ההתחדשות העירונית בישראל הפכה למכרה זהב - אבל לא פעם הדיירים הם אלה שמשלמים את המחיר

הפער בין ההבטחה למציאות הפך היום לאחד הכשלים הגדולים ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי.

התחדשות עירונית נולדה כרעיון חברתי-כלכלי מבריק:
לחזק מבנים ישנים, להגן על חיי אדם, להוסיף היצע דיור, ולשפר שכונות שלמות תוך שיתוף בעלי הדירות ברווח. אלא שבפועל, בישראל של היום, פינוי-בינוי ותמ״א 38 הפכו לזירת כוח שבה מי שמרוויח באמת הם היזמים, עורכי הדין שלהם, ולעיתים גם הרשויות - בעוד הדיירים, שהם בעלי הקרקע, נותרים החשופים ביותר. וזו לא סיסמה. זו מציאות.

הדירה היא הנכס הכי גדול של המשפחה - אבל מי באמת שולט בו?
רוב בעלי הדירות שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית אינם משקיעים מתוחכמים. מדובר בזוגות, גמלאים, משפחות, אנשים שעבורם הדירה היא כל החיסכון. הם לא בקיאים בדיני תכנון ובניה, לא במיסוי מקרקעין, ולא בהסכמי יזמות מורכבים של פינוי-בינוי או תמ״א 38 הריסה ובנייה.

מולם עומדת תעשייה משומנת: יזמים עם מחלקות משפטיות, שמאים, מתכננים, לוביסטים ואנשי מו״מ מנוסים. הפער הזה יוצר מציאות שבה לעיתים קרובות בעלי הדירות חותמים על הסכמים מבלי להבין מה הם באמת נותנים ומה הם עלולים להפסיד.
הדירה אולי נשארת על שמם, אבל השליטה עליה עוברת ליזם לשנים ארוכות.

למה כל כך הרבה פרויקטים נתקעים?
אם תחפשו בגוגל "פינוי בינוי תקוע", "פרויקט התחדשות עירונית לא מתקדם" או "תמ״א 38 בעיות", תמצאו אלפי סיפורים דומים: בניינים שנתקעו 5, 8 ואפילו 12 שנים בלי היתר, בלי בנייה ובלי יכולת של הדיירים להשתחרר. אני בעצמי סיקרתי והתראיינתי במסגרת פסק דין שקבע פיצוי לדיירים במאות אלפי שקלים לאחר שיזם תמ"א הפר הסכם בגין אובדן שכירות לדירות שלא בנה.

הסיבה פשוטה: במדינת ישראל קל להחתים, אבל קשה מאוד להוציא לפועל.
יזמים רבים מגייסים חתימות מוקדם מדי, עוד לפני שיש תכנון, כלכליות או ודאות תכנונית. הם "נועלים" את הבניין בהסכמים ארוכי טווח ומתחילים לבדוק אם הפרויקט בכלל משתלם להם. אם לא? ואם אין מנגנון הגנה חוזי לדיירים, הם עלולים להישאר תקועים.
במילים אחרות: הלכה למעשה, לא פעם סיכון כלכלי לא מבוטל עובר מהיזם אל בעלי הדירות.

תמ״א 38 ופינוי-בינוי - לא אותו הדבר
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא ההתייחסות לתמ״א 38 ולפינוי-בינוי כאותו מוצר. בפועל מדובר בעולמות שונים לחלוטין:
בתמ״א 38, לרוב מדובר בפרויקט קטן, תלוי מאוד ברווחיות מיידית ובמימון בנקאי. בפינוי-בינוי מדובר במתחמים, באינטרסים של עיריות, במדיניות תכנונית, ולעיתים גם בפוליטיקה.
אבל הדיירים? הם נכנסים לאותו מסלול חתימות, בלי להבין שהסיכונים, משך הזמן והמורכבות משתנים לחלוטין.

למה הרשויות משחקות תפקיד קריטי?
עיריות היום מבינות שהתחדשות עירונית היא מכונת כסף: היטלי השבחה, שטחי ציבור, תשתיות חדשות, תוספת אוכלוסייה משלמת ארנונה. לכן הן דוחפות מתחמים- אבל לא תמיד מגינות על הדיירים שבתוכם.

לעיתים פרויקט מקודם כי הוא טוב לעיר, לא כי הוא טוב לבניין. כאן בדיוק נדרשת רגולציה חכמה וליווי משפטי עצמאי לבעלי הדירות- לא מטעם היזם.

ומה הפתרון?
התחדשות עירונית היא לא הבעיה. היא הפתרון. הבעיה היא חוסר האיזון.
בעלי דירות חייבים להיכנס לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38 כשהם מבינים:
מהו שווי הזכויות האמיתי שלהם, מה לוחות הזמנים הריאליים, איך יוצאים מהסכם תקוע ואיך מגינים על הדירה שלהם לאורך כל הדרך. ברגע שהדיירים מפסיקים להיות "החולייה החלשה", ההתחדשות העירונית חוזרת להיות מה שהיא אמורה להיות: מנוף אמיתי לביטחון, לעושר ולשיפור איכות החיים. ולשם בדיוק ישראל צריכה להגיע.

אורלי מנדלסון ושות' עורכי דין

(בשיתוף CofaceBdi)