רשות מקרקעי ישראל תמנה בשבועיים הקרובים ועדה שתקבע מי יחליף בתפקידו את מנהל רמ"י היוצא, ינקי קוינט. כפי שפורסם כאן, יהודה מורגנשטרן יכריז על מועמדותו רק אחרי שימונה לתפקיד ממלא מקום, זאת משום שמועמד לתפקיד לא יכול לשמש כממלא מקום.

בינתיים, ברמ"י ממשיכים לעבוד על תוכניות ול-ice נודע כי אחד הרעיונות שעלו בדיונים הפנימיים הוא העתקת שדה התעופה בן גוריון לים, תכנית שעלתה כבר ב-2022 ונעצרה בינתיים. עוד מתוכננת העברה של שטחי מסחר בישראל לתת הקרקע. פינוי שדה התעופה יכול להיות כלי מינוף אדיר למינהל. הסיבה לכך היא שהוא יוכל להכניס, כפי שתראו מיד, עשרות מיליארדי שקלים משיווק קרקעות למגורים ומסחר ובאותה נשימה להגדיל את היצע הדיור בישראל במאות אלפי יחידות דיור.

האפשרות להעתיק את נמל התעופה לים עלתה עוד במסגרת בקשה להקמת אי מלאכותי לטובת שדה תעופה מחליף ששיגרה חברת נמלי ישראל ב-2022, אולם מאז לא קרה דבר. בסקר שערך לאחרונה עבור רמ"י משרד האדריכלים דני לזר, בעקבות הרצון לקדם את הנושא, הוא בדק מספר פרמטרים: א. בחינת התכנות תכנונית לכל מתחם נתב"ג בהנחה שיפונה. ב. בחינת השפעת הסרת מגבלות תח"ר והערכת קיבולות בנייה של שימושים שונים בעקבות כך. ג. בחינת המאזן הכלכלי של פינוי נתב"ג בתרחיש עתידי - מנקודת ראות רמ"י. כמו כן, הוא פרסם את בחינת עלויות פיצוי למצאי מבנים קיים מול שיווקיים פוטנציאליים ומול ערך שווי הקרקע. הסקר נבחן דרך שני מסלולים: מסלול ראשון - בתחום הקו הכחול (נתב"ג) ומסלול שני - השפעות מחוץ לקו הכחול בבחינת הסרת מגבלות רעש וגובה.

כמה יחידות דיור יתווספו את נתב"ג יפונה? 

החלק המעניין הוא הערכת שווי הכנסות משיווק שטחים למגורים ותעסוקה במקום נתב"ג. על פי הצפי, פינוי של נמל התעופה יכול לייצר 200 אלף יחידות דיור. אמדני ההכנסות בטווח הקצר נעים סביב 38 מיליארד שקל ממגורים, עם עוד 1.1 מיליארד שקל משיווק שטחי תעסוקה. בשיווק שטחים לטווח ארוך ההכנסות יעמדו על 18.5 מיליארד שקל ממגורים ועוד 7.3 מיליארד שקל משטחי תעסוקה. אמדן הכנסות מכלל טווחי הזמן עומד על 65 מיליארד שקל.

לצורך כך, נבחנו שלוש חלופות פרוגרמתיות לתחום התכנון: חלופה ראשונה מבוססת על תיקון תמ"א 35. החלופה התייחסה אל נתוני הצפיפות בתמ"א : לפי 30,000 נפש לקמ"ר וכן על פי צפיפות מינימלית של 30 יח"ד לדונם במתחם אינטנסיבי ו-20 במתחם רגיל. בחלופה זו מוצע אזור מעורב שימושים באזור המטרו וכן אזור תעשייה במיקום הקיים היום. חלופה שנייה שמה דגש על מרכז מטרופוליני אינטנסיבי באזור המטרו ותחנת הרכבת כאזור מעורב שימושים לתעסוקה מסחר ומגורים. חלופה שלישית מציעה את כמות היחידות הגדולה ביותר ובה מוצעים שלושה מרכזים של תעסוקה ומסחר, הממוקמים בשלושה אזורים שונים ומקושרים זה לזה על ידי רחובות ראשיים.

בפרק הכלכלי-שמאי שהוצג לרמ"י נבדקו ההשלכות הכספיות בתרחיש פינוי נתב"ג. מנקודת ראות רמ"י - הוא התייחס לעלות הפינוי/פיצוי הנאמדת לפחות בכ-13 מיליארד שקל. השדה, כידוע, נמצא באחריות רשות שדות התעופה.

דוגמאות לחלק מהשטחים והפוטנציאל (תכסית) שעלו בדו"ח

מצד שני - יש צפי הכנסות לרמ"י כולל גם משיווק ישיר של קרקע על ציר הזמן וגם מנטרול מגבלות סטטוטוריות משיווק קרקע בסך של 141-171 מיליארד שקל, בסכומים מהוונים. כלומר, מדובר בהכנסות משיווק קרקעות בשטח הקו הכחול של נתב"ג פלוס הכנסות משחרור יח"ד ושטחי תעסוקה על קרקעות רמ"י בלבד בישובי המחוז הרלוונטיים, כתוצאה מנטרול הגבלות רעש וגובה סטטוטוריות במצב הקיים. מעבר לכך, צפויה תועלת נוספת לטווח ארוך למשק כתוצאה מהרחבת פוטנציאל שיווק קרקעות בתהליכי התחדשות עירונית במחוז - סכום מהוון של כ-26 מיליארד שקל.

עוד ב-

ינקי קוינט נפרד: "שיווקנו קרקעות בהיקפים חסרי תקדים"

לכתבה המלאה

מנהל רמ"י היוצא, ינקי קוינט, מסר בתגובה ל-ice: "מדברים על חוסר בקרקעות במדינת ישראל, אבל יש פתרונות טובים. אחרי התכנית לפינוי בסיסי צה"ל נבחנת אפשרות של העתקת שדה התעופה לים. פינוי שלו יביא 200 אלף יחידות דיור. לא יהיה מחסור של קרקעות בישראל. צריך לנהל את הדברים בצורה חכמה יותר".