השוק
הישג לאפריקה ישראל: אופק הדירוג משתנה מיציב לחיובי
מידרוג מאשרת דירוג A2 לאפריקה ישראל מגורים: אלו השיקולים העיקריים שמפרסמת מידרוג, ומהן השפעות המלחמה?
מידרוג מאשרת דירוג A2.il לאגרות חוב (סדרות ד' ו-ה') שהנפיקה אפריקה ישראל מגורים בע"מ ומשנה את אופק הדירוג מיציב לחיובי. אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג: 1142645, 1162825.
שיקולים עיקריים לדירוג: ענף ייזום נדל"ן למגורים מתבסס על ביקושים יציבים יחסית לדיור מצד משקי בית בישראל לאורך זמן. ביקושים אלו נשענים על צמיחת האוכלוסייה וכן על ביקוש להשקעה בדירות מצד משקי בית בשל הביקוש לדירות לשכירות. הביקוש לדירות מגורים עשוי להיות מושפע מגורמים אקסוגניים כגון רגולציה ומדיניות ממשלתית וזאת לצד השפעות שיעורי הריבית והאינפלציה.
החל מהרבעון הרביעי של שנת 2022 ניכרת האטה חדה בהיקף עסקאות דירות למגורים, פועל יוצא של האטת הביקושים לנוכח העלייה החדה בריבית בנק ישראל תוך גידול במלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה, בלימת העלייה במחירי הדיור בתחילת שנת 2023 ושינוי המגמה לירידה, אם כי מתונה. פרוץ המלחמה ב-7 באוקטובר 2023 צפוי להוביל בטווח הקצר להאטה חדה במכירות של דירות חדשות, להורדת מחירי המכירה ולהתארכות והתייקרות הביצוע. להערכת מידרוג, עדיין אין ודאות רבה לגבי התפתחות הביקושים בטווח הקצר-בינוני, והדבר תלוי בהיקף הלחימה ומשכה וכן כתלות גם במגמות הריבית, שיעור האבטלה והצמיחה הכלכלית.
הפרופיל העסקי של החברה בולט לחיוב לרמת הדירוג לאור היקף פעילות רחב ומפוזר גיאוגרפית וצבר קרקעות מספק, למול שיעורי מכירות גבוהים יחסית לשיעורי ביצוע. למועד זה, לחברה כ-19 פרויקטים בשלב ההקמה או שהקמתם צפויה להתחיל בקרוב הכוללים כ-2,091 יח"ד חלק החברה. בתוך כך, לחברה חשיפה גבוהה לשלושה פרויקטים גדולים, סומייל דרום, סומייל צפון וגבעת שמואל. לחברה מלאי נוסף של כ- 5,700 יח"ד, הכולל חלק ניכר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר חלקם הגדול עם שיעורים גבוהים של חתימות דיירים. עיקר הפרויקטים בהתחדשות עירונית מצויים בשלבים מוקדמים ואינם מגולמים בתרחיש הבסיס של מידרוג.
היקף הכנסות בולט לחיוב לדירוג שצפוי להיוותר יציב. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, הכנסות החברה מפעילות יזום בשנת 2023 צפויות לעמוד על כ- 1,100 מ' שקל. החברה הציגה האטה משמעותית בהיקף החוזים החדשים בשנת 2023 בהשוואה לשנים 2021-2022 והכנסות החברה בשנה הקרובה נסמכות במידה רבה על המכירות הגבוהות באותן שנים. עפ"י תרחיש הבסיס של מידרוג, שכולל בין היתר, רמת מכירות חדשות נמוכה יחסית גם במהלך 2024, התקדמות בפרויקטים בביצוע והתחלת ביצוע בפרויקטים בתכנון עם תרחיש רגישות למועדי הביצוע, היקף ההכנסות בשנת 2024 צפוי לעמוד בטווח של בין 1,200-1,300 מ' שקל.
יחס חוב נטו ל-CAP נטו ליום 30.09.2023 לפני איחוד כלולות עמד על כ-43%, לעומת כ-50% ליום 30.09.2022. שיעור המינוף של החברה השתפר בשל התקדמות הפרויקטים והכרה ברווחים שהובילו לירידה בחוב הפיננסי. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, שיעור המינוף המותאם אשר כולל איחוד כלולות צפוי לעמוד בטווח הקצר-בינוני בטווח של 60%-55% בהשוואה לשיעור מותאם של כ- 50% ליום 30.09.2023, כאשר הגידול צפוי בעיקר בשל הנחה לגידול בחוב הפיננסי נטו שיממן השקעות הון עצמי בפרויקטים בביצוע ובתכנון ורכישת קרקעות חדשות. יחס זה הולם לרמת הדירוג. תרחיש זה אינו מביא בחשבון את עסקת כלל, שאילו תצא אל הפועל במתווה המתוכנן תוביל לירידת המינוף אל מתחת לשיעור הנוכחי, כתלות גם בהיקף ההשקעות החדשות שיבוצעו לאורך זמן בעקבות העסקה.
החברה הציגה רווחיות גולמית ממוצעת בשנים 2018-2021 של כ-16% ואילו בשנים 2022-2023 עלה שיעור הרווח הגולמי לכ- 23%, בשל העלייה החדה במחירי הדירות ותמהיל הפרויקטים. עפ"י תרחיש הבסיס של מידרוג, החברה צפויה לשמור על שיעור רווחיות גבוה יחסית בשנים 2024-2025, בטווח של 24%-23%, בשל תמהיל הפרויקטים. יחס EBIT מותאם להוצאות מימון מותאמות צפוי להסתכם בטווח של 3.0-3.2 בהשוואה ל – 2.5 במהלך 12 חודשים שהסתיימו ב- 30.09.2023 ו- 2.3 עבור שנת 2022. העלייה בריבית הפריים, המשפיעה על כמחצית החוב הפיננסי של החברה, מותנה מצד הירידה ברמת החוב בשנתיים האחרונות ומהשיפור ברווחיות. בתרחיש הבסיס, המשך שיפור הרווחיות לצד גידול בחוב הפיננסי צפויים לשפר את היחס.
המדיניות הפיננסית של החברה מתבטאת לאורך שנים בשמירה על יתרות נזילות הולמות ביחס לצורכי החוב. כמו כן, בשנת 2021 החברה אימצה מדיניות לחלוקה דיבידנדים של 50% מהרווח הנקי לבעלי המניות בחברה. להערכת מידרוג, החברה צפויה להמשיך לחלק דיבידנדים בשנים הבאות בהיקפים משמעותיים ומנגד, מידרוג אינה צופה פגיעה משמעותית ביתרות הנזילות של החברה וגידול בתיאבון העסקי של החברה.
שינוי האופק מיציב לחיובי הינו על רקע הערכת מידרוג להמשך שיפור בפרופיל הפיננסי של החברה שבא לידי ביטוי בהמשך גידול בהכנסות החברה, שיפור ברווחיות וביחסי הכיסוי, שמירה על יחסי מינוף הולמים שאף צפויים להשתפר מעבר לתרחיש הבסיס של מידרוג ככל שהעסקה מול כלל חברה לביטוח בע"מ ("כלל") תצא לפועל. בהתאם למתווה העסקה, אפריקה התחדשות עירונית (חברה פרטית בבעלות החברה 100%) תקצה 20% ממניותיה לטובת כלל בתמורה לכ-330 מ' שקל. בנוסף, החברה תקנה לכלל אופציה נוספת לרכוש 4% מניות החברה וכן, אפריקה מגורים וכלל יקימו תאגיד משותף בו תרוכז פעילות החברה לייזום ומכירה של פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל בהיקף ההון ולתקופה שתקבע ("עסקת כלל"). להערכת מידרוג, אלו עשויים לשפר את יחסי הכיסוי, המינוף והנזילות של החברה מעבר לתרחיש הבסיס.
תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, הוספת חלקה היחסי של החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בשיטת השווי המאזני, תזרים צפוי בגין שחרור עודפים בפרויקטים בביצוע ובתכנון והמשך השקעות הון עצמי בפרויקטים, פירעונות חוב בהתאם ללוחות הסילוקין, גיוס חוב אג"ח, רכישת קרקעות, קבלת דמי ניהול וחלוקת דיבידנדים. במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג ערכה, בין היתר, תרחישי רגישות המתייחסים להיקפי מכירות וקצב ביצוע בפרויקטים. עסקת כלל אינה נלקחה בתרחיש הבסיס של מידרוג.
המלחמה שפרצה בישראל ב-7 באוקטובר 2023 הובילה לשורה של השלכות והגבלות הכוללות, בין היתר, סגירה חלקית או מלאה של עסקים, הגבלות על התכנסות במקומות עבודה ובמערכת החינוך וכן ירידה בהיקף כוח העבודה, הנובעת מגיוס מילואים רחב וצמצום בהיקף העובדים הזרים. צעדים אלו גורמים לצמצום הפעילות במשק ולירידה בפעילות הכלכלית. להערכת מידרוג, תקופה זו מאופיינת במידה גבוהה של אי-ודאות בנוגע להתפתחות המלחמה ולהשלכותיה הכלכליות. בשל כך, מידרוג עשויה לעדכן את תרחיש הבסיס בדירוג בהתאם להתפתחויות. להרחבה בנושא אנו מפנים לדוח מידרוג המתייחס להשלכות אפשריות ואופן בחינתן.
שיקולים נוספים לדירוג
דירוג החברה הושפע לחיוב מרמת פיזור הפרויקטים הגבוהה של החברה ביחס לקבוצת ההשוואה ולאור מיצובה כחברה מובילה לאורך השנים בענף הייזום למגורים בישראל, בעלת היקפים משמעותיים של פרויקטים, לרבות בניית שכונות מגורים שלמות, באופן התומך בפרופיל הסיכון, יחד עם ותק וניסיון החברה.
דירוג החברה הושפע לחיוב מרמת פיזור הפרויקטים הגבוהה של החברה ביחס לקבוצת ההשוואה ולאור מיצובה כחברה מובילה לאורך השנים בענף הייזום למגורים בישראל, בעלת היקפים משמעותיים של פרויקטים, לרבות בניית שכונות מגורים שלמות, באופן התומך בפרופיל הסיכון, יחד עם ותק וניסיון החברה.
אופק הדירוג
אופק הדירוג החיובי משקף את הערכת מידרוג להמשך שיפור בפרופיל הפיננסי של החברה וזאת באמצעות שמירה על היקפי פעילות משמעותיים, שיפור ברווחיות וביחס הכיסוי וכן, על שמירת רמת מינוף שהולמת לרמת הדירוג. דירוג החברה עשוי לעלות ככל שמידרוג תעריך כי הפרופיל הפיננסי של החברה ישתפר לאורך זמן מעבר לתרחיש הבסיס של מידרוג. מידרוג תוסיף לבחון את ההשפעה של הירידה בהיקף העסקאות בשוק המגורים בישראל, ובאופן כללי היחלשות הסביבה התפעולית בענף, על החברה ועל תרחיש הבסיס של מידרוג.
אופק הדירוג החיובי משקף את הערכת מידרוג להמשך שיפור בפרופיל הפיננסי של החברה וזאת באמצעות שמירה על היקפי פעילות משמעותיים, שיפור ברווחיות וביחס הכיסוי וכן, על שמירת רמת מינוף שהולמת לרמת הדירוג. דירוג החברה עשוי לעלות ככל שמידרוג תעריך כי הפרופיל הפיננסי של החברה ישתפר לאורך זמן מעבר לתרחיש הבסיס של מידרוג. מידרוג תוסיף לבחון את ההשפעה של הירידה בהיקף העסקאות בשוק המגורים בישראל, ובאופן כללי היחלשות הסביבה התפעולית בענף, על החברה ועל תרחיש הבסיס של מידרוג.
פירוט השיקולים העיקריים לדירוג
חשיפת החברה לתנודתיות בענף הייזום למגורים בישראל משליכה לשלילה על יציבות סביבת הפעילות. ענף ייזום נדל"ן למגורים מתבסס על ביקושים יציבים יחסית לדיור מצד משקי בית בישראל לאורך זמן. ביקושים אלו נשענים על צמיחת האוכלוסייה וכן על ביקוש לדירות מצד משקי בית כאפיק השקעה בשל הביקוש לדירות לשכירות. יציבות הביקושים משתנה בין אזורי המרכז לפריפריה. הביקוש עלול לסבול מתנודתיות בשל השפעות אקסוגניות מעת לעת כגון רגולציה המגבילה את הביקושים, לרבות על משקיעים בענף וכן השפעות מחזוריות כלכלית, ובראשן רמת הריבית ושיעור האבטלה.
חשיפת החברה לתנודתיות בענף הייזום למגורים בישראל משליכה לשלילה על יציבות סביבת הפעילות. ענף ייזום נדל"ן למגורים מתבסס על ביקושים יציבים יחסית לדיור מצד משקי בית בישראל לאורך זמן. ביקושים אלו נשענים על צמיחת האוכלוסייה וכן על ביקוש לדירות מצד משקי בית כאפיק השקעה בשל הביקוש לדירות לשכירות. יציבות הביקושים משתנה בין אזורי המרכז לפריפריה. הביקוש עלול לסבול מתנודתיות בשל השפעות אקסוגניות מעת לעת כגון רגולציה המגבילה את הביקושים, לרבות על משקיעים בענף וכן השפעות מחזוריות כלכלית, ובראשן רמת הריבית ושיעור האבטלה.
היצע קרקעות זמינות לבנייה בישראל באזורי הביקוש מצוי במחסור, בשל הליכי תכנון ממושכים, אשר מוביל לעודפי ביקוש ולעלייה במחירי הדירות לאורך זמן. להערכת מידרוג, הסיכון בענף הייזום למגורים נובע מהישענותו על הליך השבחה ופיתוח ממושך יחסית של המקרקעין, המעלה חשיפה להיקף מכירות והרווחיות לתנודתיות בביקושים, ופוגם בנראות ההכנסות ותזרימי המזומנים בטווח הבינוני והארוך, כתלות גם באזורי הפעילות.
ב-27.11.2023 הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליטה להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של4.75%. בנק ישראל עדכן מטה את תחזית צמיחת התוצר בשנים 2023-2024 בשל פרוץ המלחמה, שיעור התוצר בישראל צפוי לצמוח ב-2.0% בשנת 2023 וב-2.0% בשנת 2024, חלף תחזית של 3% טרם לפרוץ המלחמה. עוד מעריך הבנק המרכזי כי האינפלציה צפויה להתמתן בשנת 2024 בשל הפגיעה בסנטימנט הצרכני ובביקוש לצריכה והריבית צפויה לעמוד על 3.75% או 4.0% ברבעון הרביעי של 2024, רמת הריבית בשנת 2024 תסייע לייצוב האינפלציה והפעילות במשק.
החל מינואר 2021, שוק הדיור הישראלי חווה זינוק חריג במחירי הדירות. עד סוף שנת 2021, מחירי הדירות החדשות עלו ב-11.9%, ואחריו עלייה משמעותית יותר של 20.5% בשנת 2022. עם זאת, עליית מחירי הדירות החדה שאפיינה את השנים 2021-2022 נבלמה ברבעון האחרון של שנת 2022 והחל מחודש נובמבר 2022 נרשמה ירידה במדד הלמ"ס למחירי הדירות, של 3.6% במונחים שנתיים עד למדד של חודשים ספטמבר-אוקטובר 2023, וזאת לאחר ירידה רצופה בחמישה חודשים האחרונים אשר נבלמה נכון לנתוני אוגוסט-ספטמבר 2023. שינויים אלו במדד מחירי הדיור עולים בקנה אחד עם הצעד היזום שנקט בנק ישראל להעלאת הריבית.
לאור התייקרות המשכנתאות בשל עליית הריבית, וכן ברקע עליות חדות במחירי הדירות בשנים האחרונות, בשנת 2022 החלה היחלשות בהיקף העסקאות בשוק המגורים, ובתוך כך במכירות של דירות חדשות בשל הפגיעה ביכולת הקנייה של הרוכשים. עפ"י הלמ"ס נתוני המגמה של מכירת דירות חדשות מצביעים כי מחודש ספטמבר 2021 ועד מרץ 2023 נרשמה ירידה של 3.7% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו. עם זאת החל מאפריל 2023 ועד ספטמבר 2023 נרשמה עלייה בשיעור של 2.4% בממוצע לחודש.
בתוך כך, בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2023 נמכרו 6,350 דירות חדשות – ירידה של 18.4% בהשוואה לחודשים מאי-יולי 2023, כאשר בחודש אוקטובר נמכרו 930 דירות חדשות בלבד בעקבות השפעת מלחמת חרבות ברזל. בסוף אוקטובר 2023 מלאי הדירות החדשות למכירה עמד על כ- 62.1 אלפי יח"ד, בהשוואה לכ-49.1 א' יח"ד באוקטובר 2022. כ-50% מהמלאי נמצא במחוזות תל אביב (30.2%) והמרכז (25.5%). ניצני ההתאוששות שניכרו בחודשים שלפני המלחמה נבלמו עם פרוץ המלחמה ואינם צפויים להתאושש במידה משמעותית בחודשים הקרובים. לאורך זמן, הביקוש לדירות מגורים מושפע לחיוב מהצמיחה במשקי הבית בישראל וגידול באוכלוסייה, לצד הליכי תכנון ובנייה ארוכים ומורכבים המכבידים על היצע הדירות ולהערכת מידרוג אלו צפויים להוביל לשחרור ביקושים שייבלמו בתקופת המלחמה ואחריה.
ענף הייזום למגורים ניצב בפני סיכון גבוה יחסית בטווח הקצר, בשל ההאטה החדה ברכישת דירות חדשות בתקופת המלחמה ובעקבותיה, אתגרים תפעוליים וברקע התייקרות עלויות המימון שהחלה בשנת 2022. כנזכר לעיל, ההאטה בענף החלה בשלהי שנת 2022 ובמהלך שנת 2023 עוד טרם לפרוץ המלחמה. מידרוג מעריכה כי המלחמה תוביל בטווח הקצר לבלימה חדה בהיקף רכישת דירות, ובפרט דירות חדשות וזאת על רקע סנטימנט צרכני שלילי, אי-ודאות כלכלית וחששות ביטחוניים. בנוסף, הירידה בביקושים עלולה להוביל לירידה במחירי הדירות החדשות בשיעור חד מזה שנרשם עד כה מתחילת השנה.
בהיבט התפעולי, בשל מחסור בעובדים ששרר עוד טרם המלחמה, עשרות אלפי עובדים פלסטינאים באתרי הבניה אינם מורשים להיכנס לישראל, וכפועל יוצא, עלולה לחול פגיעה במשך הקמת הפרויקטים. הוצאות ההקמה של הפרויקטים עלולות לגדול כתוצאה מהתייקרות הוצאות השכר וחומרי גלם וכן גידול בעלויות מימון שכר דירה לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. לעיכובים בפרויקטים ולגידול בעלויות ההקמה עלולות להיות השלכות שליליות על מנפיקים, שכן תקופת ההכרה בהכנסה מתארכת ומאידך עלויות המכר ועלויות המימון עולות ומכבידות על הפרופיל הפיננסי ויחס כיסוי הריבית בפרט. אין ודאות רבה לגבי התפתחות הביקושים בטווח הבינוני, והדבר תלוי בהיקף הלחימה ומשכה וכן כתלות גם במגמות הריבית, שיעור האבטלה והצמיחה הכלכלית.
היקף ההכנסות צפוי להיוותר בולט לטובה לרמת הדירוג בטווח הקצר-בינוני לצד צבר נרחב המבוסס בחלקו הגדול על פרויקטי התחדשות עירונית.
ליום 30.09.2023 לחברה כ-11 פרויקטים בביצוע הכוללים כ-1,407 יח"ד בביצוע, מכך חלק החברה כ- 1,192 יח"ד. בנוסף לחברה כ- 1,152 יח"ד בפרויקטים בתכנון, חלק החברה כ- 899 יח"ד. ליום 30.09.2023, שיעור הביצוע הממוצע עומד על 49% ושיעור המכירות הממוצע עומד על 86%, כאשר היקף הדירות בביצוע שטרם נמכרו חלק החברה הוא כ- 187 יח"ד. הפרויקטים בביצוע של החברה הינם בפריסה ארצית, תוך התמקדות במיקומים מרכזיים בערים מרכזיות ובהן תל אביב, ראשון לציון, גבעתיים, גבעת שמואל, רמת גן, נתניה, פתח תקווה, נס ציונה, קריית ביאליק וירושלים. הפרויקטים של החברה פונים לפלחי שוק רחבים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד פרויקטי יוקרה. יש לציין עם זאת כי להערכת מידרוג, בשל ירידה בהיקף הפרויקטים בסבסוד ממשלתי של החברה (כגון "מחיר למשתכן") תמהיל הפרויקטים בביצוע ובתכנון מוטה יותר לפרויקטים הפונים לפלח האוכלוסייה הבינוני-גבוה מבחינת המחיר הממוצע ליח"ד שעומד על כ- 4 מ' ש"ח (לפני מע"מ).
החברה מתקשרת עם קבלנים שונים לצורך ביצוע עבודות פיתוח, תשתיות ובניה כאשר חברת דניה סיבוס, חברה אחות של החברה המוחזקת בידי קבוצת לפידות נמנית בין הקבלנים העיקריים עמם פועלת החברה.
בתקופה ינואר-ספטמבר 2023 חלה ירידה חדה במספר חוזים חתומים למכירת דירות של החברה, עם 185 יח"ד חדשות שנמכרו (כולל שותפים) בהשוואה ל- 565 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד ו- 752 יח"ד בשנת 2022 ו- 908 יח"ד בשנת 2021. הירידה בהיקף החוזים החדשים נובעת מההאטה החדה בשוק המגורים בישראל וכן משיעורי שיווק גבוהים מאוד של פרויקטים בשנים האחרונות וכן היא נגזרת של היקף ותמהיל הפרויקטים בשיווק.
היקף הכנסות מייזום למגורים לתקופה של 12 חודשים שהסתיימה ביום 30.09.2023 הסתכמו בכ-1,101 מ' שקל וצפויות להסתכם בכ-1,100 מ' שקל בשנת 2023. הכנסות החברה בשנה הקרובה נסמכות במידה רבה על התקדמות ביצוע בפרויקטים בהם נרשמו שיעורי מכירות גבוהות בשנים 2021-2022. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, שכולל בין היתר, רמת מכירות חדשות נמוכה יחסית במהלך 2024, המשך התקדמות מפרויקטים בביצוע, התחלת ביצוע בפרויקטים בתכנון, לרבות תרחיש רגישות של מידרוג לגבי מועדי התחלת הפרויקטים, הכנסות החברה בשנת 2024 צפויות לעמוד בטווח של 1,200-1,300 מ' שקל בהתחשב בצבר הפרויקטים.
לחברה חשיפה לפרויקט DUO (סומייל דרום) בת"א, אשר ליום 30.09.2023 מהווה כ- 31% מהיקף ההכנסות הצפויות בפרויקטים בביצוע ובתכנון. שיעור המכירות בפרויקט זה עומד על כ- 66% נכון ליום 30.09.2023 מול 23% שיעור ביצוע בפרויקט. הפרויקט מאופיין ברווחיות גבוהה עפ"י תחזית החברה של כ- 33% רווח גולמי. סה"כ לחברה חשיפה ל-3 פרויקטים עיקריים: DUO(סומייל דרום) וסומייל צפון וסביוני גבעת שמואל 1006-1007, שמהווים כ-54% מהיקף ההכנסות הצפוי מפרויקטים בביצוע ובתכנון. יצוין כי נכון ליום 30.09.2023 ההיקף הכספי של המכירות בפרויקט סביוני גבעת שמואל 1,006-1,007 עומד על כ-17% ושיעור הביצוע על כ- 0%.
בטווח הארוך, לחברה צבר משמעותי של כ- 5,700 יח"ד, מתוכם כ-3,500 יח"ד הינם תחת חברת הבת אפריקה התחדשות עירונית בע"מ שמתמקדת בעיקר בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. הפרויקטים המשמעותיים כוללים את קדמת גונן שלב ב'+ג' שכולל כ-540 יח"ד (חלק החברה 50%), אגמי הכרמל בנשר שכולל 2,116 יח"ד (חלק החברה 25%) וגבעת הכלניות בקרית אתא שכולל כ-467 יח"ד (חלק החברה 100%). החברה מציינת כי לצורך חישוב הצבר נלקחו יח"ד בפרויקטים פינוי בינוי עם שיעורי החתמה גבוהים מ-60% ופרויקטים של תמ"א 38/2 עם שיעורי חתימות של למעלה מ-80%. עם זאת, נדגיש כי עיקר ההכנסות הצפויות מפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית אינן מגולמות בתרחיש הבסיס של מידרוג, היות ואלה פרויקטים עתידיים אישר היקפם ומועד התממשותם אינם וודאיים בשלב זה.
הרווחיות הגולמית המותאמת הממוצעת מפעילות הייזום עמדה על שיעור של כ-16% בין השנים 2018-2021. בשנים 2022-2023 רשמה החברה עלייה ברווחיות הגולמית שהושפעה מתמהיל הפרויקטים, ובעיקר מכירות נרחבות בפרויקט סביוני גבעת שמואל ו-DUO (סומייל דרום) שמאופיינים ברווחיות גבוהה. בנוסף, הרווח הגולמי ההיסטורי הושפע מתמהיל מכירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" המאופיינים ברווחיות נמוכה יחסית. להערכת מידרוג, שיעור הרווח הגולמי המותאם של החברה צפוי להשתפר במעט בטווח קצר-בינוני לטווח של 24%-23% לאור המשך מכירות צפוי בפרויקטי סומייל (צפון ודרום) ורמת שרת.
החוב הפיננסי של החברה כולל הלוואות ליווי, הלוואות טרם ליווי, אג"ח והלוואות לדיור להשכרה. מרבית הלוואות אלה הן בריבית משתנה צמודת פריים, זאת למעט האג"ח (סדרות ד' ו-ה') ולמעט הלוואות לדיור להשכרה של גליל ים ושוהם, והן התייקרו לאור גידול בריבית הפריים. מנגד, החברה לאורך השנים האחרונות הציגה קיטון בחוב הפיננסי ברוטו, ליום 30.09.2023 עמד החוב פיננסי ברוטו על 1,414 מ' שקל וזאת בהשוואה לכ-1,677 מ' שקל ליום 31.12.2022 וכ- 2,300 מ' שקל ליום 31.12.2021. הירידה בחוב נבעה בין היתר משיעורי מכירות גבוהים שעלו על קצב הביצוע של הפרויקטים.
ליום 30.09.2023 יחס חוב נטו ל-CAP נטו לפני איחוד כלולות עמד על כ-43%, לעומת 50% ליום 30.09.2022. בהתאמה לאיחוד יחסי שמבצעת מידרוג, הכולל בין היתר איחוד כלולות בתחום הדיור להשכרה, יחס חוב נטו ל-CAP נטו מותאם ל- 30.09.2023 עומד על כ-50%, בהשוואה לכ-56% ל- 30.09.2022. רמת המינוף של החברה שופרה בשל רווחים גבוהים יחסית בניכוי דיבידנדים שחולקו וכן מהירידה בחוב כנזכר לעיל. כמו כן המינוף מושפע לטובה מקרקעות ותיקות וכן ממרכיב גבוה של פרויקטים בהתחדשות עירונית. מידרוג הניחה גידול בחוב הפיננסי נטו של החברה בשנה הקרובה שיממן התקדמות בביצוע הפרויקטים, השקעות הון העצמי בפרויקטים חדשים וכן הובאה בחשבון השקעה ברכישת קרקעות. כמו כן מידרוג הניחה חלוקת דיבידנדים בהתאם למדיניות החברה. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, שיעור המינוף המותאם צפוי לעמוד בטווח הקצר-בינוני בטווח של 60%-55%. יובהר כי תרחיש הבסיס של מידרוג אינו מביא בחשבון את עסקת כלל.
יחס כיסוי EBIT להוצאות ריבית עמד על כ- 2.5 במהלך 12 חודשים שהסתיימו ב- 30.09.2023 ו- 2.3 בשנת 2022. מידרוג מעריכה בתרחיש הבסיס כי יחס הכיסוי של החברה צפוי להשתפר לטווח של 3.0-3.2 בשנה הקרובה בעיקר בזכות שיפור צפוי ברווח התפעולי.
נזילות החברה טובה ביחס לחלויות החוב
המדיניות הפיננסית של החברה מתבטאת לאורך שנים בשמירה על יתרות נזילות הולמות ביחס לצורכי החוב. ליום 30.09.2023 לחברה יתרות נזילות בהיקף של כ- 278 מ' שקל כאשר מתוכם כ- 217 מ' שקל בתיקי ניירות ערך סחירים והיתר מזומנים ושווה מזומנים. מדיניות החברה הינה להשקעה של 50% אג"ח ממשלתי ו- 50% אג"ח קונצרני, כאשר מגמת החברה לצמצם את ההחזקה בתיק ניירות ערך. למול זאת לחברה לוח סילוקין נוח יחסית של קרן אגרות החוב בסך כ- 130 מ' שקל לשנה.
המדיניות הפיננסית של החברה מתבטאת לאורך שנים בשמירה על יתרות נזילות הולמות ביחס לצורכי החוב. ליום 30.09.2023 לחברה יתרות נזילות בהיקף של כ- 278 מ' שקל כאשר מתוכם כ- 217 מ' שקל בתיקי ניירות ערך סחירים והיתר מזומנים ושווה מזומנים. מדיניות החברה הינה להשקעה של 50% אג"ח ממשלתי ו- 50% אג"ח קונצרני, כאשר מגמת החברה לצמצם את ההחזקה בתיק ניירות ערך. למול זאת לחברה לוח סילוקין נוח יחסית של קרן אגרות החוב בסך כ- 130 מ' שקל לשנה.
החברה מחלקת דיבידנדים בהיקפים משמעותיים וזאת בהתאם למדיניותה משנת 2021 לחלוקה בשיעור של עד 50% מהרווח הנקי. להערכת מידרוג, החברה צפויה להמשיך לחלק דיבידנדים בשנים הבאות בהיקפים משמעותיים ומנגד, מידרוג אינה צופה פגיעה משמעותית ביתרות הנזילות של החברה וגידול בתיאבון העסקי של החברה.
עוד ב-
בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יתרות הנזילות צפויות תמשכנה להלום לרמת הדירוג. בהתאם לנתוני החברה, החברה והחברות בבעלותה המלאה עומדות באמות מידה פיננסיות למול המממנים (מחזיקי אג"ח, בנקים ואחרים).
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
