לפי הפרסומים באמצעי תקשורת, מגבשת הממשלה החלטה, לפיה המדינה לא תשתתף בפיצוי קבלנים או רוכשים בשל איחור במסירת דירות ופרויקטים. המשמעות: הקבלנים יצטרכו להתמודד עם תביעות המוניות בשל איחור במסירה כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל ומאיסור הכנסת עשרות אלפי פועלי בניין פלסטינים לאתרי הבנייה – וכל זאת, בעוד כוח עבודה מהודו וסרי לנקה עדיין לא נראה באופק.

תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף לפני פחות משנתיים, קובע כי איחור במסירת דירות יצומצם מ-60 יום ל-30 יום בלבד. החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד 4 חודשים מהמועד שנקבע בחוזה, יינתן בסוף כל חודש על ידי היזם פיצוי לרוכש בגובה שכר הדירה, בדירה דומה בגודלה ובמיקומה. הפיצוי יהיה עבור כל חודש או חלק מחודש של איחור, החל מהחודש השני שמעבר למועד המסירה שנקבע במסגרת החוזה.

בהמשך לכך, עבור החודשים ה-5 עד ה-10 של האיחור, יעמוד גובה הפיצוי על 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש. עבור החודש ה-11 והלאה, הפיצוי שיינתן לרוכשים כבר יהיה בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה – כשהפיצוי הוא עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש. בהקשר הזה יש להוסיף כי אם הרוכש ביקש לבצע שינויים בתוכנית המקורית, הרי שכל שינוי שכזה מחייב את המוכר/הקבלן לרשום במסגרת ההצעה שלו, חוץ ממחיר השינוי גם בכמה ימים תידחה מסירת הדירה.

בין כוח עליון למלחמה
ומה נחשב לכוח עליון שמצדיק איחור? בעבר, לפני תיקון 9 בחוק המכר (דירות), אפשר היה להתבסס על גורמים של צד ג' – כמו כוח עליון, סגר בשטחים וכדומה.  לאחר תיקון 9, המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש. מי שקובע מהן אותן נסיבות קיצוניות הוא בית המשפט, ובהתייחס לפסיקות של בית המשפט העליון שניתנו בעבר.

חשוב לציין כי בית המשפט העליון טרם פסק עדיין בנושא הנוגע לאיחור במסירה שנגרם לאחר התיקון לחוק המכר, ולכן בתי המשפט מתבססים על נוסח תיקון חוק המכר בדגש על תיקון 9 המתייחס לאיחור במסירה.

במשרד האוצר, נכון להיום, צפויים ככל הנראה להחליט כי המדינה לא תשתתף במימון כלשהו של הפיצויים שנדרשים לשלם קבלנים לרוכשי דירות, עקב האיחורים שייגרמו בשל מלחמת חרבות ברזל. מדובר בהחלטה בעייתית מאוד, הן מבחינת הרוכשים והן מבחינת הקבלנים.

מצד הקבלנים, הרי שנכון להיום קיים מחסור של מעל 120 אלף פועלים בענף הבניין, ופתרון לנושא זה לא נראה בקרוב. הבאת עובדים זרים דורשת חתימה על הסכמים מול מדינות, מיון העובדים, לימוד אופי העבודה בארץ, מציאת או בניית מגורים לעובדים ועוד ועוד.

מצד הרוכשים, קיים גם כן חוסר ודאות קיצוני. רובם שוכרים דירות ואינם יודעים עד מתי להאריך את חוזי השכירות. בנוסף, חלקם משלמים לצד שכר דירה גם עבור החזרי משכנתא. משפרי דיור שמכרו את דירתם, נוהגים בדרך כלל למכור הדירה שבבעלותם ולאחר מכן לקנות דירה אחרת. אם הדירה שרכשו עדיין לא נמסרה להם, ואין בכוונתם למסור את הדירה שמכרו (בכל זאת, היכן יגורו?), הם מבצעים הפרה מול רוכש דירתם.  

עו"ד רון שוורץ (צילום באדיבות המצלם)

לגבי הפרסומים באמצעי תקשורת לפיהן הממשלה טוענת למעשה כי מצב מלחמה הוא מצב די צפוי, ולכן בישראל הוא לא נחשב ל"כוח עליון" – בהתבסס על  ניסיון של שנים רבות בתחום, אני חייב לומר שמעולם לא נתקלתי בטענה כזאת מבחינה משפטית. אגב, גם לא ראיתי טענה כזאת מצד הממשלה. מה שבטוח הוא שהמלחמה משתקת את המשק – וכאשר מדובר על פועלים בענף הבנייה, זהו בפירוש שיתוק קריטי. אין מדובר כאן בכוח עליון אך כן מדובר במלחמה.  

נכון לעכשיו, לא ניתנה עדיין פסיקה מחייבת מצד בית המשפט העליון, בתביעות שהוגשו בנושא איחורי מסירה מאז פרוץ המערכה הצבאית. יחד עם זאת, לפני התיקון לחוק המכר מלפני כשנה וחצי, בתי המשפט התבססו על "הלכת שמש" ובעקבותיה קבלנים הכניסו בהסכמי המכר סעיפים מ"הרהורי ליבם" הכוללים מספר רב של סיבות לדחיית המסירה.

בית המשפט העליון אוסר דחייה כללית ורחבה של מועד המסירה שנקבע בחוזה המכר, אלא אם כן מדובר בסיבות רציונליות והגיוניות. בחוק לפני התיקון, ניתן היה להכניס סיבות לאיחור במסירה התלויות בצד ג' כמו שביתה נרחבת, מחסור במלט ועוד.

אחד מפסקי הדין הבולטים בתחום הוא פסק דין הנוגע לחברת הבנייה "פלסים". פסק דין זה עסק בתנאים שקיומם הוא סיבה להענקת פטור לקבלן מתשלום פיצוי. באופן כללי, חשוב להדגיש: בכל מקרה בו הקבלן/יזם טוען לפטור מתשלום פיצוי, הרי שהוא נדרש להוכיח את טענותיו ולהביא גם ראיות לכך. במצב העניינים הנוכחי, ובמידה והמדינה אכן תחליט שלא להרים את הכפפה – את השורה התחתונה בכל מה שנוגע לאיחור במסירת הדירות יידרש לספק בית המשפט.

עוד ב-

על רקע המלחמה: האם יש לפצות רוכשים על איחור במסירת הדירות? המומחים מנתחים

לכתבה המלאה

הכותב, עו"ד רון שוורץ, מתמחה בתביעות איחור במסירה מקרקעין ובחוזי נדל"ן, ובעל ותק של שנים רבות בתחום.