שוק הדיור נע כמו מטוטלת מתחילת העשור. לצד עלייה של 30% בשנתיים הראשונות של העשור הנוכחי, ב-3 השנים האחרונות, כך לפי נתוני הלמ"ס, השוק מטפס בפחות מ-5%. הלמ"ס לא מחשיב את מבצעי המימון בגלל התקן הבינלאומי ולכן בהתחשב בהם, העלייה כמעט ואינה מורגשת. בניגוד לשנת 2024, השנה מחירי הדיור ירדו בכ-2% ואפילו ביצעו תיקון כלפי מטה בסוף השבוע.

מדובר בירידה מינורית יחסית, אבל יש אזורים שבהם המחירים ירדו בשיעור גבוה יותר, סביב 8%-7%. בדירות החדשות ההנחות באות לידי ביטוי בעיקר במבצעי מימון. לפי הנתונים המחירים ירדו ב-4.5%, אבל זה נתון לא מדויק. הוא כולל בתוכו את מחירי דירה בהנחה, שבחלק מהחודשים היוו כמעט מחצית מכלל יחידות הדיור.

בעזרת נתוני יד2 בדקנו את הנתון החשוב ביותר: היצע מול ביקוש. ההיצע והביקוש לא יכולים להימדד במספרים מוחלטים, לא על ידי הלמ"ס ולא על ידי המדינה. מה כן אפשר למדוד? ביקוש לדירות באמצעות מודעות למכירת דירות והיצע באמצעות מספר הפרסומים. 

אחד המדדים שגורמים למחירי הדיור להישאר גבוהים הוא הפער הגדול בין הביקוש להיצע. בשנה האחרונה הפער הזה הצטמצם מכמה סיבות: הגבלת הטבות המימון של הקבלנים (שגורמת לרוכשים שרצו לרכוש דירה להיתקל, בממוצע, בתנאים קשוחים יותר וחלק מהם מוותר על רכישת דירה), הדרת משקיעי הנדל"ן באמצעות השארת מס הרכישה בגובה 8% במקום 5% וכמובן - המלחמה שגרמה לביקוש לרדת, כשההיצע ירד במידה פחותה יותר.

מנתוני האתר עולה כי השינוי בין הביקוש להיצע, בין סוף 2024 לסוף 2025, מתרחב. לפי הנתונים, הביקוש לדירות ירד ב-16.5% בשנה האחרונה, כשהיצע הדירות למכירה גדל ב-15.5%. כלומר, בזמן שמספר הדירות למכירה גדל, מספר מחפשי הדירה קטן. הפער הזה עומד על 32% והוא משמעותי מאוד.

למרות הנתונים בטבלה, קשה לומר האם הפער בין הביקוש להיצע בישראל כבר נסגר. הביקוש לדירות עדיין גדול וצריך לזכור שלצד הנתונים שהתפרסמו בשבוע שעבר, לפיהם מספר היורדים מהארץ גדול ממספר העולים, ההערכות מדברות על כך שרוב היורדים מהארץ לא מכרו את הנכסים שלהם, והשכירו אותם, לעומת עולים חדשים, שרובם רכשו דירות.

כפי שאפשר לראות בטבלה, הפער הזה גדול מאוד באזור השרון, ואולי זו הסיבה לירידת מחירים באזורים מסוימים בו, בעיקר בערים היקרות יותר. לעומת זאת, הפער בעיר הבירה ירושלים קטן יותר, ויכול להיות שזו הסיבה שמדובר באחד האזורים היחידים בישראל שבהם מחירי הדיור עלו בשנה האחרונה. למעשה, העיר ירושלים היא האזור היחיד שבו הביקוש לדירות ירד בשיעור חד ספרתי.

שימו לב לנתונים האחרונים של הלמ"ס, בחודשים ספטמבר-אוקטובר, לעומת אוגוסט-ספטמבר, המחירי םבירושלים עלו ב-1.4%. לעומת התקופה המקבילה לפני שנה, המחירים בירושלים עלו בקרוב ל-9%.

עוד ב-

התאריך שיכריע: האם מחירי הדירות בדרך למעלה או למטה?

לכתבה המלאה

עוד לפי הנתונים: היצע הדירות למכירה גדל מאוד בשנה החולפת באזור יהודה ושומרון ובנוסף גם בשפלה ובמישור החוף הדרומי. ערי חוף כמו אשקלון ואשדוד דווקא רשמו עליית מחירים בתחילת המלחמה. ייתכן שעכשיו הפער בין הביקוש להיצע מתרחב ולכן אפשר לראות שבאשקלון המחירים כבר לא עולים כבעבר. גם היצע הדירות החדשות בעיר היין וסביבותיה משפיע על הנתונים.