שוק היוקרה בהמתנה – ויתעורר מחדש לקראת סוף 2023

מאמר דעה: דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא
שוק דירות היוקרה נמצא כיום בהמתנה. לפי בדיקה שערכנו בחברת דרא בהתבסס על נתוני רשות המסים, בשנת 2022 נמכרו בכל הארץ כ-490 דירות יוקרה במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה – ירידה של כ-15% לעומת כ-580 דירות כאלה שנמכרו בשנת 2021.

יש לציין כי גם מספר דירות היוקרה שנמכרו בשנת 2021 איננה גבוהה ביחס לכלל השוק, וזאת בשנה שהייתה שנת שיא בשוק הדיור כולו עם קפיצה חדה במכירות. כדי לסבר את האוזן, ב-2021 נמכרו בכל הארץ כ-56 אלף דירות חדשות - הנתון הגבוה בהיסטוריה וזינוק של כמעט 40% לעומת שנה קודם לכן.

השיאים של שנת 2021 נמשכו גם למחצית הראשונה של 2022 ואז החלה העצירה. באפריל 2022 בנק ישראל העלה את הריבית ולא עצר עד היום. שיעור הריבית עלה עשר פעמים ברצף מ-0.1% ועד ל-4.75% כיום – סביבת ריבית הגבוהה יותר מפי 4 ממה שהורגלנו אליו בעשור האחרון.

הריבית היא השחקן המרכזי בהשפעה על שוק הנדל"ן כולו ושוק היוקרה בתוכו. הריבית הגבוהה הובילה את רוכשי הדירות השונים לשבת על הגדר ולחכות עד יעבור זעם. כמות העסקאות צנחו מחודש לחודש כפי שמדווחות הלמ"ס והכלכלנית הראשית באוצר, והשוק עבר להמתנה.

פלח נכבד מרוכשי דירות היוקרה הם עובדי מגזר ההיי־טק. השנתיים האחרונות היטיבו מאוד עם הענף - זינוק בהיקף הגיוסים, בשווי הסטארט-אפים והחברות ובערך מניות החברות הציבוריות בבורסה. בשנים אלה זרמו לענף ההיי־טק הישראלי עשרות מיליארדי שקלים, ונוצר בישראל גל של "מתעשרי ההיי־טק" - יזמים, מנהלים, משקיעים ועובדים בחברות הייטק שהתעשרו בזמן מהיר מאוד, וצברו לכיסם מזומנים, מניות או אופציות בשווי מיליוני ואף עשרות מיליוני דולר.

בשנת 2021 ההייטקיסטים שחיפשו יעד לכסף שלהם, נכנסו לשוק הנדל"ן ורבים מהם רכשו דירות יוקרה. בחודשים האחרונים, המשבר בענף היי־טק, עצירת ההשקעות הזרות, פיטורי אלפי עובדים וירידה משמעותית בערך המניות – גרמו להאטה בשוק היוקרה.

נסביר כי שוק דירות היוקרה הוא שוק נישתי וקטן מבחינת כמות עסקאות. אנשי המקצוע מגדירים דירת יוקרה כדירה שמחירה מתחיל מ-10 מיליון שקל, לעומת 5 מיליון שקל ומעלה שהוגדר כיוקרה לפני כ-5 שנים. בישראל עיקר שוק היוקרה מתרכז בת"א ובירושלים. בירושלים שוק היוקרה לא נפגע כמו זה של ת"א, מאחר והוא מתבסס על תושבי חוץ. השוק בירושלים וגם לא עלה במספרים שהשוק בת"א עלה, ומשכך גם הירידות בו לא היו חדות במיוחד. לעומת זאת, בת"א הירידה במספר העסקאות ניכרת מאוד השנה ביחס לשנתיים הקודמות.

מי שרוכש כיום דירות יוקרה אלה הם בעלי הון שמבינים כלכלה, מבינים בעסקים ומכירים את עלות הכסף. גם הם ממנפים את ההון שלהם באמצעות משכנתאות לרכישת דירה, והם מבינים מה עליית הריבית עשתה לערך הכסף שלהם. הדבר מביא גם אותם לשבת על הגדר בהמתנה לזמנים טובים יותר או  להשקיע באלטרנטיבות אחרות  כמו שוק ההון.

דירת יוקרה עבור אותם רוכשים, בעלי ההון, היא בדרך כלל לא דירת המגורים היחידה שלהם והם לא חייבים לרכוש בתנאי השוק הנוכחיים. גם חברות הנדל"ן המחזיקות בדירות היוקרה לא ממהרות למכור כדי לא לספוג ירידת ערך. שני אלה, יש לציין, אולי מורידים את כמות העסקאות, אך לא את מחירי הדירות שנותרו ללא שינוי מהותי חרף הירידה במכירות.

אני מעריך כי בעוד כמה חודשים כשהריבית תתייצב בשנה הנוכחית ואולי אף תתחיל לרדת חזרה בתחילת 2024 לפי התחזיות, אנחנו נראה את שוק היוקרה מתעורר מחדש וחוזר לממדיו ה"טבעיים".

חברת שיווק הנדל"ן דרא, שנוסדה ומנוהלת על ידי דרור אוהב ציון, מתמחה בשיווק פרויקטים למגורים ומלווה יזמים החל משלבי תכנון הפרויקט והאסטרטגיה השיווקית ועד למכירת הדירה האחרונה. מאז הקמתה בשנת 1996 שיווקה דרא יותר מ-8,000 דירות חדשות במגוון רחב של פרויקטים בפריסה ארצית: שכונות מגורים במרכזי ערים, מגדלי יוקרה, פינוי ובינוי והרחבות ישובים קהילתיים. לחברה חטיבות ייעודיות המתמחות בשיווק פרויקטים של מחיר מטרה, מחיר למשתכן, התחדשות עירונית, הרחבות יישובים ועוד.

בין לקוחות החברה: אפריקה ישראל, סלע בינוי, צ.פ. ייזום ובנייה, איסתא נכסים, אפרידר, רמי לוי נכסים, מיטל הנדסה ועוד.
לפרטים נוספים: www.dara.co.il