חודשי הקיץ ותקופת החגים שזה עתה הסתיימה הביאו להתאוששות ואף לפריחה מחודשת בענף התיירות בארה"ב, באירופה ובמזה"ת - שם שבו רמת ההכנסות לאלו שהיו מוכרות בענף הזה בטרם פרצה מגיפת הקורונה. לצד זאת, האופטימיות בענף התיירות והמלונאות שברירית מתמיד בשל משברים כלכליים ותמורות דמוגרפיות החלות בעולם וצפויות להשפיע על הענף - כך עולה ממחקר נרחב שערכה ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL בנושא עסקות והשקעות בתחום המלונאות.

על פי המחקר החדש של JLL, שש מגמות עיקריות משפיעות כיום על ההשקעות בתחום המלונאות: תנודתיות גיאופוליטיות ומקרו-כלכליות; פתיחתה המחודשת של כלכלת סין לאחר סגרי הקורונה; קיומו של יתרון תחרותי למשקיעים בעלי מינוף נמוך; המשך השקעות זרות בשווקים המוגדרים כ-"בטוחים"; העדפה למגזרי השקעה בעלי תמהיל חזק של ביקוש לפנאי ויוקרה, וכן העדפה ברורה לעסקאות שבמרכזן נכסים בודדים.
מספר עסקאות

ההתאוששות של ענף המלונאות מורגשת היטב גם ב-JLL. במסגרת המחקר, עד לחודש אוקטובר 2022, נרשמו 1,443 עסקאות, נתון המהווה עלייה של 47.3% ביחס למספר העסקאות שבוצעו בתקופה של הקורונה - ב-2019 (1,044); או עלייה של כ-50% 49.8% ביחס לשנת 2021 (963 עסקאות). עיקר השקעות אלו התבצעו באמריקה הצפונית והדרומית.

ב-JLL מציינים כי שוויין של 1,443 העסקאות שבוצעו ב-2022 נאמד ב-57.4 מיליארד דולר, נתון שמהווה עלייה קלה של 0.2% ביחס לשווי העסקאות אשתקד, אך עדיין נמוך ב-6.9% ביחס לתקופה שטרם מגיפת הקורונה ב-2019. מתוך שווי כלל העסקאות בענף המלונאות הגלובלי ב-2022, JLL אחראית לעסקאות בשווי של למעלה מ-16 מיליארד דולר – כמעט שליש.

על פי נתוני המחקר, עסקה ממוצעת ב-2022 נאמדת ב-228 אלף דולר, ירידה של 12.1% במחירה של עסקה ממוצעת ב-2021. בשנה החולפת, אזור אסיה-פסיפיק (APAC) מוביל עם ממוצע של 428 אלף דולר לעסקה. עסקאות במזרח התיכון ואירופה (EMEA) בוצעו במחיר ממוצע של 260 אלף דולר לעסקה; ואילו עסקאות באמריקה הצפונית והדרומית נחתמו במחיר ממוצע של 186 אלף דולר לעסקה.

מגמה חדשה: עסקאות קטנות יותר

ב-JLL מציינים כי רובן המוחץ (72%) של העסקאות בשנת 2022 – הנתון הגבוה מזה עשור – בוצעו על נכסים בודדים ושוויין המצטבר עמד על 41.3 מיליארד דולר. גילדה פרז-אלווראדו, מנהלת גלובלית של תחום המלונות והאירוח ב-JLL התייחסה לנתונים אלה במסגרת אירוע שערכה באחרונה JLL ישראל ואמרה כי: "במהלך 18 החודשים האחרונים אנו מזהים שינוי בתיקי ההשקעות בשוק המלונאות הגלובלי. בעת הנוכחית, משקיעים מעדיפים נכסים בודדים ועסקאות קטנות יותר.

בהתאם, עסקאות בשווי של 75 מיליון דולר ומטה זוכות להרבה יותר עניין מצד המשקיעים". לפי המחקר, שיעור העסקאות שבמרכזן נכסים בודדים צפוי להישאר גבוה, על רקע המתחים הכלכליים המוגברים והחששות ממיתון עולמי. המשמעות בשטח: מוכרי נכסים מפצלים עסקאות ופרויקטים רחבים לנכסים בודדים כאשר הם מכוונים למשקיעים אזוריים ולמשרדים משפחתיים, ובכך מרחיבים את היצע המשקיעים הרלוונטיים ומגדילים את ההסתברות לסגירת עסקה.

עסקאות בולטות

עסקאות המלונאות הגדולות ביותר בארה"ב ב-2022

- מלון טראמפ בוושינגטון הבירה (375 מיליון דולר)
- מלון שרטון בטיימס סקוור (373 מיליון דולר)
- מלון W בנאשוויל (328 מיליון דולר)
- גראנד היאט בסאן אנטוניו (310 מיליון דולר)
- וקימפטון באוסטין (246 מיליון דולר)

העסקאות הגדולות באזור אסיה פסיפיק ב-2022

- מלון מילניום בסיאול (כמיליארד דולר)
- מלון הייאט בשנגחאי (720 מיליון דולר)
- מלון הילטון בסידני (361 מיליון דולר)
- מלון פרימה בדרום קוריאה (338 מיליון דולר)
- מלון סאב בהונג קונג (214 מיליון דולר)

העסקאות הגדולות ביותר במזרח התיכון ואירופה ב-2022

- הילטון באל מרג'אן (220 מיליון דולר)
- ריקסוס בראס אל חאימה (208 מיליון דולר)
- רוזווד בטוסקנה (201 מיליון דולר)
- מלון 4 seasons באיטליה (171 מיליון דולר)
- מלון פרינססה במדריד (171 מיליון דולר)

זהות המשקיעים

משקיעים בעלי הון פרטי (Private Equity), ממשיכים להוביל בהשקעות בענף המלונאות (38%), כאשר קרנות REIT אחראיות ל8% ועם עלייה בולטת (7%) במספר משקיעי HNW – משקיעים אשר להם לפחות מיליון דולר בנכסים פיננסיים נזילים. על פי נתוני המחקר, ישנו צפי כי לקונים בעלי מינוף נמוך יותר יהיה יתרון תחרותי ברכישות בחודשים הקרובים, ככל שעלות החוב תמשיך לעלות.

השקעות זרות

לפי המחקר, בתחום התיירות בכלל, כמו גם בסגמנט ההשקעות בו בפרט, מרגישים היטב את המציאות שבה גוברים החששות ממיתון בארה"ב; נמשכת המלחמה בין אוקראינה ורוסיה; והיחסים בין סין לארה"ב ומדינות רבות באירופה חווים תנודתיות כלכלית ופוליטית. השקעות זרות בבתי מלון, שמקורן בעיקר מאירופה ומהמזרח התיכון, לא היו קיימות כלל בשלוש השנים האחרונות עקב סגירת הגבולות בזמן המגיפה וכן הודות לתנודתיות גיאופוליטית. משנת 2020 ועד אוקטובר 2022 נרשם שווי כולל של 36 מיליארד דולר בהשקעות זרות, שווי שנרשם לבדו בשנת 2015 (37 מיליארד דולר). על פי צפי צוות האנליסטים של JLL, בטווח הזמן הקרוב-בינוני, נחזור לראות השקעות זרות מסוימות, בעיקר מהמזרח התיכון, בשווקים גלובליים הנחשבים "בטוחים".

"למרות שברור שהשוק האמריקאי הוא שוק אסטרטגי, בעת הזו אנו רואים כי המשקיעים מאסיה ומהמזרח התיכון מתמקדים בעיקר בשווקים פנים-אזוריים ואירופיים", כך לדברי מור זיו, מנהלת מחלקת Capital Markets, JLL ישראל. ״מבחינת המשקיעים הישראליים, ניתן לראות התעניינות גוברת מצד משקיעי הנדל״ן המשמעותיים בישראל, בעוד שבעבר היינו רואים בסקטור זה השקעות בעיקר מצד גורמים מקצועיים מענף המלונאות והאירוח״.

אירופה היא השוק הגדול ביותר לעסקאות

על פי המחקר של JLL, אירופה היא השוק הגדול ביותר לעסקאות בענף המלונאות, כאשר במהלך 2022, לונדון הייתה גורם המשיכה החזק ביותר והשוק המבוקש בעולם לעסקאות בענף. זאת, ככל הנראה, בשל היחלשות הליש"ט אשר הפך את ההשקעות לאטרקטיביות יותר. שווקים מבוקשים אחרים כוללים את פריז, ציריך, ז'נבה, רומא ומילאנו באירופה. באזור אסיה פסיפיק, בלטו יפן, סינגפור, מלבורן וסידני; ואילו בארה"ב משקיעים בחנו באופן סלקטיבי את ארה"ב, כאשר ניו יורק, לוס אנג'לס ובוסטון דורגו כשלוש הראשונות, מכיוון שהן ידועות כמוקדים מרכזיים לעסקים ופנאי תוך שילוב של יוקרה וסגנון חיים.

אתרי נופש > מרכזי ערים

עוד ב-

בעלות של 850 מיליון דולר: שלושה מגדלי יוקרה נרכשו

לכתבה המלאה

מגזרי ההשקעה המועדפים ביותר ממשיכים להיות אתרי נופש ונכסים עירוניים עם תמהיל חזק של ביקוש לפנאי, במיוחד יוקרה. עם זאת, על פי המחקר של JLL, ארה"ב דווקא חריגה בהקשר זה, כאשר השוק האמריקאי חווה כעת התרחקות מאתרי נופש וחזרה של נופשים ומשקיעים למרכזי הערים. בנוסף, לדברי פרז-אלווראדו, "יותר ויותר משקיעים מתמקדים בערים המשקיעות באיכות חיים ובתשתיות".