שוק הנדל"ן מתייבש מכסף ואם אתם חושבים שאלה חדשות טובות - אתם טועים. נתחיל במספרים. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש אוגוסט העמידו הבנקים לציבור משכנתאות בהיקף כספי של כ-7 מיליארד שקל וזה סכום גבוה ב-600 מיליון שקל בלבד מהנתון של חודש יולי, אז העמידה המערכת הבנקאית 6.4 מיליארד שקל כמשכנתאות. נזכיר רק שנתח השוק של המשכנתאות החוץ בנקאיות הוא כרגע שולי.

עכשיו נסביר את הדברים. שוק הנדל"ן הוא שוק רווי כסף, רווי עובדים ורווי הכנסות למדינה ממסים ומכירת קרקעות. וזה אומר שכשהשוק הזה מתייבש מכסף תהליכים כלכליים כבדי משקל נעצרים. עכשיו אם באופן תיאורטי אתם חושבים שהקבלנים יחתכו מחירים ומחירי דירות יצנחו? אז גם כאן אנחנו לא אנשי בשורות.

עכשיו נסביר: באופן עקרוני קבלנים שרכשו קרקעות במחירים הגבוהים של לפני שנה לא ימהרו למכור את הדירות במחירי ההפסד ונכון שיש עליהם לחץ גדול של הבנקים אבל כאן נכנס השחקן חשוב למגרש וההוא הבנק שמימן את רכישת הקרקע.

המצערכת הבנקאית לא רוצ לראות את קבלנים מפסידים ואולי קורסים כי אז הרבה כסף יילך לאיבוד ולכן המערכת הבנקאית (על פי רוב) מאפשרת להם הקלות בתנאי המימון. ההקלות האלה אינן כוללות מחיקת כסף אלא פרישה שלו מחדש בתוספת ריבית וזה אומר עוד הכנסות ורווחים לבנק - כל עוד הקבלן לא קורס.

עכשיו אם נצא מנקודת הנחה (שככל הנראה גם משקפת את המציאות) שהביקוש לדירות בבעלות לא נעלם אלא הוא 'ביקוש כבוש' שישתחרר כשהריבית תתחיל לרדת, הרי שכל קבלן ינסה להגיע לסדר עם הבנק המממן שלו כדי לחכות לרגע הזה בו הביקוש יפרוץ שוב וכשהבנקים מוכנים לתהליך הזה (והם מוכנים לו) הרי שמחירי הדיור ירדו בטווחים הקצרים בשיעורים זניחים למדיי ויחזרו לעלות בטווח הבינוני והארוך ולכן צריך לקחת את התיאוריה הכלכלית בחשבון.

נתון נוסף שיש לקחת בחשבון הוא את האמירה של מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר, לפני מספר שבועות בכנס שנכחו בו אנשי הנדל"ן. קוטלר אמר (רוח הדברים) שהקבלנים יצטרכו לדאוג לתשלומים השוטפים שלהם מול הבנק ומכלל ההן לומדים על הלאו וזה אומר שקוטלר, כל עוד הקלן משלם את התשלומים החודשיים, יקל בכל מה שנוגע לשערוך הנכסים כלפי מטה - חשבונאית - כשהוא מחשב את שווי הבטוחות שהוא דורש מקבלנים. וזו אמירה שדי תומכת בתיאוריה הכלכלית המוכרת.

עוד ב-

המשבר בנדל"ן: נמשכת הירידה בהיקף המשכנתאות, הקונים נעלמים מהשוק

לכתבה המלאה