נתוני המשכנתאות שפורסמו בסוף השבוע יוצרים אנומליה בשוק הדיור: מצד אחד, נתוני העסקאות מצביעים על ירידה וגם המחירים יורדים באחוזים בודדים מתחילת השנה. מצד שני, היקף המשכנתאות ב-2025 היה גבוה יותר מאשר ב-2024 ומזנק לעומת 2023. לא בגלל המלחמה, אלא בגלל המחאה ובגלל שהריבית הדירה משקיעים ורוכשים פוטנציאליים מהשוק בתקופה הזו. ובכל זאת, מעל 11 מיליארד שקל בדצמבר האחרון - זהו נתון שמזכיר לנו נשכחות - את הימים שבהם מחירי הדיור זינקו אי שם ב-2021.

אבל יש גם נתונים עצובים. 45% ממשקי הבית משלמים בין 40%-30% מההכנסה הפנויה שלהם עבור משכנתא. 26% מהאנשים משלמים בין 30%-20% מההכנסה הפנויה. חלק מהם לוקחים סיכון אדיר, בעיקר אלה עם המשכורות הנמוכות יותר. כל תזוזה בצד ההוצאות המשפחתי עלולה להביא אותם לפיגור במשכנתא. הנתון המפחיד הוא שכמעט מחצית מנוטלי המשכנתאות ב-2025 מוציאים יותר מ-30% מההכנסה הפנויה שלהם על משכנתא. ועם נתונים כאלה, כנראה שהנתונים שהציג אגף הכלכלן הראשי לא כל כך חריגים: אם בשלוש השנים האחרונות מספר ביטולי העסקאות עמד על 1,300, 700-800 ביטלים בשנתיים שבין 2021-2022 הם נתון מפתיע.

השאלה היא איך בנק ישראל מאפשר את זה. אם ההמלצה היא להוציא 30% מההכנסה הפנויה, האם כמעט 50% מהישראלים עובדים על הבנקים? לא ולא. הבנקים עורכים חיתום, הם יודעים למי הם נותנים משכנתא. כנראה שלפעמים מנהל המרחב "מחליק" ומאפשר לאנשים שנחשבים ל"גבוליים" לקבל משכנתא. במזרחי-טפחות יותר מקלים עם הציבור, בלאומי פחות. יכול להיות שבחלק מהביטולים אנשים פשוט לא לקחו יועץ משכנתא, כי בחלק מהבנקים יכלו למצוא להם פתרון (מסוכן יותר, אבל פתרון).

בשורה התחתונה, הנתונים מצביעים על גידול בשיעור האנשים שלוקחים משכנתא ששיעורה גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה, בזמן שההכנסה הפנויה של הישראלים דווקא גדלה, מראה שמחירי הדיור לא ירדו, בלשון המעטה. היום קשה יותר לקחת משכנתא, במיוחד כאלה שמעל 2 מיליון שקל. הסיבה לכך היא יוקר המחיה שמהדהד ומקטין את ההכנסה הפנויה.

נזכיר כי למרות דברי האוצר על ירידה דרסטית במחירי הדיור, השורה התחתונה, מחירי הדיור עולים ב-12 החודשים האחרונים. אמנם ב-0.1%, אבל לפי תחזית האוצר היינו מצפים לירידה בשיעור דו ספרתי. גם ירידה קטנה, שנגררת בעקבות מבצעי המימון (שירדו בשיעור ניכר) הם כישלון.

נתוני האוצר מפנים את החץ לקבלנים, אבל הם שוכחים את המשימה העיקרית שבה כשל המשרד: הורדת מחירי הדיור. אם נשפוט את פקידי האוצר על מעכשיו ב-5 השנים האחרונות, אז נזכיר כי זו אחת המדינות שבהן מחירי הדיור עלו בשיעור הגבוה ביותר בעולם ושעדיין, שיעור המשכנתאות בפיגור בו נמוך. ועכשיו, האוצר משתמש בכמות הביטולים ובנתוני המשכנתאות כאילו מדובר בכישלון של הקבלנים. הוא רק שוכח לציין בדרך שהוא זה שהוביל, בעצמו, לעלייה של מחירי הדיור.

עוד ב-

בנק ישראל בנתון דרמטי: מספר המפגרים במשכנתאות יורד

לכתבה המלאה

אחד הדברים שניסו באוצר לבלום, הוא את הארכת המשכנתא ל-40 שנה. הוא לא הצליח. כיום, במוסדות החוץ בנקאיים מחלקים משכנתאות ל-40 שנה באין מפריע ומי שמשלם על כך הוא הציבור, שנאלץ למתוח את המשכנתא ל-27 שנה. אפילו מנכ"ל בנק ירושלים הודה בכך בכנס יועצי המשכנתאות באילת. כל מה שנותר כעת הוא להמתין לנתוני החודש הבא. אם מחירי הדיור או מספר העסקאות ימשיכו לעלות בנתונים שיתפרסמו בפברואר ובמרץ, המדינה תצטרך לבצע רפורמה בשוק המשכנתאות והדיור. סביר להניח שזה יקרה רק אחרי הבחירות.