מועצת שמאי המקרקעין חוזרת בה מכל מה שהיה עד היום ותוציא להערות הציבור בימים הקרובים את ביטול רף המלצות אחיד של 12 מ"ר, ולמעשה המדינה מתנערת מכל המלצה כלשהי לשוק. המשמעות: שוק פרוע בין הקבלנים לדיירים שעתיד לסחרר את ענף הפינוי בינוי בישראל בשנים הקרובות.

נזכיר, רק לפני חודשיים החליטה מועצת שמאי המקרקעין לעגן בתקן 21 (תקן שמאי המסדיר את תוכניות פינוי-בינוי) שינויים שיורידו את ההמלצה שהייתה עד אז: תמורה של דירה חדשה שתכלול חדש נוסף, ממ"ד, מרפסת וחנייה ושתהיה גדולה יותר ב-25 מ"ר מהדירה הישנה. מועצת שמאי המקרקעין לפני חודשיים הורידה את התקן ל-12 מ"ר בלבד בדירה (עם מרפסת חניה ובניין). ומה עכשיו? חודשיים בלבד לאחר מכן, המדינה יוצאת מכל קביעה כלשהי ואומרת בעצם: השוק החופשי יקבע מה ההמלצה לרף התמורה לדירה החדשה בפינוי בינוי.

יש לציין כי התקן הוא תמיד בגדר המלצה לרשויות שקובעות למעשה מה יהיה רף התמורה בשטחם. ערים גדולות כמו תל אביב וגבעתיים, אכן קובעות בעצמם מה יהיה רף התמורה בפרוייקטים של פינוי ובינוי, ולכן לכאורה למעשה אין משמעות להמלצה של משרד המשפטים בכך. מאידך, ישנן רשויות שכן פועלות לפי התקן, או לכל הפחות מתיישרות לכיוונו, ולכן עדיין יש לכך חשיבות.

מה שהולך לקרות בשנים הקרובות יוכל להיקרות בצדק שוק פרוע: אין חוקים, וכל אחד יוכל להתמקח על גודל הדירה: בין הדיירים ובין יזמי הנדל"ן. אם בעבר היה לקבלנים רווח מינימלי של 20% ורווח מקסימלי המוגדר מראש שעמד על קרוב ל-30%, מעתה בוטלו כל החסמים, והקבלן יוכל להרוויח יותר, ומאידך גם להפסיד יותר.
 

זו הסיבה שהקבלנים חלוקים בדעתם בנושא. האם הדבר יגדיל את הפרוייקטים לאור המיקוח המחודש או דווקא יגרום לדיירים לדרוש יותר ולתקוע את הפינוי-בינוי?

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, למשל, תקף את ההחלטה וכינה אותה "אומללה" וכי היא "תשים קץ לפרוייקטי התחדשות עירונית בישראל". לדבריו, "אני לא מבין כיצד מועצת השמאים נתנה יד להחלטה כזו. אם לא תשונה ההחלטה, הרי שבוועדות המקומיות והמחוזיות יקבעו מעתה את צפיפות הבניה במצב החדש, ללא קשר לכדאיות הכלכלית של הקמת הפרויקט וללא בסיס של שום קריטריון לחישובה. בפועל הוועדות יאשרו תוכניות שישכבו במגרות כאבן שאין לה הופכין".
 

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, לעומת זאת בירך על ההחלטה: "התיקון המוצע אשר במסגרתו יוסר רף המינימום וכן תוסר רשימת התמורות הנו מהלך מבורך הצפוי לשחרר את הפעילות בשוק הפינוי בינוי. הדבר יביא בפועל להתנהלות ישירה של היזמים אל מול הועדות המחוזיות והשמאים הפועלים שם מטעם כשמאי מאגר השמאי הממשלתי.
טבלאות הרגישות שתוצגנה יאפשרו שקיפות ומרחב תימרון במו״מ גם ליזמים ובעיקר לדיירים. חשוב לזכור שבסופו של יום גורמי המימון עומדים גם הם עם יד על הדופק. מהלך של בקרה על ידי השמאי הממשלתי עצמו וכן מנגנון ערר כפי שקיים בשומות רמ״י ישלים את הדבר ויתמרץ מאד את שוק ההתחדשות העירונית".

גם בקרב הקבלנים השינויים הדרמטיים מעוררים ספקות. כך, דני מור מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט מסר ל-ice כי: "משמעות ההחלטות בראש ובראשונה, מתן אפשרות לכוחות השוק לפעול בהתאם לצרכים המשתנים באיזורים השונים בארץ. התוצר התכנוני, צפוי להיות טוב יותר ואינו כפוף למגבלות ואילוצים כלכליים רוחביים . במונחי כלכלה חופשית, מידת ההתערבות ברגולציה נכון שתהיה מידתית  והולמת את צרכי השוק המשתנים. ראוי לברך על ההחלטה, שמהוה צעד מתבקש בהליכי קידום תוכניות הכרוכים ממילא במורכבות ואתגרים מרובים".

לעומת חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים יוצא נגד המהלך: "ביטול מינימום רווח יזמי הופך את תקן 21 למושג חסר תוכן ומהווה ביטול למעשה של התקן החשוב הזה. אני כולי תקווה כי צעד זה לא יקרה.  אם אכן המהלך ייושם ויבוטל המינימום של רווח יזמי, הדבר ייצור כאוס בתחום ההתחדשות העירונית.  אין לי ספק כי אם עד עתה חווינו חוסר וודאות בתחום, מהלך זה יקשה עוד יותר על יזמים להיכנס לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית".

עוד ב-

מהלך ענק בצפון: אלה החברות שזכו בפרויקט פינוי-בינוי

לכתבה המלאה

עו"ד שרגא בירן, יו"ר המכון לרפרומות מבניות, אמר כי "הנסיגה של מועצת השמאים מהמלצותיה היא הישג חסר תקדים שלנו, לאור  זאת שהם חזרו בהם עוד בטרם בג"ץ דן בעתירה שהגשנו נגד ההחלטה הרעה הקודמת שלהם על הגבלת המורה לבעלי הנכסים.  בדיוק כמו שדרשנו: משא ומתן בין יזם ובעלי הנכסים חייב להתקיים בהתאם לכללי השוק, ללא התערבות של גורמים חיצוניים.  כעת, דייר המסרב לחתום על הסכם עם יזם מכיוון שהוא סבור כי לא קיבל את התמורה הראויה יוכל לעשות זאת, והשמאי יהיה חייב לבחון מהי התמורה הסבירה בהתאם לשווי האמיתי של הנכס".