העלייה העולמית באינפלציה ועליית הריבית בשנתיים האחרונות הובילו לירידה חדה בחוסר האיזון בשוקי הדיור של המרכזים הפיננסיים הגלובליים בממוצע. זאת, על פי מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2023, שמציג גם את השיא של תל אביב.

השנה נותרו רק שתי ערים – ציריך וטוקיו – בקטגוריית סיכון לבועה, לעומת תשע ערים שהיו בסיכון זה לפני שנה. בעבר באזור סיכון הבועות, היו טורונטו, פרנקפורט, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם ותל אביב, וכעת כולן נמצאות בטריטוריה של הערכת-יתר של מחירי הדירות (overvalued territory). שוקי הדיור במיאמי, ז'נבה, לוס אנג'לס, לונדון, שטוקהולם, פריז וסידני ממשיכים להיות מוערכים יתר על המידה, ללא שינוי מהשנה הקודמת.

באופן דומה, ניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו ומדריד חוו ירידה בחוסר האיזון. שוקי הדיור הללו מוערכים כבאופן הוגן (fairly valued), על פי המדד, וכך גם מילאנו, סאו פאולו וורשה. סטטוס זה חל גם על סינגפור ודובאי, למרות שהמוניטין שלהן כמקלט גיאופוליטי גרם לאחרונה לעלייה בביקושים הן להשכרה והן לקנייה.

תיקוני מחירים באופן רחב
צמיחת מחירי הבתים סבלה מעלייה בעלויות המימון מכיוון ששיעורי המשכנתאות הממוצעים שולשו בערך מאז 2021 ברוב השווקים. עליית המחירים הנומינלית השנתית ב -25 הערים שנבדקו נעצרה לאחר עלייה של 10% לפני שנה. קלאודיו ספוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי ב UBS Global Wealth Management מוסיף ואומר: "במונחים מותאמים לאינפלציה, המחירים כיום נמוכים ב-5% אפילו יותר מאשר באמצע שנת 2022. רוב הערים איבדו את עליית המחירים שהושגה במהלך המגפה וכעת הן חוזרות לרמות של אמצע שנת 2020".

בפרנקפורט ובטורונטו – שתי הערים עם ציוני הסיכון הגבוהים ביותר בדוח של שנה שעברה – המחירים הריאליים ירדו ב-15% במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים. שילוב של הערכות שווי גבוהות בשוק ותנאי משכנתא קצרים יחסית גם שם את המחירים תחת לחץ חזק בשטוקהולם ובמידה פחותה יותר בסידני, לונדון וונקובר. לעומת זאת, במדריד, ניו יורק וסאו פאולו – ערים עם הערכות סיכונים מתונות עד כה – מחירי הבתים הריאליים המשיכו לעלות בקצב מתון.

האינפלציה מפחיתה את סיכון הבועה
הירידה החדה בחוסר האיזון נבעה לא רק מירידה במחירי הדירות, אלא גם מירידה בהכנסה המונעת על ידי אינפלציה וצמיחה בשכירות. מכיוון שצמיחת ההלוואות למשכנתאות ירדה בחצי מאז אמצע שנת 2022, החוב של משקי הבית להכנסות נמצא בירידה, במיוחד באירופה. בנוסף – מלבד ארה"ב – צמיחת השכירות הנומינלית הואצה במידה ניכרת והייתה חיובית בכל המיקומים שנותחו.

עם זאת, צמיחה מונעת אינפלציה, כמו גם תיקוני מחירים, לא הספיקו כדי לשפר באופן משמעותי את יכולת התשלום. מרחב המחיה הזול הפנוי עבור  עובד שכיר מיומן עדיין נמוך ב -40% מאשר לפני תחילת המגפה. חסרונות נוספים במחירים – לפחות במונחים ריאליים – צפויים אם שיעורי הריבית יישארו ברמותיהם הגבוהות הנוכחיות.

הביקוש מראה נקודות ירוקות
עם זאת, בערים מסוימות הזרעים לבום הבא במחיר הנכס כבר נזרעו. העבודה ההיברידית לא החלישה את הביקושים לחיים עירוניים באופן מתמשך והמחסור בדיור ככל הנראה יגבר מכיוון שהונפקו לאחרונה פחות היתרי בנייה – בעיקר במרכזי הערים האירופאיות. מתיאס הולזי, המחבר הראשי של המחקר מ UBS Global Wealth Management מסכם באמירה: "הביקוש לדיור עולה בחדות ועליות המחירים עשויים להתחדש ברגע שהתנאים הפיננסיים של משקי הבית ישתפרו". 

נקודות מבט אזוריות:
שווייץ - מחירי הבתים הריאליים בציריך המשיכו לעלות בשנת 2023, אם כי בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות. צמיחת דמי השכירות הואצה בחדות ולבסוף עלתה על צמיחת מחירי הבתים. מכיוון שהיצע הדיור הזמין טיפס חזרה לרמות שלפני המגפה, בין עלויות המימון העולות, אנחנו לא מצפים לראות עליית מחירים נוספת. מחירי הבתים בז'נבה גבוהים בפחות מ-20% מאשר מלפני עשר שנים וקפאו בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023. למרות שהעיר רון (Rhone) נהנית ממעמדה הבינלאומי, התחזית הכלכלית מעורבת, וגידול האוכלוסייה נותר מאופק כשמתקיימת  הגירה החוצה לאזורים נגישים כלכלית.

אירופה - רמת מחירי הבתים המותאמים לאינפלציה בשתי הערים הגרמניות שנותחו בדוח, פרנקפורט ומינכן, הוכפלה בין 2012 ל-2022 – הצמיחה החזקה ביותר מבין כל הערים שנכללו במחקר. אבל לדעתנו המחירים היו "בועתיים", והעלאות הריבית, כמו גם אינפלציה גבוהה גרמו לשערוך. המחירים הריאליים בפרנקפורט, שהגיעו לשיא בתחילת 2022, תוקנו כמעט ב-20% מאז, וב-15% במינכן. התיקון עדיין בעיצומו.

המחירים הריאליים בשוק הדיור בלונדון נמצאים במגמת ירידה מאז הברקזיט ב-2016. למרות בעיות בשרשרת אספקה, המחירים מפגרים אחרי הממוצע הארצי. בהיעדר ביקוש בינלאומי חזק, מחירי הדירות נמצאים תחת לחץ מכיוון שהיכולת המקומית היא במצב הגורע ביותר מאז 2007, בשל שיעורי משכנתא גבוהים. בוורשה מחירי הבתים הריאליים עלו בכמעט 40% בין 2012 ל-2022. סיכויי תעסוקה גבוהים, התרחבות הרכבת התחתית ופיתוחי דיור מודרניים שמרו על השוק אטרקטיבי.

עם זאת, על רקע אינפלציה חזקה ומתמשכת, שיעורי המשכנתאות זינקו, והפחיתו את הנכונות של משקי הבית לשלם עבור בתים. הדבר הוביל לירידה של כ-10% במחירים המותאמים לאינפלציה מאז אמצע שנת 2022 והעביר את הביקוש למגזר השכירות, אשר ראה צמיחה חזקה. עם זאת, סובסידיות משכנתא חדשות עוררו טירוף קנייה. הערכות שווי מוגזמות של בתים בשטוקהולם והסתמכות גבוהה על משכנתאות בריבית משתנה התבררו השפעה מעורבת. נכון לעכשיו, הנגישות הכלכלית נמתחת וכתוצאה מכך, בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023, המחירים המותאמים לאינפלציה תוקנו ביותר מ-20% – יותר מבכל עיר אחרת שנותחה.

המחירים הריאליים באמסטרדם ירדו ב-14% – התיקון השנתי החזק ביותר מאז שנות ה-80. החמרת תנאי המימון, הפחתת האינפלציה של כוח הקנייה של משקי הבית ושינויים רגולטוריים הכבידו יחד על הביקוש. מחירי הבתים בפריז כבר החלו לרדת בשנת 2021. הירידה הואצה ברבעונים האחרונים בין היתר לאור, צמצום הזמינות, הגבלות על הלוואות והעלאת מס רכוש.

שוק הדיור במדריד נותר בר השגה, כפי שהוא נמדד בהתאם ליחס של  מחיר להכנסה. לאחר תקופה של שלוש שנים של קיפאון, המחירים עלו ב-3% בתנאים מותאמים לאינפלציה בארבעת הרבעונים האחרונים. במילאנו המחירים הריאליים ירדו ב-2%, בהתאם לצמיחה בהשכרה ובהכנסה המקומית. אבל שילוב של תחזיות טובות לכלכלה המקומית, הרחבה של הרכבת התחתית ומשחקי החורף האולימפיים הקרובים של 2026 תורמים כולם לשמירה על הערכות שווי נומינליות.

המזרח התיכון - בדובאי מחירי הדיור הריאלי המשיכו לעלות בשיעור דו ספרתי. בהתחשב בצמיחת הכנסה חזקה ושוק השכרה לוהט, כאשר צמיחת השכירות אפילו עולה על צמיחת המחירים של הבעלים, אנו רואים את השוק כבעל ערך הוגן. בעוד שדובאי היא מאוד מחזורית ונוטה לפיתוח יתר, תנופת המחירים צריכה להישאר חזקה ברבעונים הקרובים.

תל אביב - בין 2002 ל-2022, מחירי הבתים בתל אביב שולשו - הצמיחה הגבוהה ביותר מבין כל הערים שנותחו בדוח זה. עליית שיעורי המשכנתאות במהלך 2022 שמה קץ פתאומי ל"בום" הנדל"ני. צמיחת היקף המשכנתאות ירדה ביותר מחצי מאז השנה שעברה ועליית המחירים הריאליים הייתה שלילית במחצית הראשונה של 2023. הקלה מתונה זו במחירים צפויה להימשך מכיוון שאין סימנים להתאוששות בביקוש ומלאי שלא נמכר נערם בתוך פייליין הבנייה.

APAC - חוסר האיזון בשוק הדיור בטוקיו גדל בהתמדה, וכתוצאה מכך העיר עוברת בהדרגה משטחי סיכון לבועה במהלך 20 השנים האחרונות, בניגוד מוחלט לשאר המדינה. למרות הירידה בהגירה נטו ועלייה מתונה בשיעורי המשכנתאות, הדינמיקה הנומינלית של מחירי הבתים לא נחלשה. הונג קונג נמצאת כל הזמן ברמות סיכון לבועות מאז המהדורה הראשונה של מחקר זה. לאחר ירידה של 7% בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023, מחירי הדירות המותאמים לאינפלציה בהונג קונג חזרו לרמות שנראו לאחרונה בשנת 2017. בסך הכל, עכשיו אנחנו רואים את העיר בטריטוריה של הערכת יתר על המידה. היצע הדיור של סינגפור לא עמד בביקוש המקומי והבינלאומי החזק. המחירים הריאליים עלו ב-15% מאז 2018. עם זאת, זה הוכנס לפרספקטיבה על ידי דמי השכירות, אשר זינקו בכ-40% באותה תקופה. שוק הדיור בסידני היה תנודתי מאוד בשנים האחרונות, אשר נכנס ויוצא משטחי סיכון לבועה. העלאת ריבית אגרסיבית על ידי הבנק המרכזי של אוסטרליה גרמה לאחרונה לתיקון חדש וחד של המחירים . המחירים המותאמים לאינפלציה חזרו לרמות של 2018. שהביקוש הזר משתפר, לא צפויים חסרונות נוספים.

אמריקה - מחירי הדיור המותאמים לאינפלציה בסאו פאולו נותרו באופן עקבי בטריטוריה שלילית והתייצבו רק ברבעון האחרון בכ-25% מתחת לשיא ב-2014. שיעורי משכנתא הדו-ספרתיים חנקו את הביקוש לדיור מאוכלס. אבל ייתכן שהגאות מתהפכת. למרות שהצמיחה הכלכלית צפויה להאט, שיפור הדרגתי בתנאי המימון עשוי להזניק את שוק הדיור ברבעונים הקרובים.

בין אמצע 2019 לאמצע 2022, המחירים הריאליים בוונקובר עלו ב-25% וכמעט ב-35% בטורונטו, ואילו המינוף של משקי הבית עלה בקצב מהיר. שילוב של עלויות מימון גדלות  לחץ גבוה יותר של משכנתאות היטו את הכף, והמחירים בוונקובר ובטורונטו תוקנו ביותר מ-10% במונחים מותאמים לאינפלציה מאז אמצע שנת 2022. אבל הביקוש למרחב המחיה בערים אלה עולה בהתמדה והלחץ עובר לשוק השכירות.

מחירי הדיור במיאמי המשיכו לעלות מהר יותר מהממוצע הארצי. רמת המחירים הוכפלה ויותר במהלך 10 השנים האחרונות. מיאמי היא הנהנית העיקרית מהאטרקטיביות המוגברת של ערי  השמש בארה"ב. ניו יורק נמצאת בעיצומו של קאמבק חזק בעקבות החולשה המשמעותית של השוק במהלך מגפת הקורונה. לאחר שנים מרובות של שחיקה בערכים, המחירים הריאליים בשוק הדיור בעיר עלו ב-3% בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023. לעומת זאת, דינמיקת שוק הדיור בבוסטון נחלשה. המחירים המותאמים לאינפלציה תוקנו מעט בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023.

עוד ב-

התחדשות עירונית בתל אביב: איך תראה 2023 בעיר המבוקשת בישראל?

לכתבה המלאה

ההתאוששות בשוק הנדל"ן בסן פרנסיסקו הייתה קצרה. מאז אמצע שנת 2022 ירדו המחירים ב -10% ושכר הדירה ירד ב-3% בתנאים מותאמים לאינפלציה. היתרי הבנייה נמצאים בשפל של עשור, אך מספר הדירות הפנויות נותר גבוה. לוס אנג'לס סובלת גם מאובדן רחב של תחרותיות כלכלית. עם האכזבה מצמיחת ההכנסות והידרדרות במחיר הדיור, המלאי החל לעלות.