פרויקטים
"גול עצמי של הממשלה": השמאי ארז כהן על המהלך להלאמת הארנונה מהרשויות החזקות
חוק ההסדרים עבר בקריאה ראשונה, אבל בפורום ה-15 מבטיחים להמשיך ולהיאבק ב"סעיפים הפוגעניים ודורסניים". שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מנתח את המחלוקות המרכזיות ומבהיר: "אם לא תהיה התגמשות – ההפסד יהיה של כולנו"
חוק ההסדרים צלח אומנם בחודש שעבר את הקריאה הראשונה במליאת הכנסת, אך לקראת אישורו הסופי, עושה רושם שהריקושטים סביבו רק הולכים ומתעצמים. אחד הגופים שעלה בשבועות האחרונים להתקפה הוא פורום ה-15 – גוף המאגד את הערים הגדולות, החזקות והעצמאיות בישראל, שיצא למאבק פומבי (שאף כלל את השבתת הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה), במה שהוא מכנה "הסעיפים הפוגעניים והדורסניים בחוק ההסדרים".
עיקר זעמו של הפורום מופנה לשני נושאים עיקריים. הראשון שבהם נוגע למהלך הלאמת הארנונה, באמצעות קרן ייעודית ממשלתית – "הקרן להרחבת ההשקעה בתושב והגדלת היצע הדיור", אליה יפרישו העיריות העצמאיות אחוזים מסך הגידול העתידי של הארנונה העסקית ביחס לשנת 2022. הכספים שיצטברו בקרן, יחולקו בין הרשויות המקומיות השונות על בסיס כמות ההיתרים לבניית יחידות דיור שינפיקו.
הרציונל העומד מאחורי הקמתה של הקרן, כך על פי דברי ההסבר בחוק ההסדרים, הוא "לסייע לרשויות המקומיות להרחיב את ההשקעה בתושביהן ולקלוט תושבים חדשים, לצמצם את הפערים הכלכליים ביניהן ולעודד אותן להגדיל את היצע הדיור בתחומן".
נושא אחר שמייצר התנגדות גורפת בקרב חברי הפורום, טמון בתיקוני החקיקה המוצעים בתחום התכנון והבנייה, וההתחדשות העירונית. מדובר בין היתר, על הסמכת מנהל מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאשר שטח כמיועד להתחדשות עירונית – וזאת גם ללא הסכמת הרשות המקומית הרלוונטית. בהמשך לכך, מוצע כי שר הפנים יוכל להכריז על רשות רישוי מקומית כ'איטית', במידה והוא סבור שהתנהלה בלוח זמנים חריג. המשמעות: החברות היזמיות והקבלנים יוכלו לפנות לגוף רישוי ארצי שיוקם, ויקבל מנדט להוצאת היתרי בנייה במקום הרשות המקומית.
לדברי ראש עיריית גבעתיים רן קוניק, חוק ההסדרים בגרסתו הנוכחית הוא בבחינת "מחטף דרקוני שמטרתו לשאוב סמכויות מהשלטון המקומי ליצירת עוד 'קופות קטנות' מכספי הרשויות, קרי כספי הארנונה של תושבי המדינה". עוד הוא מוסיף: "ראשי הרשויות לא ייתנו יד להחלשת כוחו של השלטון המקומי ולהפיכת הרשויות המקומיות לתלותיות לגמרי בשלטון המרכזי, ולקיבוע תפקידן כמשאבות כספי ציבור לטובת הסכמים קואליציוניים והעברת כספים בין משרדי ממשלה".
"במסלול התנגשות". שר האוצר בצלאל סמוטריץ' (מימין) ויו"ר פורום ה-15, ראש עיריית תל אביב רון חולדאי (צילומים שריה דיאמנט, פלאש 90/תומר נויברג)
לחשב מסלול מחדש
מי שעוקבים בדריכות אחרי ההתפתחויות בגזרת חוק ההסדרים, הם השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן. "מאבקי הכוחות בין הממשלה לרשויות המקומיות הן לא עניין חדש, אלא שהפעם הרושם הוא ששני הצדדים ניצבים במסלול התנגשות", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, "עד העברת חוק ההסדרים נדרש לגשר על הפערים, והזמן הולך ואוזל".
מי שעוקבים בדריכות אחרי ההתפתחויות בגזרת חוק ההסדרים, הם השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן. "מאבקי הכוחות בין הממשלה לרשויות המקומיות הן לא עניין חדש, אלא שהפעם הרושם הוא ששני הצדדים ניצבים במסלול התנגשות", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, "עד העברת חוק ההסדרים נדרש לגשר על הפערים, והזמן הולך ואוזל".
כהן מתייחס לסוגיית הלאמת הארנונה, ומדגיש: "לא מדובר ביוזמה מקורית, הברקה של הממשלה הנוכחית. הקמת קרן מהסוג הזה כבר עלתה בעבר. הממשלה מחפשת מאיפה ניתן לייצר מקורות תקציביים שיסייעו לרשויות מקומיות חלשות, ומצאה כאן פתח באמצעות קרן מיוחדת, שגם תיתן תמרוץ לבנות דירות על פי חלוקה של מפתח היתרי בנייה. הכספים עתידים להגיע באמצעות ארנונה מעסקים, שתגדל ב-2023 ביחס לשנה שקדמה לה. אלא שעל רקע המצב הכלכלי במשק והטלטלה בענף הנדל"ן למשרדים, כלל לא בטוח, שהסכומים יגיעו לכדי קנה מידה משמעותי".
"ברמה העקרונית", מסביר כהן, "רשויות מקומיות חזקות נהנות מהכנסות בסכומים גבוהים על קרקע – אם בהיטל השבחה, ואם בהכנסות מהיטלים שונים כתוצאה מעסקאות נדל"ן יקרות. באה הממשלה וטוענת שמכיוון וגם היא משתתפת בהשבחות, עניין שאין עליו חולק – הרי אותן רשויות מקומיות לא ממנות לבדן את סך העלויות הקשורות לפיתוח תשתיות – לא ייתכן שלא יהיה לה נתח גם מההכנסות".
"מצד שני", ממשיך כהן, "אם רוצים לתת לעיריות להיות עצמאיות תקציבית, יש לאפשר להן ליהנות מהכספים ששולמו על הקרקעות שבתחומן, על כל המשתמע מכך. מנקודת המבט של פורום ה-15, הלאמת הכנסות מארנונה עסקית תוביל לפגיעה בעצמאות תקציבי הרשויות החברות בו ולבור שיקשה עליהן לספק סל שירותים הראוי לתושביהן".
אם שואלים את כהן, קרן ארנונה היא לא ברירת מחדל ויש דרכים חלופיות לייצר למדינה כספים לצמצום פערים ולזירוז הבנייה למגורים. "כדאי לחשב מסלול מחדש ולפנות לכיוונים אחרים", הוא מרחיב, "למשל, לבחון מחדש את היקפי התמיכה של המדינה ברשויות המקומיות בכל הקשור בהקמת תשתיות, מבני ציבור ומוסדות חינוך. נדרש לעשות דיפרנציאציה בין רשויות חזקות למוחלשות – ולתקצב בהתאם. התעקשות על הלאמת הארנונה עוד עלולה להפוך רשויות עצמאיות לרשויות נתמכות. אם אותן עיריות יצטרכו פתאום עזרה מהמדינה, אז מה בדיוק הבשורה כאן? זה יהיה בבחינת גול עצמי של הממשלה".
מיזם התחדשות עירונית. "למדינה אין יכולת להיכנס בנעלי הרשויות המקומיות ולממש פרויקטים בלעדיהן" (צילום Shutterstock)
בין תאוריה לפרקטיקה בהליכי הרישוי
באשר לצעדים שמבקשת הממשלה לקדם במסגרת תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, מסכים כהן כי הליכי הרישוי חייבים להתייעל ולהתקצר. "הוצאת היתר בנייה לוקחת שנים ארוכות ומאופיינת בהמון סרבול, ולכן חשוב לפעול להסרת חסמים ביורוקרטיים", הוא מפרט. "מה מביא את הרשויות להתמהמה? מגוון סיבות: מצוקת כוח אדם בוועדות המקומיות, שגורמת לתוכניות להיתקע זמן רב בצנרת; רשויות שמסרבות לקדם פרויקטים, עד לקבלת תקציבים לטובת תשתיות ראויות לצד מבני המגורים; ישנן גם עיריות שמבקשות לשמור על צביון מקומי ופחות תומכות בציפוף ועלייה לגובה לרבי קומות ומגדלים. בפועל זה מביא להליכים ממושכים ומורכבים יותר, ובזבוז משאב הקרקע האוזל".
באשר לצעדים שמבקשת הממשלה לקדם במסגרת תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, מסכים כהן כי הליכי הרישוי חייבים להתייעל ולהתקצר. "הוצאת היתר בנייה לוקחת שנים ארוכות ומאופיינת בהמון סרבול, ולכן חשוב לפעול להסרת חסמים ביורוקרטיים", הוא מפרט. "מה מביא את הרשויות להתמהמה? מגוון סיבות: מצוקת כוח אדם בוועדות המקומיות, שגורמת לתוכניות להיתקע זמן רב בצנרת; רשויות שמסרבות לקדם פרויקטים, עד לקבלת תקציבים לטובת תשתיות ראויות לצד מבני המגורים; ישנן גם עיריות שמבקשות לשמור על צביון מקומי ופחות תומכות בציפוף ועלייה לגובה לרבי קומות ומגדלים. בפועל זה מביא להליכים ממושכים ומורכבים יותר, ובזבוז משאב הקרקע האוזל".
"הרעיון שהמדינה תיקח את המושכות, הוא נחמד ברמה הצהרתית אבל לא יעבוד ברמה המעשית", קובע כהן. "העיריות הן חולייה קריטית בשרשרת, ובפועל למדינה פשוט אין את היכולת להיכנס בנעליהן ולממש פרויקטים בלעדיהן. מעבר לזה, לא הגיוני לנתק את הרשויות מקבלת החלטות הנוגעות למתרחש בתחומן. רצוי לגבש מנגנון משותף לעיריות ולמדינה – למשל במתחמים מועדפים לדיור שנמצאים בדחיפות גבוהה. זה אולי לא המענה האידיאלי, אבל בזכותו ניתן יהיה להביא לשיתוף פעולה ולמימוש מהיר יותר של פרויקטים".
על ההצעה בחוק ההסדרים, לפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתוכנית המחייב יזם בביצוע או מימון מטלות ציבוריות על חשבונו, אומר כהן: "ביטול מנגנון המטלות הציבוריות יהיה שגיאה נוראית. כדי לחדש, לשקם ולרענן מבנים ומתחמים ותיקים, יש צורך בהקצאת שטחים בנויים למען הציבור בתי ספר גני ילדים וכיו"ב. זה בפירוש עניין מהותי. הפתרון הקיים, שמחייב חברות יזמיות במטלות ציבוריות, הוא פתרון שעובד. נכון, יש קצת חזירות בדרישות של העיריות במסגרת המטלות הציבוריות, מסיבה זו כדאי אולי למתן אותן, אבל בטח לא לבטל אותן".
"ניסיון העבר מלמד שאחרי שכל צד מושך לכיוון שלו, בסוף מגיעים להסכמות", מציין כהן, "אלא שלצערי, במציאות הנוכחית, כשהממשלה נמצאת בשורה כה ארוכה של חזיתות ומאבקים, ממש לא ברור איך מתירים את הפלונטרים בגזרות רבות כל כך. מה שבטוח, גם הממשלה וגם הרשויות המקומיות יצטרכו להתגמש ולייצר מתווה שמקובל על שתיהן – אם לא, ההפסד יהיה של כולנו".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
