פרויקטים

תתפלאו: אפשר לרכוש נכס על הים, ובפחות מחצי מיליון שקל

עוגן מרכזי בחזון לחדרה המתחדשת הוא רובע הים: מגה פרויקט בעירוב שימושים, הממזג בין מגורים, מסחר ומלונאות – וכבר מייצר עניין גדול בקרב יזמים ומשקיעים. מי שהקדימה לייצר לעצמה אחיזה בשטח, היא קבוצת צמרות נדל"ן והשקעות, המציעה קרקעות על קו חוף

בשיתוף צמרות נדל"ן והשקעות | 5/1/2024 9:33

חציית רף 100 אלף התושבים והגירה חיובית לעיר, הן שתי נקודת ציון חשובות, במגמת הצמיחה וההתפתחות שעוברת חדרה. בעיריית חדרה נערכים במרץ להכפלת אוכלוסיית התושבים במהלך העשורים הקרובים ולמיצובה כמטרופולין הראשי בין מרכז וצפון, בין תל אביב וחיפה – כשבקנה שורה של מיזמים, העתידים להזניק את העיר קדימה.

אחרי עשורים רבים בהן חדרה התפתחה מזרחה, הפוקוס מופנה כעת אל רצועת החוף – המשאב הכי יקר של העיר. עוגן משמעותי בתוכניות לעתיד הוא רובע הים: מיזם רחב היקף, אשר נכלל בתוכנית המתאר העירונית, וצפוי להיות כרטיס הביקור של חדרה המתחדשת.

הרובע, העתיד לקום בשטח התחום בין גבעת אולגה בדרום לנחל חדרה מצפון, ומכביש 2 במזרח עד לים במערב – יבקש להטמיע עירוב שימושים אינטנסיבי ולהציע שילוב בין מגורים (עם למעלה מ-10,000 יחידות דיור), מבני ציבור ומוסדות חינוך, מרכזי קניות ופנאי, מלונאות, טיילת, חופי רחצה וריאות ירוקות – והוא כנראה האחרון בישראל, שבאמת מאפשר לבנות רובע שלם על הים.

החזון העומד מאחורי הפרויקט השאפתני, הוא לבנות רובע חדשני ומתקדם, אורבני ושוקק, אשר יספק את כלל השירותים העירוניים בקרבת הבית, ויציע ערך מוסף כמעט ייחודי בנוף הישראלי: האפשרות לרדת מהבית ישירות אל החוף. כחלק מהפרויקט, השאיפה היא גם לפתח ברובע תרבות ים עם מגוון אטרקציות – הן לתושבי חדרה והן לתיירים – ולמצב את חדרה כעיר מובילה גם בהיבט הזה.

את המיזם בכובע האדריכלי, מוביל כיום משרד מזור-פירשט, שירש למעשה את הפרויקט ממשרד לייטרסדורף-בן דיין ומהמתכנן המקורי, טומי לייטרסדורף המנוח. באשר לסטטוס, הרי שהתוכנית נמצאת כעת לפני קליטה מחודשת במסגרת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ולקראת דיון בהפקדה.

שובר שוויון
"חדרה מהווה היום את המעגל הכמעט אחרון של אזורי הביקוש, כשרצועת החוף הארוכה שלה היא בעצם שובר השוויון ביחס לערים אחרות – ופה בעצם רובע הים נותן את הטון", מנתח שמאי המקרקעין אורן גרנית, מבעלי משרד אביטל גרנית. "חשוב להבין, ישראל לא משופעת בעתודות קרקע, כשקרקעות בצמידות לקו החוף הן בבחינת משאב נכחד. שוק הנדל"ן מלמד שקרבה של נכסים לחוף הים, מעלה את ערכם – זה תקף לחו"ל ותקף לישראל".

אף שהגעת הדחפורים לקו החוף, תחייב המתנה של עוד כמה שנים לפחות, כבר היום מייצר סביבו רובע הים עניין רב. אחת השחקניות, שהקדימה להבין את הפוטנציאל של האזור ולייצר לעצמה אחיזה בשטח, היא קבוצת צמרות נדל"ן והשקעות, המתמחה בייזום פרויקטים וברכישת קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה באזורי הביקוש.

"מאפיין חשוב ברובע הים, נוגע לעובדה שמרבית הקרקעות בתוכנית מוחזקות בידי הציבור – כלומר קרקעות שהן בבעלות פרטית ולא מינהל", מסביר אמיר דננברג, שותף בקבוצת צמרות נדל"ן והשקעות. "נכון, מימוש תוכניות בהן יש ריבוי בעלים עלול לקחת זמן רב יותר, עקב הפרצלציה וחלוקת הזכויות. אך מנגד, הדבר מאפשר לבעלים פרטיים שהחזיקו בקרקע חקלאית שנים רבות, ליהנות משינוי ייעוד הקרקע. בהתחשב במחירי הקרקעות בסמיכות לים, האפקט הכלכלי כאן הוא משמעותי".

דוגמה המייצגת הלכה למעשה את השאיפה לנדל"ן בקו החוף, מספקת שכונת עיר ימים, הצמודה לחוף ימה של נתניה, שכנתה של חדרה. לפי אתר מדלן, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר ימים טיפס מסכום של כ-1.95 מיליון שקלים במרץ 2011, לכ-4.85 מיליון שקלים בקיץ האחרון – יותר מפי 2. אגב, ממש לא רחוק מרובע הים, דירות חדשות בנות 5-4 חדרים על קו החוף במערב חדרה, מתומחרות היום ברמות מחירים של 3.5 מיליון שקלים.

שכונת עיר ימים בנתניה. ממחישה את השאיפה למגורים על קו החוף (צילום ויקפדיה/Lev.Tsibler)

שילוש מנצח
את התכונה סביב רובע הים בקרב יזמים ומשקיעים, מזהים היטב בקבוצת צמרות נדל"ן והשקעות – שם מאמינים כי חדרה תמצב עצמה בחוד החנית של שכונות החוף בישראל. "מגיעות אלינו פניות ממשקיעים, שמבקשים לשריין לעצמם יחידות קרקע ולהיות חלק מההתפתחות העתידית של רובע הים", מעדכן דננברג. "על רקע הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני הרגיש בארץ, קהל המשקיעים משנה גישה: הוא מתחבר פחות לשוק ההון התנודתי ומחפש אפיק סולידי ויציב, ללא מינוף בנקאי – ולכן פונה להשקעה בקרקעות".

"בהקשר הזה צריך גם להביא בחשבון כי אמנם קל ופשוט להיכנס להשקעה בקרקע, אבל מי שלא מכיר את התחום, עלול לשלם מחיר יקר", מחדד דננברג. "עסקה בקרקע לא עושים על הדרך, השקעה כזו דורשת מיומנות – כשליווי רציף, שקוף ומקצועי הוא קריטי".

ברובע הים מציעה הקבוצה יחידות קרקע ממחיר התחלתי של 479 אלף שקלים. כל יחידת קרקע מגובה בתקן שמאי מחמיר, המציג את הסטטוס התכנוני והמשפטי שלה, כשהתהליך כולו מפוקח ומבוקר על ידי עורכי דין וחשבון נאמנות המנוהל בבנק לאומי.

"העובדה שרובע הים מהווה את רצועת החוף האחרונה של חדרה וסביבתה, מייצרת חלון הזדמנויות לרכוש קרקע באזור אטרקטיבי תחת תוכנית מוקפדת, ולא פחות חשוב – במחירים זולים משמעותית ממחיר קרקע זמינה לבנייה", מוסיף דננברג. "כמובן שבפרויקט מהסוג הזה נדרשת סבלנות עד סיום ההליכים הביורוקרטיים, קבלת האישורים והעלייה על הקרקע, שבשלב זה חשוב להדגיש, היא אינה זמינה לבנייה. עם זאת, ניסיון העבר שלנו בפרויקטים קודמים בהם רכשנו קרקעות, מוכיח שהסבלנות משתלמת ומביאה להשבחה משמעותית במחיר הנכס".

"בסופו של דבר, רובע הים מציג שילוש מנצח: חוף ים, מלונאות ומגורים", מסכם שמאי המקרקעין, גרנית. "כשיש תוכנית סדורה וחלוקה פרטנית למגרשים, הוודאות עולה והסיכון פוחת. התוכנית מקודמת כעת לקראת שני צמתים מרכזיים – אישור סופי במוסדות התכנון והבנייה, ובהמשך, פיתוח סביבתי ותחילת תכנון מפורט למתחמים. קבלת אור ירוק בכל אחד מהצמתים הללו, משמעותו עלייה ניכרת בערך הקרקע".