חוק ההסדרים שאושר בממשלה מאפשר לרשויות המקומיות לקבוע את גובה היטלי ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית עד לחודש מאי השנה, זאת לפי חלוקה לאזורים ובשיעורים של 0, 25 או 50 אחוזים. מספר עיריות כבר הודיעו רשמית שהן מוותרות על היטלי ההשבחה כדי לעודד את ההתחדשות העירונית בתחומן, וחלק מהרשויות דווקא ניצלו את ההזדמנות ומבקשות היטלי השבחה מלאים בשיעור 50% בגין הפרויקטים.

בעיר חיפה למשל, העירייה דרשה היטלי השבחה בגובה עד 50% על אלפי יח"ד בהתחדשות עירונית, זאת בניגוד להבטחות קודמות ועל אף שחלקן כבר אושרו בפטור מלא, אך מועצת העיר ביטלה את הדרישה והציבה את היטלי ההשבחה על 0% בפרויקטי פינוי בינוי בכל העיר למעט באזור הכרמל. בהמשך, מועצת העיר קיבלה את המלצת ראש העיר גב' קליש רותם ושינתה את ההחלטה להיטל של 25% בכל חלקי העיר ושל 50% ברכס הכרמל, אך זאת בקיזוז עלות המטלות הציבוריות המוטלות על הפרויקטים כגון גני ילדים, בתי כנסת וכד'.

כמנכ"ל חברה הבונה אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בכל הארץ וגם בחיפה, וכיו"ר ארגון הקבלנים של מחוז חיפה כולו המאגד ומייצג את כל הקבלנים במחוז חיפה, אני סבור כי היטל השבחה ככלל הוא אחד הגורמים השליליים ביותר הכלולים בחוק התכנון והבנייה בישראל, למיטב ידיעתי אין לו תקדים או אח ורע בשום מקום אחר בעולם.

היטל השבחה הוא איננו מס אמת הנגבה עפ"י שיעור קבוע מהרווח או מהתקבולים כמו מס הכנסה או מס ערך מוסף. מדובר במס עקיף הנגבה במקור בשיעור 50% משווי תוספת זכויות הבנייה המתאשרות על תוכנית משביחה של מקרקעין בבעלות פרטית בלבד במסגרת פרויקטי בנייה בישראל. היטל ההשבחה נקבע עפ"י שומת מס הניתנת על ידי שמאי מטעם העירייה אשר בתחומה נמצאת התוכנית, הוא איננו מס אמת המבוסס על נתונים ברורים וחד משמעיים, אלא מס המבוסס על הערכה שמאית מטעם הגוף הנהנה מגביית המס - הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

השבחה נגבית כאשר מתקיים אחד משלושה מקרים אשר מובילים לעלייה בשווי נכס המקור: כשמתאשרת תוכנית בניין עיר, או הקלה בתוכנית, או כשמבקשים שימוש חורג. המטרה המוצהרת של ההשבחה היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת נכסים לצרכי הציבור ובפיצוי בגין אבדן ערך. ההיטל משולם בעת מימוש ההשבחה, כלומר בעת מכירת הנכס, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. לעתים קרובות מדי יזם או בעל זכויות פרטי לא יודע מה גובה ההיטל שיצטרך לשלם בפועל ומתי, והפערים יכולים להסתכם בהון עתק עד כדי חוסר היתכנות או כדאיות למימוש הפרויקט.

אי לכך, הדרישה להיטל ההשבחה מעוררת תמיד מאבקים בין הנישומים – היזם או בעלי הזכויות בתוכנית, לבין הוועדה המקומית. מאבקים אלו אורכים בדרך כלל שנים רבות ועולים כסף רב לכל הצדדים. המאבקים כוללים שומה נגדית, פנייה לשמאי מכריע ודיונים בפניו עד לפסיקתו, דיונים בוועדת ערר להיטלי השבחה ולעתים גם עימות משפטי במסגרת עתירה מנהלית על פסיקת ועדות הערר. הליכים אלו מעכבים לשנים רבות את הבנייה והפיתוח, שבמהלכן הפרויקט מוחזק בד"כ כ"בן ערובה" מאחר ולא ניתן להתחיל לממשו עד לפסיקה סופית חלוטה. בד"כ הפערים בין הצדדים הם משמעותיים עד כדי יצירת אי ודאות לגבי עצם היכולת לממש את הפרויקט.

בפרויקטים של התחדשות עירונית הבעיות אפילו מורכבות יותר ומתווספות על כל הקשיים המוטלים ממילא על יזם בפינוי בינוי שאמור לפנות את הדיירים מביתם, ולשאת בכל הוצאות הפינוי שלהם כולל שכר דירה  חלופית לאורך כל שנות הקמת הפרויקט החדש, הוצאות הובלה והוצאות אחרות – וזאת כמובן בנוסף לעלויות ההקמה של הפרויקט בפועל.

לכן, לתפיסתי היטל ההשבחה הוא אחד הגורמים המעכבים ביותר ומהווה חסם משמעותי בפני מימוש פרויקטים בכלל ופרויקטים של התחדשות עירונית בפרט. בעיר חיפה, גם ללא היטלי השבחה, שוק המגורים מדשדש לעומת מרבית המחוזות בארץ ואיננו שיא הכדאיות הכלכלית מבחינת מחירי דירות. אני מקבל בהבנה היטל השבחה בשיעור 25% כפשרה סבירה בין האינטרס של הכנסות העיריה, לבין האינטרס היזמי והציבורי, זאת למעט בשכונות חלשות, ואני שולל לחלוטין גביית היטל בשיעור 50% - היטל שכזה עלול להכשיל את מימוש רוב הפרויקטים להתחדשות עירונית בתחומי העיר, שחלק מהם אף לא יכולים לשאת היטל בשיעור 25%.

התחדשות עירונית היא הכלי העיקרי שבידי  הממשלה והשלטון המקומי לחידוש מרכזי הערים הוותיקות, החלפת מבנים רעועים ומסוכנים להגברת הבטיחות כנגד רעידות אדמה והתקפות טילים, פיתוח תשתיות חדשות והגדלת הצפיפות העירונית המתחייבת. מכאן החשיבות הרבה של עידוד התחום על פני דיכוי שלו.

ערים המתמרצות התחדשות עירונית בתחומן כמו ירושלים וקריית אונו, הודיעו על הענקת פטור מלא מהיטל השבחה בפינוי בינוי ובכך הוכיחו את מחויבותן לעידוד ותמרוץ אותם פרויקטים לרווחת תושביהן - על כך תבוא עליהן הברכה. ערים המטילות היטל השבחה מלא בשיעור 50% על התחדשות עירונית כמו רמת גן, אינן מעוניינות באמת בהתחדשות עירונית וככל הנראה גם לא בפיתוח שוק דיור ותוספת אוכלוסיה בתחומן.

הפשרה שאושרה לבסוף ע"י מועצת העיר חיפה של היטל השבחה חלקי בשיעור 25% על מרבית אזורי העיר בקיזוז עלות המטלות הציבוריות - היא פשרה סבירה אשר תיבחן הלכה למעשה בהוצאת היתרי בנייה בפועל לצורך מימוש הפרויקטים אשר ציבור הדיירים ממתין להם שנים רבות.

עוד ב-

היטלי השבחה: זו העיר שהפכה את ההחלטה

לכתבה המלאה

הכותב: חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר ארגון קבלני מחוז חיפה