בין כל הסכסוכים הגיאופוליטיים והאירועים הכלכליים הנוכחיים, משקיעים צופים בשוק הנדל"ן בנשימה עצורה. אם יש מקום לכותרות האחרונות ברחבי העולם, הם צודקים לעשות זאת. כאשר המחירים ירדו ב-15% מהשיא, שוק הדיור בשוודיה נמצא ב"נפילה חופשית". גרמניה יכלה לצלול ב-25% משיא לשפל. בינתיים, היסודות של השוק היקר בעולם, בהונג קונג, מתחילים להתנדנד.

אז כנראה שלא רק בישראל המצב לא מזהיר. אבל האם אנחנו הולכים לקראת ההתרסקות הבאה של שוק הדיור העולמי, או רק רוכבים על תנודה מחזורית אופיינית יותר לשוק הנדל"ן? התרסקות שוק הדיור בדרך כלל בעקבות בועות נדל"ן. יש להבין שבועת נדל"ן כמצב בו המחיר הממוצע של בית גבוה בהרבה מערכו על סמך יסודות בניית מחירים. התרסקות הדיור ב-2007 הייתה אחת הדוגמאות הבולטות לכך שבו בועה - כאן, שנוצרה על ידי מדיניות משכנתאות מתירנית מדי שאומצה בסוף שנות ה-90 - לבסוף התפוצצה. מיתון כלכלי יכול גם לדחוף את שוק הדיור מעבר לקצה.

כפי שזה נראה, מספר אינדיקטורים נמצאים במינוס. בעקבות המיתון שנגרם על ידי המגיפה, הצרכנים נאלצים כעת להתמודד עם אינפלציה וצמצום תקציבי משקי הבית. בתגובה, הבנקים המרכזיים ברחבי העולם העלו את הריבית. בגרמניה, למשל, שיעורי הלוואות ל-10 שנים עלו ל-3.5% בספטמבר. כעת הם הולכים לקראת 4% ואולי אף מעבר לכך. בארצות הברית, הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה עולה על 6.8%. ריבית המשכנתא של בריטניה ל-10 שנים קבועה כיום בסביבות 4.21%, לעומת 2.4% בספטמבר 2020. ב-4%, הריבית הקבועה ל-10 שנים בהולנד נמצאת בנקודה הגבוהה ביותר מאז 2014.

עם זאת, ישנם יוצאי דופן. קח את צרפת. למרות שריבית המפתח הנוכחית של הבנק המרכזי האירופי (ECB) קבועה ל-2.5%, הריבית הלאומית עבור הלוואה של יותר משנה עומדת כיום על 1.58%, בשל מגבלה חוקית על הלוואות נדל"ן. המשמעות היא שהריביות במדינה עולות רק בפיגור זמן ואינן תלויות רק בהתפתחויות השוק הנוכחיות, כמו בארצות הברית או בגרמניה, למרות שהאחרונות נופלת גם היא במסגרת המדיניות המוניטרית של ה-ECB.

עם זאת, התרסקות נדל"ן עולמית נותרה מאוד לא סבירה. כדי לשים את הדברים בפרספקטיבה, כדאי לזכור שהריביות היו גבוהות יותר בתחילת שנות ה-2000 ומאז נחלשו וזלגו (ראו טבלה למעלה). למרות שזה לא סביר להוציא את שוק הדיור מאיזון, ניתן לטעון שזה עלול להרחיק את ההשקעה מבתים בודדים לנכסים רב-משפחתיים. משקיעים מוסדיים גם מחזקים מגמה זו בכך שהם נוטים להעדיף נכסים מרובי יחידות.

עוד ב-

משבר הדיור: בעיר הזאת מחיר הדירות זינק ב-24%

לכתבה המלאה

ישנם גם מספר גורמים שחייבים לייצב את השוק. ראשית, ריביות גבוהות למשכנתאות בנייה ועלויות קרקע עולות מעכבות את כמות הבנייה. זה בתורו מביא לפחות שטחי מחיה בערים, ושומר על הביקוש. שנית, השוק העולמי שואב חוסן מסוים מהמגוון שבו, לכל שוק יש תכונות כלכליות וגיאוגרפיות שונות. מכיוון שישנם שווקי נדל"ן רבים הפזורים ברחבי העולם, רבים מהם נשארים יציבים ומציעים מחירי שווי הוגן, כגון ורשה, פולין.