על חשיבות ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס נרחב – הן בהיבט של חשיבות חיזוק ומיגון מבנים ישנים ומסוכנים, והן כפתרון להגדלת היצע הדיור ולצמצום הפערים ההולכים ומתרחבים שבין ביקוש להיצע – אלא שבפועל סובל התחום מכשלים לא מעטים, כמו גם מחדירת גורמים מפוקפקים, המקשים על פרויקטים להגיע אל קו הסיום ומייצרים תסכול רב בקרב הדיירים. כך למשל, בפרויקט תמ"א 38 באחת מערי החוף, הושגו הסכמות בין בעלי הדירות בשני בניינים ותיקים לבין יזם, שהבטיח לקדם את הפרויקט.

אף שכבר במחצית הראשונה של העשור שעבר נחתמה העסקה בין הצדדים, מאז ולאורך שנים ארוכות נותר המיזם תקוע. בינתיים, מאחורי גב הדיירים ומבלי שנמסרה להם כל הודעה בעניין, נמכר הפרויקט על ידי היזם המקורי ליזם חלופי, כשביום בהיר אחד התייצבו הדחפורים בשטח מצוידים בהיתר. בעלי הדירות, שנדהמו לגלות על השתלשלות העניינים, דרשו מעורך דינם להתערב, אך להפתעתם הוא סירב בטענה כי מרגע חתימת ההסכם הסתיים טיפולו בפרויקט. מאז כבר נעצרו העבודות מספר פעמים, והפרויקט, עושה רושם, יתקשה להתרומם בקרוב. הסיפור הנ"ל הוא לא סטיית תקן, אלא עדות מהשטח לתחום פרוץ המשווע להסדרה והסרת חסמים. "התופעות הללו הפכו להרגל והן מבליטות את הרעות החולות שהתנקזו לתחום", קובע עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף בפירמת עורכי הדין המובילה יוזוק מלכין.

"לצערנו, לצד חברות יזמיות מיומנות, פועלים גם קבלני חתימות שמנצלים את תמימותם של בעלי הדירות כדי לסחור בפרויקטים", ממשיך עו"ד יוזוק. "אלו רואים בהתחדשות העירונית אמצעי לגריפת כסף קל, ובדרך אין להם בעיה למכור חלומות ולרמוס את בעלי הדירות. המציאות העגומה הזו מחדדת את חשיבתו הדרמטית של עורך הדין מטעם הדיירים, שנוכחותו לאורך כל שלבי התהליך יכולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין עוגמת נפש מתמשכת".
שר המשפטים, גדעון סער (צילום פלאש 90/אולביה פיטוסי)

עלות מול תועלת
לנושא הבוער נדרשה גם המדינה. בחודש פברואר האחרון חתם שר המשפטים, גדעון סער, על קובץ תקנות, העוסקות באינטראקציה בין בעלי הדירות והיזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי – ומטרתן להגביר את האמון, השקיפות ושיתוף הפעולה. על פי התקנות החדשות, נדרשות החברות היזמיות לקיים אסיפה עם בעלי הדירות טרם החתימה על העסקה, ולהציג בפניהם את כל המידע הרלוונטי לפרויקט. כך למשל, עליהם לפרט באשר להיקף המיזם, מסלולו, התמורות המוצעות ואופן המימון. בנוסף, מחויבות החברות היזמיות לשתף באשר ללוחות הזמנים הצפויים בפרויקט, וכן בנוגע לתוקף הסכם ההתקשרות. במידה ושיעור ניכר מאוכלוסיית בעלי הדיירות הוא דובר רוסית, ערבית או אמהרית, הרי שעל החברות היזמיות לדאוג למתורגמן.

בהתאם לתקנות, החברות היזמיות מחויבות לחשוף בפני בעלי הדירות כל הליך מנהלי ומשפטי הקיים נגדן: פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה. גם הרזומה המקצועי של החברות היזמיות זוכה להתייחסות בתקנות, כשעליהן לסקור באופן פרטני את סטטוס הפרויקטים שתחת אחריותן. בסיום הכנס, חובת החברות היזמיות היא בפרסום פרוטוקול מקיף ועדכני. לדברי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס: "מדובר במהלך שתכליתו לשפר את מצבם של בעלי דירות העומדים בפני הליך ארוך של מיזם להתחדשות עירונית, ולהבטיח שכבר במפגש הראשון בינם לבין יזם המעוניין לקדם עסקת התחדשות עירונית, הם יקבלו מידע חיוני. התקנות נועדו לגשר על פערי כוח וידע בין היזמים, העוסקים בתחום הנדל"ן כעניין שבשגרה, לבין בעלי הדירות, שעבורם זו לעיתים הפעם הראשונה שבה הם עומדים בפני החלטה כה משמעותית. הכללים בתקנות יאפשרו לבעלי הדירות להבין את העלות והתועלת שתצמח להם מהמיזם ולקבל החלטה בעניין העסקה בצורה מושכלת".

אצבע על הדופק
משרד יוזוק מלכין ושות' הוא מהשמות המזוהים ביותר עם תחום ההתחדשות העירונית, ומי שמלווה ומייעץ בעשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, הכוללים אלפי דירות בשלבים שונים של תכנון, שיווק, ביצוע ואכלוס. "תיקוני החקיקה הם צעד בכיוון הנכון", אומר עו"ד יוזוק. "יש פה ניסיון של המדינה לייצר מציאות חדשה בתחום ולעגן בחקיקה נושאים מהותיים בשיח שבין בעלי הדירות והיזמים. כולנו תקווה שתיקוני החקיקה יצמצמו את נוכחות השרלטנים בתחום ויפחיתו את כמות הפרויקטים בהתחדשות עירונית העוברים מיד ליד מתחת לשולחן".

"ועדיין", מדגיש עו"ד יוזוק, "התקנות הללו לא מספיקות ומחזירות אותי שוב לתפקיד הקריטי שממלאים עורכי הדין בתהליך. שיהיה ברור: בלי פונקציה משפטית אשר מכירה את התחום לעומקו ומייצרת מנגנונים להגנה על בעלי הדירות, פרויקטים עלולים ליפול בין הכיסאות. לא פעם חושבים היזמים שהם בעלי הבית הבלעדיים – וזו טעות גדולה.

בדיוק כמו לבעלי הדירות, יש להם זכויות אבל גם חובות. נדרשת כאן שותפות ואחדות אינטרסים, כשמי שניצב על המשמר, מוודא שהמיזמים מתקדמים בהתאם לתוכניות ומנטרל מוקשים העולים תוך כדי תנועה – הוא עורך הדין. יש לו אחריות כבדת משקל. עורך דין שחושב שברגע שנחתם הסכם הוא יכול לסמן וי ולהוריד הילוך - לא נמצא בתחום הנכון". פרויקט התחדשות עירונית (צילום Magma Images)

כשזה מצב העניינים, בחירת עורך דין אשר ייצג את הדיירים היא עניין מהותי. "את עורך הדין מומלץ להכניס לתמונה מנקודת הפתיחה", מרחיב עו"ד יוזוק. "עוד לפני שבכלל מתניעים את הפרויקט, עליו להסיר את החששות ואת סימני השאלה בקרב הדיירים. כשיש כתובת לכל בעיה ויש על מי לסמוך, הביטחון של הדיירים עולה. מעבר לזה, בתחום דינמי שכל העת מתפתח, חשוב לקחת עורך דין שבקיא במטריה ומעודכן בכל הרפורמות והחידושים – גם ברמה הארצית וגם ברמה המקומית".

"מניסיוני, עורך דין שמתמחה גם בייצוג דיירים וגם בייצוג יזמים, הוא זה שמכיר את גבולות הגזרה באופן הטוב ביותר – זה היתרון הגדול שלו", מסכם עו"ד יוזוק. "היות והוא יודע כיצד כל צד מתנהל, יש לו את היכולת לא רק לראות את התמונה המלאה, אלא גם לגשר ולרתום את כל הגורמים למימוש הפרויקט. השורה התחתונה היא אחת: הדרך ליצירת דיאלוג בריא יותר בין בעלי הדירות ליזמים, עוברת דרך עורך דין שנמצא עם האצבע על הדופק, ומחויב להצלחת התהליך".