דירה בהקפאה? על הקשר בין עליות הריבית והרפורמה המשפטית להאטה בשוק הנדל"ן

מנתונים שהתפרסמו על ידי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר והלמ"ס, ניכרת ירידה של עשרות אחוזים בעסקאות בענף הנדל"ן לעומת תקופה מקבילה אשתקד.

על פי הנתונים שהתפרסמו, עסקאות בשוק הנדל"ן ירדו ב-39%. מי שהובילו את הירידה בעסקאות הם רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור, אך גם מכירות קבלנים ועסקאות יד שנייה חווים ירידה חדה. חודש ינואר האחרון צוין בסקירה של הכלכלנית הראשית כחודש ינואר הנמוך ביותר בעסקאות יד שנייה מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל האינתיפאדה השנייה.

סיבה מרכזית להאטה שחווה כעת הענף נעוצה בהעלאות הריבית התכופות שביצע בנק ישראל החל מהמחצית השנייה של השנה החולפת. הללו ייקרו משמעותית את נטילת המשכנתאות וההלוואות וגרמו לציבור הרוכשים הפוטנציאליים ולזוגות הצעירים לחשוש מהצעד של רכישת דירה ולשבת על הגדר.

פלח נוסף משוק הרוכשים שהדיר את רגליו משוק הדירות כתוצאה מהעלאת הריבית הוא המשקיעים. כשהריבית הסולידית הייתה נמוכה העדיפו המשקיעים לקנות דירות להשקעה, אולם כיום בשל תנאי המימון היקרים כתוצאה מהעלאת הריבית אל מול תשואה דומה שהמשקיע יכול לקבל כיום על כספו בהשקעה סולידית בבנק.

הירידה בהיקף העסקאות הגיעה לאחר שנתיים של עליית מחירים בלתי רגילה בענף, מלווה בבלימה בעליית מחירי העסקאות ובמחירי דירות חדשות. עם זאת, מוקדם להתרשם כי חלה ירידה של ממש במחירי הדיור אך אין ספק כי הירידה בהיקף העסקאות בחודשים האחרונים בהכרח מצביעה על כך שעליית מחירי הדירות וריבית המשכנתאות דוחקת מהשוק רוכשים פוטנציאליים ובעיקר רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.

ההשפעה של עליות הריבית על יזמים וקבלנים היא לא פחות דרמטית. היזמים והקבלנים נוטלים מימונים בהיקפים כספיים רחבים לצורך רכישת קרקעות ולצורך הבנייה. לאחרונה אנו עדים לפחות יזמים וקבלנים שמתחרים על מכרזים של רמ"י ומחירי הזכייה בחלק לא מבוטל של המכרזים הם נמוכים משמעותית מהשומות של רמ"י. מנקודת מבט של קבלנים, האטה במכירות גורמת לעלייה בעלויות מימון הפרויקטים וברגע שתהיה עצירה גם בביקוש, זה יוביל לעצירת התחלות הבנייה או לחילופין העלאת מחירי הדירות, מה שעלול להוביל את תחום הנדל"ן לקיפאון וירידה בהיצע. מצב זה עלול לגרום בהכרח למחסור של דירות אל מול ביקוש גואה בשל קצב ריבוי טבעי. המציאות מלמדת כי לטווח ארוך, ביקושים כלואים עלולים להתפרץ ולהוביל להקצנה של פערי היצע וביקוש, דבר שיוביל לעליית מחירים אף יותר גדולה.

מותר להניח שמגמת ההאטה שהתחילה בהעלאת הריבית רחוקה מנסיגה, על רקע ההתרחשויות סביב הרפורמה המשפטית שמקדמת הממשלה הנוכחית. נראה שהשפעתה של הרפורמה המשפטית והמחאה הרחבה שזימנה סביבה, לא תפסח על פעילות ענף הנדל"ן. יריית הפתיחה של הרפורמה הייתה בחודש ינואר ומאז קרמה עור וגידים. אותותיה של הרפורמה המשפטית בתחום הנדל"ן ישתקפו בהכרח בנתוני העסקאות של החודשים פברואר – מרץ בהם הושגה התקדמות בהעברת הרפורמה והחרפה במחאה נגדה.

יישומה של הרפואה, אשר מקנה לממשלה כוח חקיקתי בלתי מוגבל, לא בהכרח עולה בקנה אחד עם ההגנה הנדרשת על זכות הקניין. כך למשל הליכי הפקעה בלתי מבוקרים שעשוי השלטון לדרוש באמצעות חקיקה מיוחדת או הטלתם של מיסים חדשים בגין קרקעות מעבר למסים קיימים.

גם צמצומה של עילת הסבירות הנתונה לשיקול דעתם של בתי המשפט עשויה להחליש את ההגנה על זכויות הקניין. צמצום שיקול הדעת של בתי המשפט בבחינת החלטות מנהליות של ועדות תכנון, של רשות מקרקעי ישראל או של רשות מיסוי מקרקעין עלולה לסכל ביטול החלטות מנהליות שגויות של גופים אלה אשר בפסיקות בתי המשפט נפסלו מטעמים של סבירות.

אם הרפורמה תגרום להורדה של דירוג האשראי של ישראל והאטה בהשקעות, פועל יוצא מכך יהיה האטה נוספת בתחום הנדל"ן. האטה כלכלית עלולה להביא להטלת מיסים חדשים או הגדלת מיסים קיימים לצורך מיתון הפערים בקופה הציבורית. העלאת מיסים על מכירות ורכישות של נדל"ן בהכרח תגרום למוכרים ולרוכשים להימנע מכל פעילות בתחום.

לצד עליות הריבית והרפורמה המשפטית המסתמנים כגורמים משפיעים על שוק הנדל"ן מותר להזכיר גם את תרומתו של תחום ההיי־טק לדעיכה בנתוני המכירות. עובדי ההיי־טק בישראל אשר נהנו משכר גבוה, וחלקם אף מכרו חברות היי־טק ב"אקזיט", היו מבין הגורמים האחראים לעליות המחירים בעיקר בדירות היועדות לשימוש עצמי ולהשקעה. אולם מרגע שהשקעות מחו"ל בחברות הייטק נחלשה, ופיטורים נרחבים מאפיינים כיום שוק ההייטק גם הנכונות של מגזר זה לשלם כל מחיר בעבור דירה בתל־אביב הגיעה כעד סופה.

מי שיבחרו לחלוק על הניתוח לעיל בוודאי יסכימו כי חוסר הוודאות והבלבול שנוצר בחודשים האחרונים סביב הרפורמה במערכת המשפט יגביר את מגמת ההאטה בפעילות בתחום הנדל"ן.    

האקלים הפיננסי הלא יציב בישראל ובעולם לצד חוסר הוודאות והבלבול שנוצר בחודשים האחרונים סביב הרפורמה במערכת גורמים הן לרוכשי הדירות והן לקבלנים לבלום כל אחד את "הפעילות" שלו בתחום הנדל"ן. להערכתי, בלימת הפעילות של שני השחקנים משני צדדי המתרס - האטת קצב הבנייה מצד קבלנים וירידה בביקוש מצד רוכשי הדירות – גם אם יביאו לירידה קלה בטווח המידי, הם עלולים לפגוע בניסיונות לבלום את עליית מחירי הדיור בטווח הארוך.