא-ויתניה בנס ציונה (הדמיות ישר אדירכלים, אורית וילנברג וקרן ידווב אדריכלים)
בין סקנדל לפסטיבל
זיו (70), מכהן כמנכ"ל ויתניה מ-2009, וכבר היה עד ללא מעט נבואות שחורות באשר לעתיד שוק המשרדים בישראל. גם הוא קרא על ירידות מחירים, מכיר את נתוני הלמ"ס, המצביעים על כך שב-2022 נרשמה ירידה של 6% בבניית שטחי משרדים בהשוואה ל-2021, ומודע לטלטלה בענף היי-טק – אבל זיו מצידו, מקפיד לשמור על פרופורציות ומסרב להיכנס לפאניקה.
זיו (70), מכהן כמנכ"ל ויתניה מ-2009, וכבר היה עד ללא מעט נבואות שחורות באשר לעתיד שוק המשרדים בישראל. גם הוא קרא על ירידות מחירים, מכיר את נתוני הלמ"ס, המצביעים על כך שב-2022 נרשמה ירידה של 6% בבניית שטחי משרדים בהשוואה ל-2021, ומודע לטלטלה בענף היי-טק – אבל זיו מצידו, מקפיד לשמור על פרופורציות ומסרב להיכנס לפאניקה.
"ככה זה בישראל, נעים בין סקנדל לפסטיבל", הוא מדגיש. "בתחילת הקורונה כבר הספידו את שוק המשרדים, אחר כך הגיעה האופוריה – במקום להקשיב לכל לתחזיות ולהיבהל מרעשי הרקע, אני מעדיף לעקוב מקרוב אחרי מה שקורה בשטח. בשלב הזה, אין סיבה להתרגש יתר על המידה. שוק המשרדים מתאפיין בתהליכים ארוכי זמן, הוא לא מטוטלת שנעה מקצה לקצה. מעבר לזה, גם הדוחות של חברות נדל"ן המניב הראו במרביתן תוצאות יפות. נדל"ן זו ריצה למרחקים ארוכים, צריך אורך רוח וסבלנות. במצב העניינים הנוכחי נדרש להיות עם האצבע על הדופק, להתנהל באופן שקול ולהימנע ממהלכים פזיזים".
חברות היי-טק בכירות מהדקות את החגורה, אתה לא מודאג?
"הייתה בהיי-טק איזו אווירה של שכרון חושים. כולנו קראנו על התנאים המפליגים, על הגיוסים המתוקשרים – כל הראוותנות סביב הענף. אז נכון, חברות היי-טק מחשבות עכשיו מסלול מחדש, אבל הענף הזה עדיין במצב טוב, והוא הקטר של המשק. לכולנו היה ברור ש-200 שקל למ"ר ברמת מעטפת זה מחיר שרחוק מלהיות סביר, ואחרי הפיק תבוא הצטננות שתוביל לתיקון ולהתייצבות. גם אם תהיה האטה, היא תהיה נקודתית. אני לא צופה פילים לבנים ומבני משרדים שלמים שיעמדו מיותמים. האוכלוסייה גדלה, והצורך בעוד משרדים לא ייעלם".
"הייתה בהיי-טק איזו אווירה של שכרון חושים. כולנו קראנו על התנאים המפליגים, על הגיוסים המתוקשרים – כל הראוותנות סביב הענף. אז נכון, חברות היי-טק מחשבות עכשיו מסלול מחדש, אבל הענף הזה עדיין במצב טוב, והוא הקטר של המשק. לכולנו היה ברור ש-200 שקל למ"ר ברמת מעטפת זה מחיר שרחוק מלהיות סביר, ואחרי הפיק תבוא הצטננות שתוביל לתיקון ולהתייצבות. גם אם תהיה האטה, היא תהיה נקודתית. אני לא צופה פילים לבנים ומבני משרדים שלמים שיעמדו מיותמים. האוכלוסייה גדלה, והצורך בעוד משרדים לא ייעלם".
למשוואה הזו צריך להוסיף גם את הרפורמה המשפטית: אזהרות בכירים בכלכלה ובהיי-טק על השלכות של מהלך כזה.
"אני שומע את הדברים, ומקווה שמקבלי ההחלטות בממשלה גם כן. ועדיין, להיכנס כבר עכשיו לתרחיש אימים, זה לא רציני. צריך גם להביא בחשבון שויתניה פחות חשופה להיי-טק, כך שזה פחות נוגע לנו ישירות. עם זאת, ברמה האישית, כאזרח, אני נגד מהפכה משפטית, ולא במקרה בחרתי בטרמינולוגיה הזו. אני מקווה ומייחל להידברות עניינית, שתוביל למתווה ראוי לטובת המדינה ולטובת האזרחים".
"אני שומע את הדברים, ומקווה שמקבלי ההחלטות בממשלה גם כן. ועדיין, להיכנס כבר עכשיו לתרחיש אימים, זה לא רציני. צריך גם להביא בחשבון שויתניה פחות חשופה להיי-טק, כך שזה פחות נוגע לנו ישירות. עם זאת, ברמה האישית, כאזרח, אני נגד מהפכה משפטית, ולא במקרה בחרתי בטרמינולוגיה הזו. אני מקווה ומייחל להידברות עניינית, שתוביל למתווה ראוי לטובת המדינה ולטובת האזרחים".
מחאת אנשי ההיי-טק נגד הרפורמה המשפטית (צילום פלאש90/אבשלום שושני)
בוא נחזור ברשותך לשוק המשרדים, לאן הוא צועד ב-2023?
"הרושם שלי הוא שההתרחבות של שוק המשרדים מתל אביב למעגלים השניים ושלישיים תימשך. השינויים בשוק התעסוקה ועבודה היברידית? גם אם המודל הזה יישאר איתנו, זה בטח לא יהיה במתכונת של תקופת הקורונה. יום-יומיים בשבוע להתאוורר מהמשרד ולעבוד מהבית זה נחמד, אבל בסופו של דבר אנשים הם יצורים חברתיים שמחפשים את האינטראקציה האנושית. בפועל, יותר ויותר חברות חוזרות לעבודה מלאה מהמשרד. אני, אגב, לא ממש אתפלא אם מודל העבודה ההיברידית ייעלם".
"הרושם שלי הוא שההתרחבות של שוק המשרדים מתל אביב למעגלים השניים ושלישיים תימשך. השינויים בשוק התעסוקה ועבודה היברידית? גם אם המודל הזה יישאר איתנו, זה בטח לא יהיה במתכונת של תקופת הקורונה. יום-יומיים בשבוע להתאוורר מהמשרד ולעבוד מהבית זה נחמד, אבל בסופו של דבר אנשים הם יצורים חברתיים שמחפשים את האינטראקציה האנושית. בפועל, יותר ויותר חברות חוזרות לעבודה מלאה מהמשרד. אני, אגב, לא ממש אתפלא אם מודל העבודה ההיברידית ייעלם".
בתקופה הנוכחית עם יוקר המחייה, עליות הריבית והאינפלציה – ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה חדשים. תמליץ להם לשים את הכסף במשרדים?
"למשקיעים קטנים, ממש לא. אף שהתשואה בנדל"ן למשרדים גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים, חשוב להבין שהשקעה כזו מחייבת מיומנות. למי שאין היכרות מעמיקה עם התחום, ויכולת לבצע שינויים תוך כדי תנועה, כדאי שיפנה את הכסף שלו לאפיקים אחרים".
"למשקיעים קטנים, ממש לא. אף שהתשואה בנדל"ן למשרדים גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים, חשוב להבין שהשקעה כזו מחייבת מיומנות. למי שאין היכרות מעמיקה עם התחום, ויכולת לבצע שינויים תוך כדי תנועה, כדאי שיפנה את הכסף שלו לאפיקים אחרים".
חוק ההסדרים שהעבירה הממשלה הקודמת, התייחס גם להסבת מתחמי תעשייה ומשרדים למגורים. איך אתה עם הקונספט הזה?
"אני בעד, כל עוד מדובר במהלך רחב היקף: כזה שלא מייצר רק דירות, אלא גם דואג למוסדות חינוך, מבני ציבור וריאות ירוקות. אז באמת אפשר יהיה לנצל את היתרונות של אזורים שכבר מציעים מסחר, קניות ופנאי – ולמנף את זה להגדלת היצע הדיור וליצירת מתחמים אורבניים שוקקים. לעומת זאת, אם מדובר בדירות בלבד, בלי שום תשתיות עוטפות – חבל על המאמץ, אין לזה תכלית. במבט קדימה, אני מאמין שבשנים הקרובות נראה מתחמי תעשייה ישנים ומוזנחים זוכים בהדרגה לחיים חדשים. אם יעשו את זה באופן מושכל ומאוזן – התושבים, החברות היזמיות, הרשויות המקומיות והמדינה – כולם ירוויחו".
"אני בעד, כל עוד מדובר במהלך רחב היקף: כזה שלא מייצר רק דירות, אלא גם דואג למוסדות חינוך, מבני ציבור וריאות ירוקות. אז באמת אפשר יהיה לנצל את היתרונות של אזורים שכבר מציעים מסחר, קניות ופנאי – ולמנף את זה להגדלת היצע הדיור וליצירת מתחמים אורבניים שוקקים. לעומת זאת, אם מדובר בדירות בלבד, בלי שום תשתיות עוטפות – חבל על המאמץ, אין לזה תכלית. במבט קדימה, אני מאמין שבשנים הקרובות נראה מתחמי תעשייה ישנים ומוזנחים זוכים בהדרגה לחיים חדשים. אם יעשו את זה באופן מושכל ומאוזן – התושבים, החברות היזמיות, הרשויות המקומיות והמדינה – כולם ירוויחו".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
