מדדים ומחקרים

בראק אן.וי. מסכמת רבעון: למרות הירידה בשכירות, הרווח הנקי צמח

בראק אן.וי. מדווחת על תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון לשנת 2023 ועל מימון מחדש של 94 מיליון אירו

מערכת ice | 28/5/2023 9:10

בראק אן.וי. מדווחת הבוקר (ראשון) על תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון לשנת 2023 ועל מימון מחדש של 94 מיליון אירו החל מחודש דצמבר 2022 עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, האריכה החברה הלוואות מבנקים בסכום של כ-163 מיליון אירו.

ב-24 במאי דיווחה על מימון מחדש והארכה של הלוואה מהותית מאוד בהיקף של כ-94 מיליון אירו: החברה התקשרה עם בנק גרמני, בהסכם לפיו יוארך מועד פירעון הלוואה בתקופה של שלוש שנים נוספות כאשר מועד הפירעון החדש הינו 30/6/2026, חלף 30/06/2023, לרבות הסרת בטוחה בקשר עם אחד מבין נכסי ההלוואה; נכס שהינו נדל"ן מסחרי הממוקם בעיר Remscheid (ללא שינוי ביתר הבטוחות).

הריבית בתקופת הארכה (החל מה- 1 ביולי 2023): כ-85 מיליון אירו, יישאו ריבית בשיעור קבוע בגובה של ריבית ייחוס בתוספת מרווח של 1.28% (ריבית הייחוס תיקבע ע"י הבנק עד 10 ימים לפני מועד הפירעון המקורי). כ-9 מיליון אירו, יישאו ריבית בשיעור משתנה, המבוסס על EURIBOR לשלושה חודשים בתוספת מרווח של 1.71%.

בחודש מאי 2023, קיבלה החברה סכום של כ-4.9 מ' אירו מבנק NRW המממן את פרויקט גרפנטל (שלב ט'), אשר בנייתו הסתיימה במהלך שנת 2022. יצוין, כי לאחר קבלת סכום זה וסיום בנייתו של הפרויקט, עומדת החברה בתנאים המזכים לקבלת הלוואה מסובסדת מעיריית דיסלדורף לצורך בניית פרויקטים להשכרה לדיור בר-השגה. על כן, החברה זכאית לסבסוד של 25% מסך גובה ההלוואה. (מתוך סך הלוואה של כ-12.9 מ' אירו תצטרך החברה להחזיר רק כ-9.7 מ' אירו).

במהלך חודש דצמבר 2022 וחודש מרץ 2023, השלימה החברה עסקאות שתכליתן מימון מחדש להלוואות בסכום של 63.7 מ' אירו לתקופות של שנתיים ושלוש שנים, בריבית ממוצעת של 5.5%. במהלך שנת 2022 התקשרה החברה עם בעלת השליטה, ADLER, בהסכם להעמדת קו אשראי בסכום כולל של 200 מ' אירו, כאשר מועד הפירעון הינו בסוף שנת 2023.

נכון להיום, משכה החברה סכום של 150 מ' אירו. ביום 31 במרץ 2022, בתגובה לבקשת החברה להאריך את מועד פירעון קו האשראי או חלקו, מסרה ADLER התחייבות חד צדדית לחברה לפיה מתחייבת ADLER להאריך את מועד הפירעון של כ-70 מ' אירו לתקופה של 6 חודשים (עד ליום 30 ביוני 2024) בכפוף להתקיימות מספר תנאים מתלים, בין היתר העלאת שיעור הריבית ומתן בטוחה כנגד ההלוואה, וזאת החל מיום 1 בינואר 2024.

תוצאות רבעון ראשון לשנת 2023: סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים למגורים לרבעון הראשון לשנת 2023 הסתכמו בכ-12.4 מ' אירו לעומת כ-14.9 מ' אירו בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהיקף ההכנסות נובעת ממכירת נכסי המגורים בלייפציג בשנת 2022.

צמיחת שכר הדירה בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברבעון הראשון של שנת 2023 הסתכמה בכ-2.04% בשכ"ד מנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל אשתקד (Like-for-like).

שכ"ד הממוצע הינו 7.03 אירו למטר, ושכה"ד בהשכרות חדשות בשוק המגורים גבוה בכ-9.1% משכה"ד הממוצע הנוכחי. נכון למועד הדוח, שיעור התפוסה בתחום הנדל"ן המניב למגורים עומד על כ-97.3%.

ה-NOI לרבעון הראשון לשנת 2023 הסתכם בכ-10.3 מ' אירו, לעומת כ-12.2 מ' אירו ברבעון המקביל אשתקד. ה-FFO לרבעון הראשון לשנת 2023 הסתכם בכ-4.4 מ' אירו , לעומת כ-6.4 מ' אירו ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברמות ה-NOI וה-FFO, ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון המקביל אשתקד נובעות מהשלמת המכירה של נכסי המגורים הממוקמים בעיר לייפציג בתום שנת 2022.

החברה סיימה את הרבעון הראשון לשנת 2023 ברווח נקי המיוחס לבעלי מניות החברה של כ-5.1 מ' אירו לעומת הפסד של כ-12.7 מ' אירו ברבעון המקביל אשתקד. יצוין, כי ההפסד במהלך הרבעון המקביל אשתקד נובע בעיקרו מהוצאה בעקבות הפרשה של כ-20.4 מ' אירו עבור חבות מס, בעקבות השלמת רכישת מניות החברה על ידי LEG. ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-738.3 מ' אירו, לעומת 734.2 מ' אירו בתום שנת 2022.

יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) הינו כ- 35.55%, בהשוואה ל-36.4% בתום שנת 2022. בהנחה של המכירה של נכסי הנדל"ן המניב, אשר מסווגים כמוחזקים למכירה, ה-LTV ירד לכ-28.97. הלוואות מבנקים ביתרה כוללת של כ- 363.5 מ' אירו, בריבית שנתית ממוצעת של 2.17% ובמח"מ של 5.93 שנים, וכן אג"ח בהיקף של כ- 161.4 מ' אירו. יתרות מזומנים (במאוחד) בהיקף של כ-210 מ' אירו.

במהלך חודש ינואר 2023, השלימה החברה מכירה נוספת של נכס מסחרי בעיר Ludwigsburg בתמורה של 12.8 מ' אירו, וזאת בהמשך, למכירתם של שלושה נכסים מסחריים בשווי כולל של 22.1 מ' אירו, במהלך שנת 2022. נכון למועד הדוח, מחזיקה ADLER 63.03% ממניות החברה, LEG מחזיקה 35.66% ממניות החברה, וכל יתר המניות (1.31%) מוחזקות על ידי הציבור.

ערן אדלמן, סמנכ"ל הכספים בראק אן.וי.: "כפי שהצהירה החברה, החברה ממשיכה להתמקד באסטרטגיה לחיזוק מבנה ההון והחוב של החברה, להקטנת המינוף ולשיפור נזילותה. ב-24 במאי התקשרה החברה עם בנק גרמני מקומי בהסכם למימון מחדש של הלוואה בסך 94 מיליון אירו וזאת בהמשך למימונים הנוספים שביצעה החברה בחודשים האחרונים".

עוד ב-

בראק אן.וי בבעיה? דו"ח הרבעון שלילי לחברת הנדל"ן הזרה

לכתבה המלאה

"בנוסף ובהמשך למימושי החברה אשתקד, לרבות עסקת מכירת הנכסים בלפייציג בתום שנת 2022", הוסיף אדלמן: "ממשיכה החברה לנהל מו"מ למכירה של נכסים נוספים מפורטפוליו הנדל״ן המניב למגורים שלה, ואף בוחנת מכירה של נכסים נוספים הן מפורטפוליו המניב והן היזמי וזאת ככל שיהיה בכך צורך על מנת לענות על צרכי הנזילות של החברה. מקורות מימון אלו ישמשו לפירעון התחייבות החברה לרבות תשלומים לבעלי אג"ח".