השוק
מידרוג מורידה את דירוג חברת מוינאן מ- Baa1 ל- Baa2 עם השלכות שליליות
מידרוג מורידה את דירוג המנפיק ואת דירוג אגרות חוב (סדרה ב') שהנפיקה Moinian Limited (להלן: "החברה") מ-Baa1.il ל-Baa2.ilומותירה את הדירוג בבחינה עם השלכות שליליות
העמדת הלוואות הבעלים הינה חלף תוכניות קודמות של החברה למימוש נכסים לצורך תשלום האג"ח. על פי דיווחי החברה, מקורן של הלוואות הבעלים הוא בין היתר מימון מחדש של נכס של בעל המניות בחברה.
על פי הערכות החברה, בתום שנת 2023 יתרות המזומנים (חופשיים ומוגבלים לטובת מחזיקי אג"ח) בחברה (סולו) יעמדו על כ- 3.0 מ' דולר, וכן היא צופה לקבל במהלך שנת 2024 כ- 30 מ' דולר חלוקות מחברות בנות וכלולות. למול מקורות אלו בסך כ- 33 מ' דולר, לחברה שימושים בשנת 2024 בסך כ- 93.4 מ' דולר הכוללים את קרן אג"ח (סדרה ב') בסך כ- 87.4 מ' דולר העומדת לפרעון ב- 30.12.2024 ומהווה את התשלום האחרון והמלא של אגרות החוב (סדרה ב') והיתר הוצאות שוטפות (ריבית והנהלה).
המקור המרכזי שמציגה החברה למימון עודף השימושים על המקורות בשנת 2024 הינו מכירת הנכס Bezel (שיעור אחזקה של 60%) על פי שוויו בספרים, אשר להערכת החברה צפויה להניב לה תזרים חופשי בסך כ- 62.5 מ' דולר. הנכס הועמד למכירה על ידי החברה לפני מספר חודשים והיא צופה כי המכירה תושלם עד יוני 2024, זאת חלף הערכה קודמת להשלמת המכירה במרץ 2024. הנכס הינו מגדל מולטיפמילי במיאמי שהקמתו הושלמה בשנת 2021 והוא החל להתאכלס בסוף אותה שנה ושיעור התפוסה בו עמד על כ- 95% נכון לסוף שנת 2022.
הורדת הדירוג והותרת הדירוג תחת בחינה עם השלכות שליליות הינה בעקבות הנזילות החלשה של החברה, אשר תלויה במכירת נכס מהותי על מנת לעמוד בתשלום החלות של אגרות חוב סדרה ב' בסך כ-87.4 מ' דולר ב- 30.12.2024 זאת לאחר שהחברה השיגה את המקורות לתשלום הקרוב כמתואר לעיל. מידרוג סבורה כי חלה הרעה בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה לאור העלייה החדה והמהירה בשיעורי הריבית אשר הובילה להאטה בקצב ההשקעות והעסקאות בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, לקושי בהשלמת עסקאות מכירה ומימון מחדש וללחץ על מחירי הנכסים בשל כך.
להערכת מידרוג גורמים אלו מכבידים על הגמישות הפיננסית של החברה ומעלים את סיכון האשראי ברקע הנזילות החלשה. למידרוג אין כל וודאות באשר למקורות המזומנים של החברה לצורך פרעון האג"ח ולמועד קבלתם בחברה. כמו כן מידרוג סבורה כי בשל כל זאת החברה עלולה להתקשות לעמוד במדיניות הפיננסית שהציגה בפנינו עד כה, לשמירה על יתרות נזילות לצורך חלות האג"ח לפחות 5 חודשים מראש.
גמישותה הפיננסית של החברה חלשה ביחס לדירוג, עם היקף נכסים לא משועבדים המהווים כ- 1% בלבד מסך המאזן. החברה הציגה בפני מידרוג חלופות נוספות למקורות לפרעון האג"ח בשנת 2024 ככל ומכירת Bezel לא תצא אל הפועל, כדוגמת נטילת מימון נוסף באחד הנכסים שמחזיקה החברה או מכירת אחוזים מסוימים בנכס לשותף המחזיק כיום בחלק מהנכס ואפשרויות נוספות שונות. מידרוג סבורה כי הטרק רקורד של החברה ושל בעל השליטה בהשגת מקורות מימון באזורי הפעילות של החברה מהווים גורם ממתן סיכון ותומכים בגמישות הפיננסית של החברה. החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות מול המממנים.
דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב למשרדים, למגורים ולמסחר ומרוכזת בעיקר במנהטן ובברוקלין שבניו יורק, ומאופיינת בסביבה כלכלית חזקה לאורך זמן. היקף פעילות החברה משמעותי עם סך מאזן (מאוחד) של כ- 1.87 מיליארד דולר ל- 30.09.2023, כאשר נכסי החברה מוערכים על ידי מידרוג כבעלי איכות גבוהה ומצויים בתפוסה משוקללת של כ-92%. הפרופיל העסקי של החברה מוגבל בשל פיזור פעילות נמוך יחסית. כך, על בסיס נתוני דוחות כספיים ליום 31.12.2022, שני הנכסים העיקריים מהווים כ- 44% משווי נדל"ן להשקעה מותאם וכ- 52% מ- NOI מותאם.
להערכת מידרוג, נכסי החברה צפויים להציג בשנים 2023-2024 NOI מותאם (חלק החברה וכולל איחוד יחסי של חברות נכס כלולות) של כ- 85 מ' דולר לשנה, זאת בהשוואה לכ- 80 מ' דולר בשנת 2022. הגידול ב- NOI נובע בעיקר מהעלייה בשיעור התפוסה בנכס Bezel, וכן עם גידול בשיעור האחזקה בנכס 245 Fifth Avenue לכדי 59.66% בחודש מאי 2023 למול המרת הלוואה שהעמידה החברה קודם לכן בסך 20 מ' דולר.
מנגד, חלה ירידה בהכנסות מימון ממגזר ההלוואות שפעילותו הופסקה בתחילת שנה זו. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, FFO מותאם בשנת 2023 צפוי לעמוד בטווח של 22-24 מ' דולר, בהשוואה לכ- 20 מ' דולר בשנת 2022 – שיפור שנובע בעיקר מהגידול בהכנסה התפעולית כנזכר לעיל ומקיטון בהוצאות הנהלה כתוצאה ממכירת מלון Holiday Inn והשכרת מלון W.
בשנת 2024 FFO צפוי להשתפר לטווח של 25-28 מ' דולר בשל הקיטון ביתרת האג"ח בסוף שנת 2023 למול קבלת הלוואות בעלים שאינן נושאות ריבית. מידרוג מניחה כי יחס כיסוי חוב פיננסי נטו/FFO ינוע בטווח של 35-50 בשנים 2023-2024, טווח רחב ואיטי שאינו הולם את הדירוג.
יחס מינוף מותאם חוב נטו ל- CAP נטו עומד על כ- 57% ליום 30.09.2023 (כ- 46% על פי הדוחות הכספיים לפני התאמות מידרוג). החברה רשמה ירידות ערך בסך כ- 69 מ' דולר בנכסיה בארבעת הרבעונים שעד 30.09.2023 ותחת תרחיש הבסיס, מידרוג הביאה בחשבון אפשרות לירידות ערך נוספות. התפתחות יחס המינוף בשנה הקרובה תלויה בין היתר במקור לפרעון המלא של אגרות החוב, באם ימומן באמצעות מכירת נכס או במחזור החוב כנגד הגדלת מינוף על נכסים אחרים.
כמו כן תרומת ה-FFO צפויה לתרום להקטנת המינוף. הלוואת הבעלים לא נלקחה בחשבון כחוב פיננסי מכיוון שהיא אינה נושאת ריבית או הצמדה כלשהי, היא נחותה לאגרות החוב (סדרה ב') ולכל חוב עתידי שעשוי להיווצר בחברה לרבות בפירוק וכן הועמדה לחברה מאת בעל המניות המחזיק בחברה בבעלות מלאה, המצביע על זהות אינטרסים גבוהה עם החברה. הלוואות הבעלים עומדות לפרעון בתשלום אחד ב- 01.01.2025 לאחר הפרעון הסופי והמלא של אגרות החוב (סדרה ב').
נזילות בולטת לשלילה לאורך זמן ואי שמירה על יתרות נזילות מספקות תוך הסתמכות מעת לעת על בעל השליטה, על מימוש נכסים ועל מחזור הלוואות לצורך שירות החוב. מדיניות הנזילות של החברה הינה שמירה על יתרות נזילות לתשלום קרן וריבית אג"ח, לפחות 5 חודשים מראש, מדיניות אשר בשנתיים האחרונות החברה לא עמדה בה.
שיקולים נוספים לדירוג
דירוג אגרות החוב Baa2.il נמוך בשתי רמות מהדירוג הנגזר ממטריצת הדירוג. מידרוג הביאה בחשבון כי לחברה היקף גבוה של חוב לא מובטח לפירעון עד ל-30.12.2024, כאשר יכולתה למחזר חוב זה נתונה באי ודאות, והחברה תלויה במימוש נכסים כמקור עיקרי לפירעון החוב. החברה אינה נוהגת לשמור מזומנים זמן הולם מראש לצורך הפירעון. בנוסף, הובאה לשלילה העובדה כי מרבית נכסי החברה מוחזקים עם שותפים. בחלקם החברה מקבלת את ההחלטות, עם זאת בנכסים מסוימים נדרשת הסכמת השותפים, דבר אשר עשוי להעיב על יכולת מימוש או משיכת דיבידנדים.
שיקולי ESG
החשיפה של החברה לסיכוני ממשל תאגידי הינה בינונית להערכת מידרוג, והיא מושפעת לשלילה להערכתנו ממורכבות ביחסי הגומלין בין החברה לבין בעל המניות בשל עסקאות משותפות רבות וזאת ברקע תמיכה בחברה מצד בעל המניות מעת לעת. אמנם מידרוג רואה לחיוב את תמיכת בעל המניות בחברה בעת הצורך, אולם זו אינה מוסדרת כך שאינה שקופה דיה לאורך זמן. להערכת מידרוג שיקול זה מגביל את איכות האשראי של החברה.
אופק הדירוג
מידרוג תבחן בתקופה הקרובה את התפתחות העסקאות של החברה לצורך השגת הנזילות למול שירות האג"ח בשנת 2024, והדירוג עלול לרדת ככל שלא תחול בחודשים הקרובים התקדמות ממשית בעסקאות המיועדות להשגת מקורות מימון לפירעון האג"ח.
גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:
שיפור משמעותי בגמישות הפיננסית של החברה
גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:
אי שיפור בנזילות החברה
ירידה בהיקף ה-FFO ביחס להערכת מידרוג בתרחיש הבסיס וביחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO
עוד ב-
גידול משמעותי ביחס המינוף חוב נטו לקאפ נטו
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
