חשוב להבין כי לחתימה על כל חוזה – בוודאי בתחום המקרקעין – משמעויות דרמטיות. אחת הרעות החולות של התחום נוגעת להבטחות שווא שמפזרים גורמים המבקשים להיות חלק מהתהליך, במסגרת מה שנקרא "חתימה מוקדמת" – וזאת מתוך מטרה לגרום לבעלי הזכויות לשתף עימם פעולה ולהעניק להם עדיפות בקידום המיזם. שימו לב שלא לחתום על דבר מבלי התייעצות מקדימה עם עורך דין הבקיא בנבכי ההתחדשות העירונית. כמו כן, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של בעלי הזכויות. 

כדי לשמור על האינטרסים של בעלי הזכויות, נקבעו מסמרות על ידי המחוקק. חוק המארגנים מ-2017 (או בשמו הרשמי "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות"), מבקש להגן על בעלי הזכויות במיזמי פינוי-בינוי ולהסדיר את ההסכמים בינם ובין הגורמים המלווים אותם בראשית התהליך, לקראת החתימה על העסקה מול היזם.

חוק זה מסדיר את הכללים והעקרונות לעבודתם של מארגני העסקאות – ומתייחס למחויבויות, למטלות, לאבני הדרך וללוחות הזמנים בהתנהלותם מול בעלי הזכויות. חשוב להדגיש כי במידה ומארגן העסקה לא עומד בתנאים שנקבעו, יכולים בעלי הזכויות לפעול לביטול ההסכם עימו – זאת כמובן אם רוב מקרב בעלי הזכויות תומך במהלך.

אל חוק המארגנים הצטרפו בראשית 2022 תקנות עליהן חתם שר המשפטים דאז, גדעון סער, ומטרתן להגביר את האמון והשקיפות בדיאלוג שבין בעלי הזכויות והיזם. כחלק מהתקנות, וטרם חתימה על עסקת פינוי-בינוי, מחויב היזם לקיים אספה ייעודית בשיתוף כלל בעלי הזכויות. במסגרת זו יהיה עליו לעדכן בכל המידע הרלוונטי: היקף הפרויקט, התמורות המוצעות, אופן המימון, לוחות הזמנים ותוקף הסכם ההתקשרות. 

בנוסף נדרש היזם לחשוף בפני בעלי הזכויות כל הליך מנהלי או משפטי המתקיים נגדו (פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה) ולסקור את הרזומה המקצועי שלו ואת סטטוס הפרויקטים שעליהם הוא אמון. במידה וחלק ניכר מבעלי הזכויות דובר ערבית, אמהרית או רוסית, על היזם להעמיד עבורם מתורגמן. בסיום האספה על היזם לפרסם לבעלי הזכויות פרוטוקול פרטני. כזכור, לשם קידום הפרויקט, נדרש רוב העומד כיום על 67% מכלל בעלי הזכויות במתחם ו-60% מכלל בעלי הזכויות בכל בניין.

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-3 בפינוי בינוי

לאחר חתימה על ההסכם המשפטי, ניתן להמשיך לגזרה התכנונית. בהתאם לחוק התכנון והבנייה כדי שלתוכנית יהיה תוקף רשמי, יש לאשר אותה בהליך סטטוטורי. תב"ע (או בשמה המלא: תוכנית בניין עיר), היא מסמך בעל תוקף חוקי, שתכליתה הגדרת והסדרת ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע ספציפית. 

התב"ע מורכבת מתשריט ותקנון, שמציינים את ייעודי הקרקע (כמו מגורים, מסחר מבני ציבור וכדומה), אחוזי הבנייה ואופי המבנים. התשריט כולל בין היתר מפות של התוכנית בחלוקה למגרשים, ייעודי הקרקע בכל מגרש, כבישים ותשתיות אחרות, כמו גם קביעת קווי בניין. 

את הגשת התב"ע מוביל היזם בסיוע צוות מומחים מקצועי, וביישור קו מול בעלי הזכויות והיועצים המלווים אותם. התהליך מתנהל מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה, ובהמשך הוא מוגש לאישורה של הוועדה המחוזית. חשוב להבהיר: אישור התב"ע הוא לא עניין פשוט, ונמתח על פני לא מעט שנים – עד לקבלת מתן תוקף לתוכנית והמעבר המיוחל מהתיאוריה לפרקטיקה.

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-4 בפינוי בינוי

היתר הבנייה הוא הגושפנקא המסופקת בידי הוועדות המקצועיות לתחילת עבודות הביצוע, בהתאם לזכויות שנקבעו בתב"ע. הפרוצדורה נפתחת בהגשת בקשה למידע לרישוי, כלומר קבלת הנחיות ודרישות ממינהל ההנדסה לגבי תהליך קבלת היתר הבנייה. 

בשלב הראשון, עורך הבקשה משלם את האגרה ופותח בקשה במערכת למידע להיתר. במסגרת הבקשה עליו למלא את פרטי הבקשה ואת פרטיהם של בעלי הזכויות, המבקשים והמהנדס. לבקשה נדרש לצרף מסמכים רלוונטיים – ובהם מפת מדידה עדכנית (בהתאם לתקנות המודדים) וצילומים של הקרקע המבוקשת. לאחר מכן, מתקבלת הודעה עם המספר של בקשת הרישוי ומעבר לבדיקת תנאים מוקדמים. מדובר בבדיקה תכנונית ראשונית לעמידה בתנאי סף מנהליים. הבדיקה מבוצעת על ידי גורם מטעם מינהל ההנדסה.

בנוסף לכל האישורים כנדרש, יש לצרף לבקשה גם הצהרות של עורך הבקשה, מהנדס/ מתכנן שלד. עם סיום ההגשה תשלח המערכת הודעה כי הבקשה הועברה לרשות הרישוי לבדיקת תקינות ההגשה, שתפקידה לוודא כי המסמכים הנדרשים צורפו והינם תקינים. רק לאחר סיומה המוצלח של הבדיקה המקדמית תיקלט הבקשה במערכת ותעבור לשלב הוצאת ההיתר. כאן נדרשת בדיקה מקיפה כי הבקשה תואמת את הוראות התב"ע ואת הנחיות הוועדות המקצועיות (ובמידה ולא, מחויב מגיש הבקשה לביצוע תיקונים והתאמות), דיון בהתנגדויות (אם ישנן כמובן) – ובשעה טובה הנפקת היתר הבנייה לצד תשלום האגרות. 

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-5 בפינוי בינוי

כאן נכנס לתמונה הגורם הפיננסי המלווה את הפרויקט: בנק או גורם חוץ בנקאי, אשר בדק את איתנות היזם ואת היתכנות הפרויקט, ונתן אור ירוק להמשיך קדימה. כתנאי לפינוי מהמתחם, מעמיד היזם 3 ערבויות (המונפקות בידי גורם הפיננסי המלווה), המופקדות אצל עורך הדין מטעם בעלי הזכויות.
‍
הערבות הראשונה, היא ערבות חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספיהם של בעל הזכויות במקרה של אי מסירת הנכסים.

הערבות השנייה, היא ערבות השכירות, ונוגעת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לבעלי הזכויות במהלך תקופת העבודות במתחם. למקרים בהם המתחם המיועד לא יוכרז כ"מתחם פינוי-בינוי" (ועל לכן לא יינתן פטור ממסים), מומלץ לדרוש מהיזם ערבות שלישית: ערבות מיסוי, שנועדה לדאוג להסדרת תשלומי המס הנדרשים בגין העסקה.

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-6 בפינוי בינוי

באופן טבעי, אחד השלבים החשובים במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, הוא עצם הריסת המבנים הישנים ובניית הבניינים החדשים. שלב זה מתאפשר לאחר הוצאת היתר הבנייה, העמדת ערבויות ובטוחות, והוצאת פוליסת ביטוח. זהו גם אחד השלבים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר לעיכובים ולהארכת לוחות הזמנים. לבעלי הזכויות ניתנות בדרך כלל שתי חלופות לפינוי במהלך עבודות הביצוע:

1. מעבר למגורים בשכירות עד לקבלת הדירות החדשות. 
2. פנייה למסלול בינוי-פינוי, בהסכמת הרשויות – תהליך במסגרתו בונה היזם קודם כל בניין חדש בקרבת המתחם המיועד להריסה. עם השלמתו נכנסים אליו בעלי הזכויות, בעוד המתחם הישן נכנס להריסה.

לאחר קבלת היתר הבנייה, על היזם מוטלת החובה להודיע בכתב לבעלי הדירות על מועד פינוי – וזאת כדי לאפשר להם למצוא דירה חלופית ולארוז כהלכה את ביתם. האחריות למציאות הדיור החלופי היא על בעלי הזכויות. במעמד הפינוי יחתמו הצדדים על מסמך המפרט את תאריך המסירה וגם תתבצע קריאת מונים, על מנת שבעל הנכס לא ישלם את החשבונות עד לאחר קבלת הדירה החדשה עם סיום הפרויקט.

כחלק משלב ההריסה והבנייה, חשוב להגדיר בהסכם פרקי זמן קונקרטיים לביצוע בפועל: מועד לתחילת עבודות ההריסה עם פינויו של בעל הדירה האחרון, התקופה שבין תחילת הבנייה למסירת הדירה לאחרון הדיירים, המועד מהשלמת הבנייה ועד רישום הבניין כבית משותף, וכן רישום הדירות על שם בעליהן. עיכובים בקבלת היתר הבנייה או בביצוע העבודות כתוצאה מנסיבות שאין ליזם שליטה עליהן (כגון אירועים ביטחוניים), לא ייחשבו כהפרה של היזם, אך בכל זאת יהיה עליו לשלם את דמי השכירות לאורך התקופה המדוברת.

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-7 בפינוי בינוי

בתום עבודות הבנייה, זכאים בעלי הזכויות לשוב למתחם המחודש, לקבל את המפתחות ולהיכנס לדירות המשודרגות. במסגרת זו יערוך היזם בדיקה בליווי בעלי הזכויות אשר תכלול גם סימון של ליקויי בנייה, אותם יידרש לתקן. אף על פי שהיזם מחויב לבדיקות הללו, בעלי הדירות יכולים לבצע תהליך בקרה ופיקוח משלהם על ידי פנייה לחברת חשמל, לרשות המקומית ולחברות הגז והמים – וזאת, בנוסף לבדיקה מקצועית מקיפה של מפקח מטעמם על מנת לוודא כי הבניין הוקם על פי הוראות החוק, החוזה והמפרט הטכני. בסיום התהליך יגובש פרוטוקול מסירה פרטני, המפרט את הליקויים וחתום על ידי שני הצדדים. על היזם מוטלת החובה לבצע את התיקונים הנדרשים טרם מועד המסירה המתוכנן.

כחלק מאחריותו של היזם, עליו להבטיח את רישום הבית המשותף בלשכת המקרקעין ואת זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות. ערבויות הבדק והרישום יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין המייצג את בעלי הזכויות, וכנגד השבת ערבויות חוק המכר, השכירות והמיסוי ליזם.

צפו בעו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף עם התשובות לשאלות החשובות, ועם כל מה שאתם חייבים לדעת על השלב ה-8 בפינוי בינוי