פרויקטים
עורך דין דיירים בהתחדשות עירונית: "תפקידי הוא למנוע מחלומות הבלהה להפוך למציאות"
עם למעלה מארבעה עשורים של פעילות משפטית וחברתית ענפה, עו"ד משה יונאי הוא מחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל. בראיון לאתר ice הוא מנתח את ההתפתחויות והשינויים בתחום, ומספר על ההחלטה לייצג רק בעלי דירות: "האחריות והמחויבות שלי היא להגנה עליהם בכל שלבי הפרויקט – בשקיפות, ברגישות ובאנושיות"
פירמת עורכי הדין החיפאית רולוף & יונאי, מלווה מקרוב את תחום התחדשות עירונית בישראל, כשברזומה מאות פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי. עם למעלה מעשור של עשייה אינטנסיבית, המשרד הוא שותף מלא לאבולוציה של התחום – שהפך מנישה שולית, לכזה הניצב בחוד החנית של ענף הבנייה.
לתחום נכנס המשרד די במקרה, אי שם באביב 2011. אף אחד מראשיו לא דמיין באותם הימים כי פרויקט תמ"א צנוע בקריית מוצקין, יספק את אקורד הפתיחה לחיבור מנצח. "ההתחדשות העירונית הייתה אז בחיתוליה", משחזר עו"ד ונוטריון משה יונאי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין רולוף & יונאי, בראיון לאתר .ice "כאשר לקוח שלנו סיפר לנו על פרויקט במסלול של חיזוק ועיבוי וביקש מאיתנו להיות אמונים על הצד המשפטי, אני מודה שלא ממש התלהבנו. לאחר מסע שכנועים, נענו לבסוף לבקשה והשאר היסטוריה. הבאנו את התמ"א לקריות, היינו החלוצים".
"מדובר היה בבניין ישן ברחוב דבורה, שהוקם עמוק במאה הקודמת, הרבה לפני כניסתו לתוקף של תקן 413 – התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה", מרחיב עו"ד יונאי. "מי שהוביל את הפרויקט בכובע היזמי היה ערן גלבוע, הבעלים של קבוצת גלבוע, שאביו יעקב ז"ל, בנה את הבניין המקורי. ככל שנכנסו לעניינים, התחלנו להבין את המשמעויות הטמונות בהתחדשות עירונית – הן בהיבט של מיגון ובטיחות המבנים הוותיקים, הן בהיבט של הגדלת היצע הדיור, וחשוב לא פחות, בהיבט החברתי – כפלטפורמה לצמצום פערים בין אוכלוסיות ושדרוג איכות חייהם של הדיירים".
"התחדשות עירונית הכרחית במיוחד בקריות, היות והן שוכנות על שבר יגור – הסתעפות של השבר הסורי-אפריקאי", מדגיש עו"ד יונאי. "האזור מאוכלס בצפיפות ויושב על קרקע חולית. ברעידת אדמה החול יתחיל להתנהג כנוזל – 'הנזלה' בשפה המקצועית. המשמעות היא שהמבנים 'ייצאו לשוט' ואז פשוט יתפרקו. איך זה שברעידת אדמה שאירעה בישראל ב-1927 וגרמה למאות הרוגים הקריות לא ניזוקו? התשובה היא שהקריות עוד לא הוקמו אז – אחרת הן היו משלמות מחיר כבד. רתימת הדיירים למיזם לא הייתה פשוטה. רק זיכרון הטילים שנחתו בצפון במהלך מלחמת לבנון השנייה, גרם להם להשתכנע ולתת את האור הירוק להתקדם".
כפרויקט ראשון מסוגו בעיר ובאזור, נדרשו כלל הגורמים המקצועיים ליכולת תמרון, במיוחד כשהתברר שמבחינה לוגיסטית בניית ממ"ד לכל דירה אינה אפשרית. "היה לנו ברור שאם רק חלק מבעלי הדירות יקבל ממ"ד וחלק אחר יישאר בלי, יש לנו מתכון לסכסוך שכנים", מציין עו"ד יונאי. "יצרנו שיפור מיגון בתוך הבניין, לצד תוספת של מרפסות ומעלית. זה היה פרויקט הביכורים של המשרד ושלי, ובעקבותיו החלטנו להתמקצע בהתחדשות עירונית".
פרויקט התמ"א ברחוב דבורה בקריית מוצקין, ישן מול חדש (צילום באדיבות משרד רולוף & יונאי)
פתרונות מחוץ לקופסה
כמי שמלווה את התחום מקרוב, עו"ד יונאי עד לשינויים ולתמורות שעברה ההתחדשות העירונית לאורך השנים: "במציאות הנוכחית, כשהתמורות הן הסוגייה הכי קריטית, מי בכלל זוכר שבעבר בעלי דירות אפילו שילמו מכספם כדי שפרויקט יגיע לידי מימוש? חילופי המדיניות בלא מעט רשויות מקומיות, כמו גם תיקוני החקיקה, מחייבים להיות עם היד על הדופק וממחישים את חשיבות עורך דין המכיר את התחום לעומק".
תסביר.
"ההתחדשות העירונית היא דינמית, מתפתחת ומשתכללת. תוך כדי תנועה עולים עוד ועוד נושאים אשר מחייבים אותנו לחשיבה יצירתית ולגיבוש פתרונות מחוץ לקופסה. סוגיות הנוגעות לתשלום היטל השבחה, השתתפות בעלי הדירות ברווחי היזם או התמודדות עם צו מבנה מסוכן שהוצא לבניין המיועד להתחדשות עירונית עתידית ומייצר עלויות כספיות ניכרות – אלו רק דוגמאות מייצגות מהתקופה האחרונה לצורך הבוער בעורך דין שילווה את התהליך".
"ההתחדשות העירונית היא דינמית, מתפתחת ומשתכללת. תוך כדי תנועה עולים עוד ועוד נושאים אשר מחייבים אותנו לחשיבה יצירתית ולגיבוש פתרונות מחוץ לקופסה. סוגיות הנוגעות לתשלום היטל השבחה, השתתפות בעלי הדירות ברווחי היזם או התמודדות עם צו מבנה מסוכן שהוצא לבניין המיועד להתחדשות עירונית עתידית ומייצר עלויות כספיות ניכרות – אלו רק דוגמאות מייצגות מהתקופה האחרונה לצורך הבוער בעורך דין שילווה את התהליך".
משרד רולוף& יונאי, מייצג אך ורק בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "בחרנו במודע להימנע מייצוג חברות יזמיות ומתרחישים העלולים לייצר ניגודי עניינים", מפרט עו"ד יונאי. "האחריות והמחויבות שלנו היא להגנה על בעלי הדירות – בשקיפות, ברגישות ובאנושיות. לעזוב בית זה תמיד עניין מורכב, על אחת כמה וכמה כשמדובר למשל במשפחה שכולה שהקימה חדר הנצחה לבן שנפל; או כשהבעלים הוא קשיש, שדירתו צמודה לקופת החולים וכל שינוי עבורו הוא דרמטי. אנחנו כאן לתת להם תמיכה וסיוע בכל הצמתים בפרויקט: איגוד בעלי הדירות והקמת הנציגות, קיום מכרז יזמים, חתימה על ההסכם המשפטי, קידום הליכי התכנון והרישוי, עבודות הבנייה ומסירת המפתחות".
"ברמה האישית", מחדד עו"ד יונאי, "אני תסריטאי של חלומות בלהה – תפקידי הוא לזהות את הכשלים והמוקשים הפוטנציאליים, ולמנוע מהחששות וההסיוטים להפוך למציאות על חשבון בעלי הדירות. לצערנו, כבר ראינו בישראל יזמים שקרסו והשאירו דיירים אומללים כלואים באתרי בנייה. כעורכי הדין מטעם הדיירים, אלו בדיוק התרחישים שעלינו לוודא כי לא יישנו. גיבשנו מנגנון מקיף עם ערבויות וביטחונות, שתכליתו לשמור עליהם".
את בעלי הדירות בהתחדשות עירונית, מחלק עו"ד יונאי לשלוש קטגוריות מרכזיות: "הסוג הראשון הם משקיעים, אלה שרכשו דירות בבניינים ומתחמים הצפויים לעבור התחדשות עירונית, ובוחנים כל פרויקט בעיניים כלכליות גרידא. הסוג השני הם יורשים, שגדלו בדירה המיועדת להתחדשות, ומבחינתם בתהליך הזה גם מעורבת הרבה מאוד נוסטלגיה. הסוג השלישי, הם בעלי הדירות שמתגוררים בבניין בפועל. הדירות הללו הן לא רק קורת הגג שלהם, הן גם כל רכושם ולפעמים גם כל עולמם. עורך הדין נמצא שם עבורם: להרגיע, לפזר את החרדות ולהגביר את הביטחון והאמון בפרויקט".
בין עורך דין לפסיכולוג
יונאי (70) הוא רס"ן (במיל'), יקיר העיר קריית מוצקין, חבר לשעבר בוועדה לתכנון ובנייה קריות ומועצת העיר קריית מוצקין, נגיד לשעבר של ארגון "רוטרי ישראל" (גוף בינלאומי המאגד אנשי מקצוע, יזמים ופעילים חברתיים הפועלים בקהילה) ויו"ר מכהן של "שילה" (עמותה הפועלת לפיתוח שירותים לאזרח הוותיק בקהילה) – וזו רק רשימת חלקית. ניסיונו המשפטי העשיר כולל למעלה מארבעה עשורי פעילות, כשלתחום ההתחדשות העירונית הוא מביא ערך מוסף בין היתר בזכות התמחותו בצוואות, ירושות ועיזבונות.
"ההתחדשות העירונית משתלבת היטב עם פעילותי הקהילתית-חברתית-ציבורית", מתאר עו"ד יונאי. "מי שנכנס לתחום הזה, חייב להיות איש של אנשים: קשוב, אכפתי, ואפילו סוג של פסיכולוג. כאחד שנמצא באינטראקציה הדוקה עם דיירים, אני יכול לומר שעו"ד המייצג אותם נדרש ללב רגיש ולראש פתוח – בלי התכונות הללו לא ניתן להצליח. אני רואה בתפקידי שליחות, וסבור כי האחריות שלי היא לא רק לבעלי הדירות הקיימים, אלא גם לדור הממשיך".
משה, עד כמה מכירים היום בעלי הדירות את הכללים והתקנות ביחס לעשור וחצי אחורה?
"אין ספק שיש שינוי גדול. המידע היום מפורסם במגוון ערוצים ובעלי דירות יודעים לעשות את שיעורי הבית. עם זאת, העובדה שהכל נגיש, מייצרת לפעמים דווקא את האפקט ההפוך – כלומר הצפה של מידע שמקשה על בעלי הדירות להפריד בין עיקר ותפל. פה אנחנו, עורכי הדין המייצגים אותם, נכנסים לעובי הקורה".
"אין ספק שיש שינוי גדול. המידע היום מפורסם במגוון ערוצים ובעלי דירות יודעים לעשות את שיעורי הבית. עם זאת, העובדה שהכל נגיש, מייצרת לפעמים דווקא את האפקט ההפוך – כלומר הצפה של מידע שמקשה על בעלי הדירות להפריד בין עיקר ותפל. פה אנחנו, עורכי הדין המייצגים אותם, נכנסים לעובי הקורה".
היכן אתה מזהה חסמים שמונעים מההתחדשות העירונית לעשות עוד קפיצת מדרגה?
"עודף הביורוקרטיה והסחבת בוועדות התכנון והבנייה. אין בכלל ספק, הפרוצדורה להוצאת היתרי הבנייה חייבת להיות קצרה ויעילה יותר. ניסיון העבר מלמד שכאשר כל הגורמים עובדים יחד, ניתן להתקדם במהירות ולהוציא מיזמים מהתיאוריה אל הפרקטיקה".
"עודף הביורוקרטיה והסחבת בוועדות התכנון והבנייה. אין בכלל ספק, הפרוצדורה להוצאת היתרי הבנייה חייבת להיות קצרה ויעילה יותר. ניסיון העבר מלמד שכאשר כל הגורמים עובדים יחד, ניתן להתקדם במהירות ולהוציא מיזמים מהתיאוריה אל הפרקטיקה".
ועו"ד יונאי לא מדבר באוויר. משרד רולוף & יונאי הוא חלק מפרויקט התמ"א GILBOA BLUE ברחוב גלעד בקריית ים. שם בזכות שיתוף פעולה בין משרד השיכון והבינוי, עיריית קריית ים וקבוצת גלבוע בראשות ערן גלבוע, זוכה בניין ישן למתיחת פנים מקיפה. אל 54 דירות קיימות מצטרפות עוד 64 דירות חדשות, כשהפרויקט מייצר סביבו הד הרחב ולא רק בצפון. האדריכל, מיקי אוטמזגין, אף זכה בתחרות "הבניינים היפים בהתחדשות העירונית 2019".
"היום כולם כבר מבינים שהתחדשות עירונית היא צו השעה", מסכם עו"ד יונאי. "כל הגורמים הפועלי בתחום חייבים להתלכד, כדי שבמרוץ הצמוד בין ההתחדשות העירונית לבין רעידת האדמה והטילים, ההתחדשות העירונית היא זו שתנצח ותקדים את האסון".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
