בתחום בו פועלים מאות יזמים שונים ונמצאות בהקמה עשרות אלפי יחידות דיור, תחום ההתחדשות העירונית תופס חלק מרכזי מחיינו ובהתאם לכך, התחרות בשוק גבוהה. בשנה האחרונה, עם המציאות החדשה שנכפתה על שוק הנדל"ן, יזמים מספרים על הטבות חדשות שהם מציעים לדיירים, והכל על מנת להיבחר כיזם שיוביל את הפרויקט.   

עמרי קולין, יועץ משפטי וסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת רמות בעיר:  "בפרויקטי פינוי בינוי דיירים רואים ערך מוסף גבוה לתמורות עצמן, ואלו לא מסתכמות אך ורק למספר המטרים שיתווספו לדירה החדשה או הקומה שבה תמוקם. 

מעבר לתמורות הישירות שמים הדיירים דגש על לוחות הזמנים לביצוע אליהם מתחייב היזם, שכידוע אמון גם על ההכנה של התב"ע, אישורה והוצאת היתרי בנייה מכוחה. לכן, במסגרת השיקולים העומדים בפני הדיירים בבחירת היזם, נותנים הדיירים עדיפות ליזם בעל ניסיון, שכבר חווה ומכיר את רצף הפעולות הארוך במסגרת פרויקט פינוי בינוי החל מטיוטת הסכם פינוי בינוי מוסכמת בין היזם לדיירים ועד קבלת מפתח.

תהליך ארוך שכולל בין היתר החתמת דיירים וטיפול בדיירים עם צרכים מיוחדים, היבטי התכנון כולל הכנת, אישור והפקדת תב"ע והיתרי בניה, פינוי דיירים ומציאת דיור חלופי לתקופת הבנייה, הריסת המבנים הישנים ובניית הבניינים והמגדלים החדשים, ביצוע פרצלציה למגרש ורישום בית משותף, הליכי קבלת טפסי אכלוס ועד מסירת הדירות ועמידה בכל ההתחייבויות במסגרת תקופת הבדק והאחריות".

עומרי קולין (רמות בעיר)

אמיר, בעל דירה בפרויקט אנכי 1 בתל אביב של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, מספר כי הדיירים חתמו על הסכם התחדשות עירונית לפני כעשור עם יזם "חאפר". בעקבות אתגרים שהערימו הרשויות, החלפת יזם, בירוקרטיה ארוכה ואתגרים שונים, רק לאחרונה הדיירים פונו לטובת הריסת הבניין.

אמיר מסביר כי תקופת זמן ההמתנה פעלה דווקא לטובתם במקרה זה, בזכות עלייה של כ-40% במחירי הדירות באזור, דבר שאפשר לחברת אשדר לספק תמורות משתלמות יותר עבור הדיירים. אמיר מספר כי "במהלך תקופת הביניים, שארכה מעל ל-10 שנים, לא ידענו מתי הפרויקט יצא לדרך ולכן לא רצינו להשקיע כלכלית בשיפוץ הדירה והבניין ובינתיים הבית התפורר. גם האופציה לעבור לדירה אחרת בתקופה הזאת הייתה על הפרק, אך כל הזמן הזכרנו לעצמנו שתיכף נפונה. רמת המעורבות הרגשית עם דירה בבעלותך היא גבוהה ומצאנו את עצמנו מתמודדים עם ליקויים רבים שעלולים אף להוות סכנות בטיחות, סדקים בתקרות, עובש, נזילות, סתימות בצנרת, נפילות טיח, אך שיפוץ מינימלי הוא יקר, וכל פעם חשבנו שאנחנו קרובים למועד הפינוי. ברמת הבניין, ב-4 השנים האחרונות, כלל הדיירים השקיעו מכיסם כ- 1000-1200 שקל כל חודשיים, לתיקונים שכללו סתימות בצנרת, תקלות במעליות ועוד".

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר מקבוצת אשטרום, מספר: "במעמד החוזה עם הדיירים, אנחנו רואים בהם שותפים לפרויקט יחד איתנו, שגם להם יש חלק ארי בו. אנחנו מודעים לכך שתקופת הביניים הזו אינה נוחה, וחשוב לנו לקצר את התקופה ככל שניתן תוך איזון על איכות התכנון והפתרונות והאתגרים בדרך לאישור הפרויקט. אנחנו שומרים על קשר רציף עם הדיירים ומסייעים להם בדרך ככל שניתן. הקשר מתהדק עוד יותר לקראת הפינוי ובמהלך הבניה. אנחנו עומדים בכל ההתחייבויות שלנו וזה מתחיל עוד בשלב ההתקשרות כאשר החברה בוחנת היטב את התחייבויותיה ולא מתחייבת לשום דבר שאין סיכוי גדול לקיים".

עומר גוגנהיים (אשדר)

גוגנהיים מסביר כי במהלך המו"מ מול החברה לנציגות הדיירים ואנשי המקצוע, יש אחריות גדולה לא להתפתות למתק שפתיים והבטחות חסרות שחר על חשבון ניסיון ואיכות החברה עמם מתקשרים "חשוב לבחון מקצועית את ההצעה של היזם ולזכור כי אין תמורה אחת שמתאימה עבור כולם, וכי קיים מגוון רחב של תמורות המותאמות לכל מקרה. חשוב לבחון שהתמורה הגיונית ומקובלת ולא מופרחת. לבחירת היזם יש חשיבות גדולה לא רק אם הפרויקט יתממש ותוך כמה זמן אלא איך יתממש, איך תתקדם הבנייה והאם יתמלאו הבטחות היזם, הרי שמדובר בריצה למרחק ארוך".

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן, מקבוצת פפושדו: "בחודשים האחרונים אנו עדים למגמה שבמסגרתה עלו מאוד דרישות דיירי התמורה לתוספת שטח התמורה בפרויקטי התחדשות עירונית  וזאת הרבה מעבר למה שהרשויות המקומיות וועדות התכנון מאפשרות ולמה שהיה נהוג עד כה, בסוגיה זו אין ספק שתמורה קבועה של 12 מ"ר המאושרת היום מחטיאה את המטרה במיוחד באזורים בהם ישנן משפחות גדולות ודירות קטנות . יש לציין כי בנוסף לסוגיית תוספת שטח התמורה עולות דרישות נוספות  מצד הדיירים כגון השתתפות ברווחי הפרויקט, מענקי אכלוס שיכולים לנוע בין 20 ל-50 אלף שקלים לדירה החדשה, תיקונים שונים בבניין הקיים ועוד. מצד הרשויות מתווספת דרישה שהיזם יממן קרן תחזוקה של הוצאות הניהול העתידיות עבור דיירי התמורה לתקופה של כעשור. כל אלו מהווים מעמסה נוספת על הפרויקט ומשפעים על רווחיותו והיתכנות הוצאתו לפועל".

בעבר היה נהוג להעניק תוספת מטרים לדירות קיימות של 25 מטר תוספת לדירה החדשה על פי נייר עמדה שיצא מיו"ר הוועדה המחוזית ת"א. לאט לאט צמצמו את המגבלה ל-12 מטר. עומר מסביר כי היום כלל לא קיימת אפשרות לזכות במכרזים בפרויקטים לפי תוספת של 12 מטר. "בתקופה האחרונה כל המכרזים נסגרים בתמורות גדולות בהרבה מבעבר וזה גורם שמעכב את כל סוגי הפרויקטים ופוגש את כל היזמים. לדוגמא המדיניות של עיריית רמת גן היא תוספת תמורה של 12 מטר בעוד שמכרזים בעיר נסגרים בתוספת של כ-25 מטר לדירה חדשה. הדרישות הן הגיוניות ומהותיות כי אם נוסיף 12 מטר לדירה שהייתה בגודל 65 מטר, לא באמת נשפר את חיי הדיירים – הדירה הקיימת קטנה מאוד וגם הדירה החדשה תהיה דירה קטנה יחסית.

כל אלו הם פרמטרים שוועדות התכנון והרשויות לא לוקחות בחשבון. כשמושתות עלינו דרישות כאלה אנחנו בוחנים אותן למול התקציב ורואים אם הן כלכליות או לא, ואם לא, אז לא ניגש לפרויקט. הסיטואציה הזאת מגדילה את אי הודאות של הפרויקט ואת מימושו. הרשויות צריכות להבין שיש להן פה הזדמנות לשפר מהותית את תנאי המחיה של הדיירים. המחיר שהרשויות משלמות הוא שולי ומצד שני עבור הדיירים זה עולם ומלואו ואפשר להעלות אותם בדירוג הסוציואקונומי באמצעות דירות משופרות ומרווחות. דבר שהוא חלק גדול מהמטרות של ההתחדשות העירונית. להעניק למשפחות את הערך המוסף".

לדברי רון אלפנדרי, מבעלי AP גרופ: ״התחרות הגדלה והולכת בין חברות יזמיות על פרויקטי התחדשות עירונית, הביאה למציאות שבה היזמים צריכים להציע לדיירים הרבה יותר מדירה חדשה בפרויקט במקום דירתם הנוכחית. מדובר בתמורות איכותיות עם ערך מוסף גבוה לדיירים, שבלעדיהן היזמים עלולים שלא להיבחר על ידי נציגות הדיירים, או לגלות בהמשך הדרך שהדיירים שלהם אינם מרוצים".

רון אלפנדרי (קרדיט: דנה פרידלנדר)

בישראל ישנן עשרות אלפי דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית החתומים ומקודמים על ידי יזמים שונים, אך ייקח עוד מספר שנים עד לקבלת היתר הבניה הנדרש. "מרגע ההכרזה על חתימה, דיירי פרויקטי התחדשות עירונית עתידיים חיים בלימבו. מצד אחד, ידוע התאריך בו הדירה תיהרס והדיירים יעברו לבית זמני, עד שישובו לדירתם החדשה. מצד שני, תהליכי התחדשות עירונית יכולים להימשך 5 שנים ולעיתים יותר, מרגע החתימה ועד ההריסה. בתקופת הביניים הזו, רוב הדיירים, ביניהם מעוטי יכולת וקשישים, גרים בדירות מוזנחות, שכן ידם אינם משגת או אין להם רצון להשקיע בטיפוח דירה שגם כך מיועדת להריסה, ולעניין זה יכולות להיות השלכות דרמטיות". אומר אלפנדרי,

"בינתיים אותן דירות ישנות יחסית סובלות מבעיות תחזוקה רבות. לאור זאת אנחנו מספקים לאותם יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית, שירות תחזוקה חדש לדירות הקיימות. חשוב להדגיש כי המימון הוא של היזמים ולא הדיירים. הוא מאפשר לכל דייר באמצעות אפליקציה פשוטה לדווח על תקלות בדירתו הנוכחית ואנחנו דואגים לאיש מקצוע מהימן לתיקון הבעיות השכיחות בדירות מגורים ישנות. זה מצב של ווין-ווין, השירות ניתן במימון היזם ובכתב שירות כדי לשפר את איכות החיים של הדיירים בתקופת הביניים עד הריסת הבניינים הישנים".

אלפנדרי מסכם ואומר כי התחדשות עירונית עלולה לארוך שנים בשל מורכבות התכנון והבירוקרטיה המסורבלת, וישנם אלפי דיירים המתגוררים בדירות ישנות ורעועות הממתינים להריסת המבנים הישנים ובניית מבנים חדשים במקומם. "בשלב זה, הדיירים אינם יכולים או רוצים פעמים רבות להשקיע כסף מכיסם לתיקון ושיפוץ הדירות ולכן נותרים לגור בדירות שאינן מתוחזקות כראוי״.

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "בשנים האחרונות, הדרישות מיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית עברו אבולוציה ובמקרים רבים הן מהוות תנאי סף להשתתפות במכרזים לבחירת יזם. אנו רואים במכרזים דרישות רבות שלא היו בעבר כמו חיזוק המבנה הישן עקב חשש מרעידות אדמה, כאשר היזם מתחייב לשאת בעלויות חיזוק מבנה, מענקי חתימה שיכולים לנוע בין 1,500 שקל ועד עשרות אלפי שקלים למתחם בודד או מענקי כניסה לדירה בסך עשרות אלפי שקלים תוך מתן הקצבים או שוברים עבור ריהוט ומכשירי חשמל לדירות החדשות.

היצירתיות בתחום ההתחדשות העירונית זה קונספט שמתעדכן בכל יום. דרישת שיפוץ ותחזוקה של בניינים קיימים עד למועד ההריסה ודרישה לבנק מטרים, במסגרתו היזם נדרש להעניק תוספות מטרים במחיר הנמוך משמעותית ממחיר המכירה שלו. דרישה שכיחה שעולה מהעיריות להקמת גני ילדים ומעונות יום מתחת לבנייני המגורים או להקמת קרן תחזוקה לשטחים הציבוריים של הבניין מתוך חשש שדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות בעתיד, ואף קרן שבר עבור הדיירים, בגין מערכות התשתית של הבניין. אנו נתקלים במקרים בהם חברות נדרשות להעמיד ערבות בנקאית לצורך ניהול הליכים משפטיים בתהליך של התחדשות עירונית, כאשר החברה מעמידה כסף בו הדייר יכול לעשות שימוש בכדי לתבוע את החברה ולממן למעשה את עלויות ההליך המשפטי".

עוד ב-

הקבלנים עושים סוף לפועלים הפלסטינים? "ענף השיפוצים גוסס"

לכתבה המלאה

כל הנושא הכספי שנגזר מהדרישות האלה, מסביר מריאש, במיוחד בשוק הנוכחי, יכול לפגוע בכדאיות של הפרויקטים  עד כדי שלא יוכלו להוציא אותם לפועל. "חלק מהדרישות מוצדקות וגם אם לא נתבקש להן אנחנו תומכים בהן ונעניק אותן, כמו נושא התחזוקה וצו בתים מסוכנים או הטבות לקשישים. אך יש הרבה דרישות שאינן סבירות וגורמות לכך שהמכפילים שידרשו כדי לייצר כדאיות יהיו הרבה יותר גדולים ובשורה התחתונה גורמות לכך שפרויקטים לא יצאו לפועל. חברות רציניות ואחראיות חייבות לאזן בין הרצון לזכות במכרזים לבין האחריות המצופה מהן להבטיח תמורות שיוכלו לעמוד במבחן המציאות התכנונית והכלכלית. ניהול אחראי של מתחם מחייב בכל נקודת זמן (ובדגש על המועד בו החברה מגישה הצעה) לוודא שההצעה הינה כלכלית וברת מימוש ולא בגדר פנטזיה שאין מאחוריה דבר".