קבלנים ויזמים שנקלעו כתוצאה מהריבית הגבוהה ומלחמת חרבות ברזל עם מלאי גדול של דירות למכירה, והגיעו למסקנה שייקח זמן עד ששוק הדירות יתאושש, יצאו במסעות פריסייל כפטריות אחרי הגשם. מחשש  לירידה במחירי הדירות, הם מציעים כיום הטבות שונות לרוכשים כמו למשל מבצעי 20-80, או 10-90 קרי,  שלמו היום על הנייר חלק קטן משווי הדירה ואת היתרה תשלמו רק לקראת קבלת המפתח. זאת כאשר מחיר הדירה אינו צמוד למדד.

חלק מהקבלנים אף הגדילו לעשות ומבטיחים לקונים כי יאפשרו להם למכור את הדירה עוד בטרם מועד המסירה ובטרם השלמת התמורה (של ה-80 אחוז), ואף יאפשרו לקונה להסב את הערבויות אותן קיבל, לטובת הקונה העתידי. הבטחות אלו מפתות לא מעט קונים לגזור קופון נאה, זאת מאחר והם סבורים כי המחירים ימשיכו לעלות ובדרך זו יעשו קופה נאה ללא מאמץ.

האם הדבר אפשרי? התשובה אינה חד משמעית אך נסקור את האפשרויות והסיכונים אותם אתם חייבים לשקול ולברר לפני שאתם נוקטים בפעולה זו. 

לכאורה מדובר בעסקאות מפתות ובעקבות הטרנד החדש, משקיעים ללא ניסיון מתכננים לעשות רווח קל של מאות אלפי שקלים, על ידי כך שימכרו את הזכות לדירה לרוכש אחר, וזאת כי הם סבורים שמחירי הדירות יעלו עד למועד המסירה, עוד לפני קבלת הדירה ולפני הצורך בלקיחת משכנתא להשלמת התשלום הסופי  ולקבלת המפתח.

ראשית צריך לשים לב כי הקונה יחויב במס רכישה של 8 אחוז (במידה וזו לא דירתו היחידה) ובנוסף במידה והוא מתכנן למכור אותה לפני קבלת הדירה, הוא יחויב גם במס שבח של 25 אחוז ממחיר השבח (על ההפרש בין מחיר הדירה המקורי למחיר המכירה לרוכש עתידי), וזאת גם אם מדובר בדירתו היחידה של הקונה. לצורך קבלת הפטור ממס שבח ישנם מספר תנאים ואחד מהם שימוש בדירה 18 חודש לאחר קבלתה מהקבלן.

לפני מכירת זכויות הדירה שרכשתם לרוכש אחר, עומדים בפני אותם משקיעים לא מעט מכשולים ומשוכות. על פי הסכמי המכר בעסקאות כאלה, היזם/קבלן מתחייב לאפשר לרוכש למכור הדירה לפני אכלוסה ובין היתר יאפשר הסבת הערבות הבנקאית לרוכש השני (הקונה החלופי). יחד עם זאת אם הקבלן יחליט לעמוד בהבטחתו, הסוגיה תסב כאב ראש לא קטן לקבלן: צעד כזה מחייב את הקבלן לדיווח על מיסי מקרקעין לצד ההתנהלות מול הבנק המלווה. הסבת הערבויות גם נוגדת את האינטרס הכללי של הקבלן שיעדיף בשלב הזה  - לפני מסירת המפתח של דירות המשקיעים, למכור את הדירות שנותרו בעצמו ובמחיר גבוה יותר.

מצד שני רוכש חליפי לא ירצה לרכוש מהרוכש הראשון דירה ללא ערבות בנקאית שתבטיח את כספו. מאז קריסת חברת חפציבה, נולד חוק המכר המבטח את כספי רוכשי הדירות באמצעות ערבות בנקאית לרוכש הראשון שרוכש ישירות מהקבלן. ערבות בנקאית מבטחת את הרוכש מפני קריסת הקבלן כאשר הבנק המלווה מתחייב להשלים את בניית הפרויקט.

מכשול נוסף הוא כי גם הבנק צריך לאשר לקבלן את הסבת הערבות הבנקאית לרוכש החלופי. ברור שהבנק לא ישמח לעבוד קשה עבורכם ללא כל סיבה. שימו לב, גם אם הקבלן התחייב לכם בחוזה להסכים להסבת ערבויות, אין כל התחייבות של הבנק כלפיכם להסכים להסב לקונה ערבויות אלו.

כשיש ערבות בנקאית, הרוכש מעביר את התשלומים לחשבון הערבות הבנקאית של הבנק וזה מעביר את ההפקדות לקבלן בהתאם להתקדמות הפרויקט. הערבות אינה כוללת את המע"מ ולכן המדינה באמצעות משרד האוצר, ערבה למע"מ מול הרוכש.

כשהרוכש מוכר את הזכויות בדירה שרכש לרוכש חלופי, הוא ירצה כמובן לגזור רווח על המכירה, למשל חצי מיליון שקלים. לכן גם אם הקבלן והבנק יואילו בטובם הרב להסב הערבות הבנקאית לרוכש החלופי, ערבות זו לא תכלול את ההפרש בין מחיר הדירה של הרוכש למחיר הדירה לרוכש החלופי. במקרים כאלה הרוכש החלופי יוכל לשלם את החצי מיליון הנוסף רק לאחר קבלת המפתח לדירה.

כמובן שאין בכוונתי לצנן או להפחיד את הרוכשים כי ישנן עסקאות מעולות בשוק, אבל מי שנכנס לעסקה אך ורק במטרה למכור את הדירה לפני קבלת הדירה, מסתמך על הבטחות שרשומות על הקרח ושם את השקעתו על קרן הצבי. לכן חשוב שייקח בחשבון שבסופו של דבר הוא יצטרך לממש את העסקה עד תומה ויוכל למכור את הדירה רק לאחר שיקבל את המפתח. בנוסף לכך כדי שלא יצטרך לשלם מס שבח, הוא יצטרך להחזיק בדירה שנה וחצי, לפני המכירה וזאת גם אם מדובר בדירתו היחידה.

אם לא די בכך, הממונה על חוק המכר הטיל לפני כשבועיים פצצה: הוא העלה חשש כי הסבת ערבות מכירת הדירה לפני תשלום ה-80% (או ה-90%) תיצור עיוות בשוק לאלפי קונים שלא יצליחו לעמוד ברכישה, מה שיגרום לנזק רוחבי. לכן הממונה על חוק המכר מזהיר את הרוכשים מהקבלן שמתכננים לעשות רווח קל לפני קבלת המפתח. על פי נייר העמדה שהוציא הממונה על חוק המכר מטעם המדינה, מוכרי דירות אלו ייחשבו לקבלנים על כל המשתמע מכך מחוק המכר: הם יהיו אחראים ומחויבים לספק לקונה ערבויות בנקאיות וכן ייתכנו חובות נוספים שיוטלו על קונים אלו כגון על איחור במסירה, על ליקויי הבנייה וכדומה. 

עו"ד גבריאל דביר. צילום: טליה סיון

והערה נוספת: בחלק מהסכמי המכר עם הקבלן מצוין כי התשלום האחרון יתבצע בסמוך לקבלת המפתח וקבלת טופס אכלוס על ידי הקבלן. הרוכשים לא יודעים כי בחלק מהחוזים 'בסמוך' הכוונה ל-90 יום, לפני קבלת המפתח. לכן גם בעת מכירת הדירה לרוכש החליפי צריך לקחת נתון זה בחשבון. 

בחלק מן המקרים קבלנים אף מציעים פריסייל 10-90 (כלומר תשלם היום עשרה אחוז והיתרה בסוף). חשוב לציין כי הקבלן בעצם לוקח "הלוואת קבלן" על שמו של הרוכש. בדרך כלל מדובר בהלוואה בריבית גבוהה שבה מתחייב הקבלן לשלם את הריבית על ההלוואה. יחד עם זאת כיוון שההלוואה היא על שם הרוכש, הרוכש אחראי להחזר ההלוואה במידה והקבלן לא יעשה זאת. אם הלוואת הקבלן נלקחת מבנק מסויים יהיה קשה מאוד בעתיד  לקחת משכנתה בתנאים טובים או למחזר ההלוואה או להשיג משכנתא בבנק אחר ובתנאים טובים יותר. קל וחומר כשרוצים למכור את הזכויות בדירה לרוכש חלופי לפני השלמת הרכישה.

ישנן עסקאות טובות בשוק גם של יד שניה, פינוי בינוי וגם בעסקאות מול קבלנים ובלבד שהרוכש מבצע רכישה מושכלת שלוקחת בחשבון את שיקולי מס הרכישה, מס שבח, ותוך מחשבה שתצטרכו בסופו של יום להשלים את רכישת הדירה ולממן אותה במלואה ואולי אף להחזיק בה משך שנה וחצי.

עוד ב-

שוק הנדל"ן מתאושש: בכמה זינקו מכירות הדירות בישראל?

לכתבה המלאה

* הכותב הוא עו"ד גבריאל דביר, מקרקעין חוזים מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית