פרויקטים
עורך דין דיירים בהתחדשות עירונית: ליווי פרויקטים עד מסירת המפתח
רתימת בעלי הדירות וגיבוש הנציגות, ביצוע מכרז יזמים, חתימה על הסכם וקבלת ערבויות – אלו רק חלק מהתהליכים המחייבים ליווי משפטי במיזמי תמ"א ופינוי-בינוי. עוה"ד רויטל יוריסט וינקי עפרוני, המתמחים בייצוג דיירים בלבד: "כשהדיירים יודעים שיש על מי לסמוך, הביטחון בפרויקט והמוטיבציה להביא למימושו רבה יותר"
בתוכניות הממשלתיות לעשורים הבאים, מהווה תחום ההתחדשות העירונית עוגן מרכזי. מקבלי ההחלטות וגופי התכנון מבינים היטב כי מדובר לא רק בכלי אפקטיבי להגדלת היצע הדיור, אלא גם בכזה המייצר בשורה חברתית ואופק עבור אוכלוסיית הדיירים הוותיקים.
בהתאם לכך, זוכה תחום ההתחדשות העירונית לתנופה, כאשר כמות הפרויקטים בצנרת מטפסת בהדרגה. לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לאחרונה, ב-2020 אושרו 26,223 דירות ב-36 תוכניות להתחדשות עירונית – ומדובר רק באקורד הפתיחה לעשור בו מיזמים במסגרת זו הולכים לתת את הטון בשוק הבנייה הישראלי.
בתחום דינמי, המתפתח ומתעדכן תוך כדי תנועה, נזקקים בעלי הדירות המבקשים לקדם פרויקטים לליווי צמוד מצד גורמי מקצוע מיומנים, המכירים לעומק הן את התחום והן את מגוון השחקנים הפועלים בו. את הפונקציה הזו ממלאים עורכי הדין, המספקים לצד המעטפת המשפטית, גם ערוץ המסוגל לספק פתרונות בזמן אמת, ולנטרל מוקשים העלולים לצוץ בהמשך הדרך ולמנוע מימושם של פרויקטים.
דוגמה למשרד המתמחה במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 הוא יוריסט-עפרוני, בבעלות עו"ד רויטל יוריסט ועו"ד ינקי עפרוני, המלווה מתוך אג'נדה ברורה אך ורק דיירים. המשמעות: התגייסות מלאה לטובת בעלי הדירות, ומחויבות לשמירה והגנה על האינטרסים שלהם בלבד. "הרציונל מבחינתנו הוא לשמש כתובת עבור בעלי הדירות לכל אורך הדרך, אנחנו שם במיוחד בשבילם", מסבירים השניים. "ברור לנו שייצוג כפול – גם של בעלי דירות וגם של יזמים, הגם שלא מדובר באותם פרויקטים – עלול לייצר סיטואציות בעייתיות ופוטנציאל לניגודי עניינים, ומתרחישים כאלו אנחנו מבקשים להימנע. בחירתנו לייצג בעלי דירות בלבד מסייעת לנו בבניית אמון בשלב מוקדם, ובכך תורמת ליצירת דיאלוג אמיתי ונטול אינטרסים".
אז איך התהליך המורכב עובד הלכה למעשה ומהם הצעדים המרכזיים מהתנעת פרויקט ועד השלמתו? עוה"ד יוריסט ועפרוני מפזרים את סימני השאלה.
התאגדות הדיירים
נקודת הפתיחה לקידום מיזם התחדשות עירונית מחייבת התגייסות של בעלי הדירות החפצים להביא לשיקום וריענון הבניין הוותיק. "מי שמוביל את התאגדות הדיירים הם עורכי הדין ולכן חשוב שייכנסו לתמונה מוקדם ככל האפשר", אומרת עו"ד יוריסט. "תפקיד עורך הדין הוא לגבש את בעלי הדירות ולהקים נציגות, לארגן ישיבות, להסביר ביסודיות מה כולל התהליך – ולקבל אור ירוק להעברת המיזם לפסים מעשיים. יש חשיבות רבה לבחירת עורך דין שנמצא באינטראקציה רציפה עם מפקחים, יזמים, שמאים ואדריכלים, וכמובן שולט בנבכי המדיניות - היות וזו יכולה להשתנות מעיר לעיר ואפילו מאזור לאזור – כמו למשל בתוכנית הרבעים בתל אביב, כשלכל רובע כללי משחק משלו.
נקודת הפתיחה לקידום מיזם התחדשות עירונית מחייבת התגייסות של בעלי הדירות החפצים להביא לשיקום וריענון הבניין הוותיק. "מי שמוביל את התאגדות הדיירים הם עורכי הדין ולכן חשוב שייכנסו לתמונה מוקדם ככל האפשר", אומרת עו"ד יוריסט. "תפקיד עורך הדין הוא לגבש את בעלי הדירות ולהקים נציגות, לארגן ישיבות, להסביר ביסודיות מה כולל התהליך – ולקבל אור ירוק להעברת המיזם לפסים מעשיים. יש חשיבות רבה לבחירת עורך דין שנמצא באינטראקציה רציפה עם מפקחים, יזמים, שמאים ואדריכלים, וכמובן שולט בנבכי המדיניות - היות וזו יכולה להשתנות מעיר לעיר ואפילו מאזור לאזור – כמו למשל בתוכנית הרבעים בתל אביב, כשלכל רובע כללי משחק משלו.
"היכרות עורך הדין עם המדיניות הרלוונטית היא גם זרז להנעת פרויקט, משום שהוא יודע איזו תמורות ישימות ואיזה תמורות אינן ריאליות – ובכך הוא מונע עוגמת נפש עתידית מהדיירים ומצמצם תופעה של סחטנות וסרבנות. אגב, כשמדובר בתמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1), חשוב להזכיר את החלטת השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבעה לאחרונה שהתמורות לדיירים חייבות להיות זהות, ללא קשר לגודל הדירה או מיקומה".
"כמובן שצריך להבדיל בין פרויקט תמ"א המצריך התאגדות של בעלי דירות בבניין בודד לפרויקט פינוי-בינוי המצריך הירתמות של בעלי דירות מקבוצת בניינים או מתחם, כשבמיזמים כאלה לעיתים נכנסת לתמונה גם מנהלת דיירים ייעודית", מחדד עו"ד עפרוני. "היות ומדובר בפרויקטים בנפחים שונים זה מזה, צריך להביא בחשבון שהתהליכים מתנהלים מול ערוצים שונים ובמסגרות זמן שונות בתכלית".
פרויקט פינוי-בינוי צילום: Magma Images
מכרז יזמים
"בשלב זה אנו פונים ליזמים כדי שיגבשו הצעות מפורטות, ומאפשרים לבעלי הדירות להביא הצעות של יזמים נוספים", מרחיב עו"ד עפרוני. "אנו מרכזים את כלל ההצעות, מבצעים יחד עם הדיירים סינון קפדני, ובסיומו נותרים 4-3 יזמים בקו הגמר. האחריות שלנו היא לבדוק את היזמים – הניסיון המקצועי, המוניטין, האיתנות הכלכלית, כולל ביצוע סקר ובו פידבקים מצד דיירים שהיו חלק מפרויקטים שביצעו היזמים המועמדים. לאחר מכן מציג כל יזם את החזון שלו לפרויקט, ומתקבלת החלטה מול מי מהם להתקשר. אנחנו מייעצים ומסבירים, אבל בסופו של דבר ההחלטה היא נטו של בעלי הדירות".
"בשלב זה אנו פונים ליזמים כדי שיגבשו הצעות מפורטות, ומאפשרים לבעלי הדירות להביא הצעות של יזמים נוספים", מרחיב עו"ד עפרוני. "אנו מרכזים את כלל ההצעות, מבצעים יחד עם הדיירים סינון קפדני, ובסיומו נותרים 4-3 יזמים בקו הגמר. האחריות שלנו היא לבדוק את היזמים – הניסיון המקצועי, המוניטין, האיתנות הכלכלית, כולל ביצוע סקר ובו פידבקים מצד דיירים שהיו חלק מפרויקטים שביצעו היזמים המועמדים. לאחר מכן מציג כל יזם את החזון שלו לפרויקט, ומתקבלת החלטה מול מי מהם להתקשר. אנחנו מייעצים ומסבירים, אבל בסופו של דבר ההחלטה היא נטו של בעלי הדירות".
חתימת ההסכם
כשנבחר יזם, נדרשים הצדדים לעגן את ההסכמות במסמך רשמי, הסכם משפטי מחייב, כשכאן באה לידי ביטוי המקצועיות של עורך הדין. "במסגרת הזו מתנהל משא ומתן בין עורכי הדין של הדיירים ובשיתוף הנציגות, ובין בא כוח היזם - עד לקבלת נוסח שמקובל על מרבית בעלי הדירות", מפרט עו"ד עפרוני. "נכון להיום במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מקרב בעלי הדירות, ובתמ"א 38/1 נדרש רוב של 67%. ניסיוננו בתחום עוזר להפיג חששות ולנטרל התנגדויות, והעדות הטובה ביותר לכך - בכ-15 שנות פעילות טרם הגענו למפקחת על הבתים המשותפים בגין דיירים סרבנים, כשכל ההסכמים נחתמו על ידי כל בעלי הדירות".
כשנבחר יזם, נדרשים הצדדים לעגן את ההסכמות במסמך רשמי, הסכם משפטי מחייב, כשכאן באה לידי ביטוי המקצועיות של עורך הדין. "במסגרת הזו מתנהל משא ומתן בין עורכי הדין של הדיירים ובשיתוף הנציגות, ובין בא כוח היזם - עד לקבלת נוסח שמקובל על מרבית בעלי הדירות", מפרט עו"ד עפרוני. "נכון להיום במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מקרב בעלי הדירות, ובתמ"א 38/1 נדרש רוב של 67%. ניסיוננו בתחום עוזר להפיג חששות ולנטרל התנגדויות, והעדות הטובה ביותר לכך - בכ-15 שנות פעילות טרם הגענו למפקחת על הבתים המשותפים בגין דיירים סרבנים, כשכל ההסכמים נחתמו על ידי כל בעלי הדירות".
חלק מהותי בהסכם נוגע לביטחונות עבור בעלי הדירות. "במיזמי פינוי-בינוי הדיירים מקבלים ערבויות חוק מכר, ערבות לדמי השכירות וערבות למסים, מאחר ומדובר בעסקת מקרקעין כשבעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם העתידיות שיתקבלו במסגרת הפרויקט בנכס. לפעמים מופקדות גם ערבויות הנוגעות להיטל מס, למקרה שיידרשו", מציינת עו"ד יוריסט. "כמו כן, מקבלים בעלי הדירות ערבות בדק, שתספק מענה במידה והיזם לא יתקן תקלות בנייה בשנה הראשונה להשלמת הפרויקט, וכן ערבות המתייחסת לרישום הבית המשותף.
"בתמ"א מדובר על ערבות ביצוע, ערבות מסים, לעיתים ערבות בדק וערבות רישום. הביטחון הנוסף שיש לבעלי הדירות הוא בהיבט הקנייני הטמון בדירות החדשות שבונה היזם. אלו נשארות בבעלותם עד שהיזם מוכר אותן ורושם הערת אזהרה לטובת הקונים. כך, אם היזם פושט את הרגל, נשאר ברשות בעלי הדירות נכס שהנו בר מכירה".
תכנון ורישוי
כאן עוברות המושכות אל היזם, שפועל לקדם את תכנון הפרויקט ואישורו מול גופי התכנון וההנדסה והרשות המקומית. עם הדיירים יושבים מפקח, מתכנן או אדריכל, מתוך שאיפה לבטא בהליך התכנוני גם את הרצונות והבקשות שלהם. שלב הוצאת ההיתר (ובפינוי-בינוי גם אישור התב"ע), כרוך בביורוקרטיה מורכבת הנפרשת על פני מספר שנים, ומצריך סבלנות ואורך רוח מבעלי הדירות והיזם, עד לקבל האישור הנכסף.
כאן עוברות המושכות אל היזם, שפועל לקדם את תכנון הפרויקט ואישורו מול גופי התכנון וההנדסה והרשות המקומית. עם הדיירים יושבים מפקח, מתכנן או אדריכל, מתוך שאיפה לבטא בהליך התכנוני גם את הרצונות והבקשות שלהם. שלב הוצאת ההיתר (ובפינוי-בינוי גם אישור התב"ע), כרוך בביורוקרטיה מורכבת הנפרשת על פני מספר שנים, ומצריך סבלנות ואורך רוח מבעלי הדירות והיזם, עד לקבל האישור הנכסף.
עבודות הבנייה
כניסה לשלב הביצוע, מקרבת מחד את הדיירים אל מימוש הפרויקט, ומאידך כרוכה באי-נוחות רבה. "גם בתרחיש של הריסת הבניין ופינוי הדיירים מביתם לדירות שכורות, ובטח בתרחיש של תמ"א חיזוק כשהדיירים נשארים לגור במבנה העובר שיפוץ – באופן טבעי, מדובר בתקופה מורכבת ואמוציונלית עבור הדיירים", מסבירה עו"ד יוריסט. "תפקידנו הוא קודם כל להיות שם עבורם, ולספק אוזן קשבת. בנוסף אנו מקבלים מדי חודש דו"ח מהמפקח מטעם הדיירים לוודא שאין ליקויי בטיחות - כך שאם עולות בעיות מהשטח, אנחנו דואגים יחד עם המפקח לטיפול הולם מאנשי המקצוע הרלוונטיים".
כניסה לשלב הביצוע, מקרבת מחד את הדיירים אל מימוש הפרויקט, ומאידך כרוכה באי-נוחות רבה. "גם בתרחיש של הריסת הבניין ופינוי הדיירים מביתם לדירות שכורות, ובטח בתרחיש של תמ"א חיזוק כשהדיירים נשארים לגור במבנה העובר שיפוץ – באופן טבעי, מדובר בתקופה מורכבת ואמוציונלית עבור הדיירים", מסבירה עו"ד יוריסט. "תפקידנו הוא קודם כל להיות שם עבורם, ולספק אוזן קשבת. בנוסף אנו מקבלים מדי חודש דו"ח מהמפקח מטעם הדיירים לוודא שאין ליקויי בטיחות - כך שאם עולות בעיות מהשטח, אנחנו דואגים יחד עם המפקח לטיפול הולם מאנשי המקצוע הרלוונטיים".
מסירת הדירות
סיום העבודות מספק את נקודת הציון המרגשת בפרויקט, כשבמיזמי פינוי-בינוי שבים הדיירים הוותיקים לחיים חדשים בדירות החדשות. "אנחנו מוודאים שכל דירה נמסרת בהתאם להסכם שנחתם", מבהיר עו"ד עפרוני. "ובנוסף דואגים לחברת בדק שתכין דו"ח מקיף באשר לליקויים".
סיום העבודות מספק את נקודת הציון המרגשת בפרויקט, כשבמיזמי פינוי-בינוי שבים הדיירים הוותיקים לחיים חדשים בדירות החדשות. "אנחנו מוודאים שכל דירה נמסרת בהתאם להסכם שנחתם", מבהיר עו"ד עפרוני. "ובנוסף דואגים לחברת בדק שתכין דו"ח מקיף באשר לליקויים".
"באופן מעשי", מסכמים עוה"ד יוריסט ועפרוני, "תפקיד עורך הדין המלווה את בעלי הדירות נמשך הרבה מעבר לקבלת המפתחות - עד רישום צו בית משותף, עניין של יותר משנתיים לאחר סיום הבנייה. הדרך להצלחה מחייבת התנהלות שקופה ורגישה מולם. כאשר בעלי הדירות יודעים שיש על מי לסמוך, הביטחון בפרויקט והמוטיבציה מצידם להביא למימושו רבה יותר".
