החודש תציין מדינת ישראל שנה להתפרצות הקורונה, וכמו רבים מענפי המשק מחויב גם ענף הנדל"ן להסתגל למציאות המורכבת שנכפתה עליו ולאמץ כללי משחק חדשים.

שוק הנדל"ן למגורים אמנם מצא את עצמו בהלם סביב הסגר הראשון בחודשים מרץ-אפריל, אבל הוא ידע להתאושש וכבר בקיץ חזר במלוא העוצמה, דבר שבא לידי ביטוי בכמות עסקאות מטורפת. מי שקיווה שהמגפה תוביל לירידת מחירים, גילה מגמה הפוכה. בישראל, דיור הוא מוצר צריכה בסיסי, וכאשר ההיצע רחוק מלדגדג את הביקוש - זה משתקף היטב גם במחירים שהתייצבו, כשביישובים מסוימים הם אף עלו.

שוק התעסוקה המשתנה של עידן הקורונה נתן את אותותיו גם על תחום הדיור, כשהמעבר לעבודה מרחוק והשהות הממושכת בבתים, הגדילו את הדרישה לצמודי קרקע, דירות גן ודירות גדולות בנות 5 ו-6 חדרים. נכסים אלו, שדווקא לפני הקורונה נדחקו מעט לשוליים, זוכים כעת לרוח גבית בשל מרחב התמרון המשמעותי שהם מספקים ובזכות חללים גדולים אותם ניתן להסב לפינות עבודה ולמידה. וכך, מונחים דוגמת "משבר" או "מצוקה", שמתלווים כיום לתיאור המצב בלא מעט ענפים, לא ממש תופסים כאשר מדובר על שוק הדיור המקומי. שחקני הנדל"ן הגדולים המשיכו בשגרת הפעילות, כשמי שנפגעו היו חברות קטנות ללא גב כלכלי יציב שגם כך התנהלו על הקשקש, ובמוקדם או במאוחר בלי קשר לקורונה, היו מוצאות עצמן בפני שוקת שבורה.

לעומת שוק המגורים, שוק המסחר נקלע לטלטלה. בעלי חנויות ובמיוחד חברות המחזיקות בקניונים, ספגו פגיעה קשה, מכיוון שקהל השוכרים עליו הן נשענות לא הצליח לעמוד ברף התשלומים. בהקשר הזה צריך גם לזכור כי אותם הקניונים המתבססים על פעילות יומיומית ענפה ושוקקת, נאלצו לאורך תקופות ארוכות לסגור את שעריהם, מה שהגדיל את היקף הנזקים. תופעה שעל רקע הקורונה תפסה תאוצה, טמונה בכך שחברות ובעלי עסקים רבים החליפו את החנות הפיזית בפלטפורמות דיגיטליות, דבר שבאופן טבעי הביא לפריחה של המרכזים הלוגיסטיים. ניתן לומר כי המרלו"גים ביססו את מעמדם כמוצר החם של התקופה, והם נהנים מעדנה של ממש.

בין מרכז ופריפריה
ב-2020 ובדומה לשנים קודמות, שוב לא עמדו התחלות הבנייה ביעדים הממשלתיים ומצוקת הדיור בשטח בהחלט מורגשת. כמעט מיותר לציין שחוסר היציבות הפוליטי תרם גם הוא לצמצום היקפי הפעילות. המצב חמור ואנו עומדים בפני קטסטרופה, במיוחד בכל מה שנוגע לגוש דן. כדי לייצר תנופת בנייה נדרשת ממשלה שתוכל לתפקד לאורך קדנציה שלמה ולא תתמוסס לאחר מספר חודשים.

אם בכל זאת יש היבט חיובי משהו מימי הקורונה, הרי שהוא נוגע להבנה בקרב אוכלוסיות רבות כי לא חובה לגור בתל אביב רבתי, וכי יש לא מעט יישובים המציעים אלטרנטיבה איכותית. ערים כמו רחובות, נס ציונה, אשדוד ובאר שבע נהנות מתנופת פיתוח וצמיחה, ומאפשרות לרכוש דירה במחירים נמוכים מאלו שבלב אזורי הביקוש.

אשקלון וקרית מוצקין הן דוגמה לערים המציעות אלפי יחידות דיור גדולות ומרווחות ובמחירים שפויים, המושכות אליהן מספר גדל והולך של משפחות. אל מעגלים שמחוץ לגוש דן אגב, מגיעים גם זוכי תוכנית "מחיר למשתכן", שרכשו נכס כהשקעה, ומשנים כעת בהדרגה גישה ועוברים להתגורר בו. חריש למשל, היא דוגמה אופיינית לכך.

בנייה בישראל. בחסות הקורונה הגיעו רבים להבנה שלא חובה לגור בתל אביב רבתי צילום: גיל יערי פלאש 90

במבט קדימה אני כבר מזהה את הלחץ המבעבע לייצר פתרונות דיור משמעותיים, ואת הנושא תצטרך הממשלה הבאה לשים גבוה בסדר העדיפויות שלה - זהו צו השעה, המחייב פעילות מיידית. שר הבינוי והשיכון החדש יידרש להקיף עצמו בכוורת של מומחים ולהתחיל לייצר מענה מהיר. כמי שמכיר את השטח היטב, ברור לי שאין פתרונות קסם ולכל תוכנית דיור יהיו גם חסרונות, אני רק מייחל לממשלה יציבה שתוכל לא רק לגבש מדיניות ראויה אלא גם ליישם אותה בפועל.

חובה להסתכל על התמונה הרחבה ואם נדע לנצל נכון את עתודות הקרקע הקיימות, מיזמי דיור רבים יכולים להתרומם ברחבי ישראל. בהקשר הזה חשוב גם להזכיר את פיתוח התשתיות שהואץ בזמן הקורונה, יחד עם שדרוג התחבורה הציבורית ומיזמי הרכבת הקלה וקווי המטרו, שעתידים לצמצם את המרחק בין מרכז ופריפריה, ואיתו בתקווה גם פערים חברתיים וכלכליים.

אני מצפה מהממשלה הבאה להתחיל לממש את הפוטנציאל של חברת דירה להשכיר ולתת לה להרחיב את פעילותה, משום שהמנגנון של שכירות ארוכת טווח מספק פתרון למצוקת הדיור. בהקשר הזה אני גם מאמין ש-2021 תסמל שינוי חשיבתי בקרב משפחות רבות, שיגנזו את חלום הדירה ויבינו ששכירות הוגנת לשנים רבות קדימה היא תחליף המתאים למציאות המשתנה.

באשר למחירי הדיור, הנושא לדעתי יקום או ייפול על תוצאות הבחירות. אם תהיה הכרעה, מבוגר אחראי ייקח את המושכות, יציג תוכנית דיור רחבה וירגיע את האזרחים – אין סיבות לפניקה. לעומת זאת, סאגה נוספת סביב הקמת ממשלה, ואולי אף מערכת בחירות נוספת תוביל את הציבור להבנה שהוא שוב בערפל. המשמעות: הסתערות על הנכסים וזינוק של 4%-3% במדד המחירים. אנחת רווחה או עוד סיבה לדאגה? תשובות ראשונות נקבל במרץ הקרוב.   

*הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל