בנייתו של כל בניין חדש מלווה על ידי בנק מממן שבחן את רווחיות הפרויקט בדוח בדיקה כלכלית או מה שמוכר כ "דוח אפס". דוח זה בוחן את הרווח הצפוי מהפרויקט כדי שהבנק יידע אם הוא רווחי מספיק כדי שהבנק יעמיד לו ולרוכשים מימון וליווי. השוברים, אותם מכיר כל רוכש, הם אלו המייעדים את כספי הרוכשים לחשבון הפרויקט, צובעים את הכסף, מבטיחים את השלמתו של הפרויקט בכלל ואת הדירה הנרכשת בפרט ומשמשים ערבות חוק מכר כך שכספי הרוכש מובטחים. בדוח האפס, מפורטת כל אחת מהדירות בפרויקט על כל מאפייניה המדויקים, המאפשרים זיהוי מוחלט של הדירה שרכשתם, בכלל זה קומה שטח וכדומה. שם כתוב גם המחיר בו היא צריכה ותוכננה להימכר כדי שהפרויקט יהיה רווחי מספיק. לא ניתן למכור את הדירה בסכום נמוך יותר שכן כל המאזן ישתבש והבנק לא יאשר את מכירתה.

כאן המקום לשאול ולתהות: האם היו דירות שנמכרו במחיר גבוה יותר או הרבה יותר מהסכומים שהופיעו בדוח האפס?

הגבלת הרווחיות בתקן 21 העוסק בפינוי בינוי היא עדות לכך ששוק הנדל"ן איננו שוק חופשי זהו שוק פרטי המחייב התערבות ניהול ופיקוח וזה בדיוק מה שעשה השמאי הממשלתי ובצדק. ציבור שמאי המקרקעין אמונים על כך ועל יציבותה של המערכת הפיננסית.

חיים אטקין, שמאי מקרקעין מומחה, ממליץ לכל מי שרכש דירה חדשה בשנים האחרונות לבקש מהבנק המלווה את דוח האפס כדי לוודא שאת הדירה שרכש רכש במחיר בה היא תוכננה להימכר לפי השווי המופיע בדוח האפס. בנק מלווה של פרויקט חייב לוודא שהמכירות יתאמו לערכים בדוח האפס ולא יחרגו ממנו. גם הבנק שנתן משכנתא לרוכש חייב היה לדעתי לבצע בדיקה מקדימה זו מול הבנק המלווה כדי לוודא שהמחיר ראוי והגון ואיננו מופקע ושהוא תואם לדוח האפס.

הצטיידו בעורכי דין כדי שידרוש את דוח האפס מהבנק המלווה, במקרה בו סורבתם על ידו. את פרטיו של הבנק המלווה תמצאו בשוברים שלכם, שם תמצאו גם את שם הפרויקט ואז תדעו בדיוק מה היה שווי הדירה שרכשתם ומה היה המחיר בו הדירה שרכשתם הייתה אמורה ותוכננה להימכר ואם שילמתם סכום מופקע דרשו החזר שכן אם יתגלה שכך הם הדברים הרי מדובר בממצא מביך לכל המעורבים ועורכי הדין שתשכרו ידעו ודאי מה לעשות בנדון שכן מעורבות כאן סוגיות משפטיות ואתיות כבדות משקל שכדאי שמשפטנים ועורכי דינכם יתנו עליהם את הדעת.

סכום מופקע זה ששילמתם, שורשר והשפיע על כל השוק וניפח בו את המחירים לרמתם הנוכחית. "שרשרת התמחור" שניפחה את בועת הנדל"ן לממדיה הנוכחיים, מתחילה בדירות החדשות, וכך זה עובד: חברה בונה בניין ורואה שכל מחיר שהיא "תוקעת" משולם על ידי הקונים שהולכים לבנק ומקבלים משכנתא בהתאם לסכום החוזה, יהיה הסכום אשר יהיה. אז אם כך הם הדברים, והם כך בדיוק, דירה שמכרנו אתמול ב 2.5 נמכור מחר ב-3 ומוחרתיים ב-3.5 והקונים עומדים בתור כי מחר זה יעלה יותר, וזה נכון.

מחר זה באמת יעלה יותר כי כך מתנהגת בועה שמתודלקת על ידי הבנקים שגורפים רווחי עתק. אז למה לא להעלות את המחיר ב-100 אלף כל יום? הרי הבנק נותן משכנתא בלי שום קשר לשווי הדירה אלא לפי המחיר הנקוב בחוזה הרכישה. וישראל ישראלי ברחוב ממול, שרצה למכור את דירתו מסתכל מעבר לחלון, מבקר באתר הבנייה ומבין שאם דירה חדשה בבנייה, שתימסר עוד שנתיים נמכרת ב-3.5 הוא ימכור את דירתו היום באותו מחיר, דירה שהוא קנה רק לפני שנה ב 2.5.

פיקוח על הפקעות מחירים חל היום רק על מוצרי מזון שבפיקוח אך דומה שהגיע העת לשים סוף להשתוללות מחירי הדירות ולהחיל פיקוח על מחירי הדירות כי זו שעת חירום לאומית. אינני בקיא ברזי המשפט לעומקם כדי למקם את המעשה בסולם העוולות אך בעידן הנוכחי זו פעולה שלא תעשה. ”לֹא תַעֲשֹׁק אֶת רֵעֲךָ וְלֹא תִגְזֹל“ (ספר ויקרא, פרק י"ט). דעתי היא שיש לראות בזה אולי גם משום ניפוח מניות לכאורה ואולי גם הרצת מניות של חברות נדל"ן וראוי שבעלי מקצוע מהתחום יבדקו זאת יחד עם משפטנים. ובעת חירום זו יש נקוט צעד חירום כדי לייצב את המצב ולעצור את ההתדרדרות, צעד חירום שימנע נסיקה מחד וקריסה מאידך, שניהם אירועים שיכולים לזעזע את המערכת הפיננסית, צעד הכולל פרסום טבלת מחיר למ"ר בחתך גיאוגרפי, על בסיס מחיר למשתכן לצד טבלת הפחתת בלאי לפי גיל הבניין ומערכים אלו בלבד יינתנו המשכנתאות.

עוד ב-

מחירי הדיור ממשיכים לשבור שיאים, גם ביו"ש

לכתבה המלאה

ומה יעלה בגורלם של מי שרכשו במחירים גבוהים יותר וקבלנים שתכננו למכור במחירים גבוהים יותר? אותם יש לפצות בהתאם ותוכנית הפיצויים תהיה זולה וזניחה משמעותית נוכח מה שצפוי אם לא ננקוט בצעד חירום זה.
 
ועוד מילה גם על מי שרכשו דירת יד שנייה, שכן מחיר הרכישה שלה הושפע מניפוח בועת הנדל"ן על ידי הבנקים וממחירי הדירות החדשות שנמכרו ביתר בסיוען. גם מי שרכש דירת יד שנייה בשנים האחרונות רכש אותה כנראה במחיר גבוה מהשווי, במחיר מופקע ובמחיר בועה שיצרו הבנקים והבנק, ש"דחף" לו משכנתא לרכישתה, יהיה אולי חייב בפיצוי.