ועדת הערר המחוזית, דחתה את הערעור של עיריית טירה וכך נקבע כי גילה טארק עבד אל-חי ישלמו היטל השבחה של 320,000 שקל ולא 4.5 מיליון שקל, כפי שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית טירה המלווה בחוות הדעת של השמאית הגב' פנינה אבן חן. השמאית מטעם העירייה חייבה היטל השבחה בגין אישור של תכנית בינוי, אך שתי ערכאות קיבלו את טענת  השמאי והכלכלן ירון ספקטור.

המקרה החל להתגלגל כאשר בשנת 2019 אושרה תכנית בינוי לתכנית מס' צש/24/2-0, התכנית הראשית אשר אושרה בשנת 1990. תכנית הבינוי אושרה על המגרש שבנדון ששטחו כ-10 דונם הממוקם בדרך יפו 1, שהיא דרך הכניסה והיציאה הדרומית מהעיר טירה. המגרש הוא חלק מחטיבת קרקע, שבה מספר מבנים מסחריים, תחנת תדלוק ומבנה ציבור. צורת המגרש דמוית טרפז. הגישה אל המגרש מתאפשרת מכביש מס' 554 המחבר בין כפר סבא לטירה. בתחום העיר טירה מכונה הכביש "דרך יפו".

עיריית טירה טענה שעצם אישור תכנית הבינוי בשנת 2019 גרמה להשבחה בקרקע, שכן טרם אישורה לא היה ניתן לממש את התכנית בשנת 1990. לפיכך, היא קבעה ערכי שווי נכונים לשנת 2019, מאחר וערך הנדל"ן עלה מאוד בשנים שעברו היא טענה כי על היזם לשלם את פערי ההשבחה. ההשבחה שקבעה שמאית הוועדה הייתה בגובה של 9,070,265 שקל - היטל השבחה של 4,535,130 שקל.

השמאי ירון ספקטור, טען, מנגד, שמאחר ותכנית בינוי אינה תכנית משביחה להיטל השבחה יש לקבוע את ערכי השווי לשנת 1990. שזהו מועד אישור התכנית הראשית. כל זאת בטענה שעל תכנית בינוי לא ניתן לגבות היטל השבחה, בהסתמך על התוספת השלישית לחוק תכנון ובנייה.

השמאי המכריע, אייל יצחקי, שמונה על ידי מועצת שמאי המקרקעין, קיבל את טענותיו של ירון ספקטור וקבע כי ההשבחה הינה 640,000 שקל - היטל השבחה של 320,000 שקל נכון לשנת 1990, הפחתה של 97% בהשוואה לשומת הוועדה המקומית.

הפסיקה הסופית התקבלה רק לאחר תהליך של ערעור. שמאית הוועדה החליטה לערער על שומת השמאי המכריע בוועדת ערר לתכנון ובניה, שם נקבע ב-12/2020 כי יש לדחות את טענות הוועדה. הערעור נדחה ונקבע היטל השבחה זהה לזה של פסיקת השמאי המכריע - 320 אלף.