פרויקטים

פינוי בינוי שלב אחר שלב: איך מתחילים ומה מקבלים - המדריך המלא

כשחידוש ומיגון המבנים הישנים הוא צו השעה, יותר ויותר ישראלים מבקשים לקדם פינוי בינוי. מהם הצעדים הנדרשים להוצאת פרויקט אל הפועל? עורכי הדין רויטל יוריסט וינקי עפרוני, המלווים דיירים בעשרות מיזמים, עם כל מה שחשוב לדעת

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 20/1/2022 15:03

עו"ד רויטל יוריסט, עו"ד ינקי עפרוני (צילום רז רוגובסקי, פלאש 90)

בישראל, מדינה המאופיינת במבנים ותיקים רבים שהוקמו עמוק במאה הקודמת וחשופה לאיומי טילים ורעידות אדמה – מבינים כולם כי התחדשות עירונית היא הכרח. הבניין שקרס בספטמבר האחרון בחולון, כמו גם רעש האדמה שהכה בשבוע שעבר בקפריסין והורגש היטב גם במחוזותינו, סיפקו תמרור אזהרה נוסף לדיירים המתגוררים במבנים ישנים ורעועים באשר לסכנה הקיימת ולחשיבות שבפעולה מיידית.

כשזהו מצב העניינים, הנכונות לקדם פרויטים לשיקום, מיגון וריענון המבנים היא גדולה – כשעל רקע גניזתה של תוכנית תמ"א 38 בסתיו הקרוב, מיזמי פינוי-בינוי הולכים בשנים הקרובות לתת את הטון ולמצב עצמם בחוד החנית של הבנייה בישראל.

מיזמים אלו המתייחסים למתחמים שלמים, החלו אמנם לתפוס תאוצה רק באחרונה, אך כבר הספיקו לבנות לעצמם מוניטין כפרויקטים מורכבים הכוללים ביורוקרטיה מפרכת ולוחות זמנים ממושכים העולים על עשור. איך בכל זאת ניתן לצאת לדרך, מה צריכים לדעת בעלי הדירות המבקשים לקדם פרויקט פינוי-בינוי, איזה תמורות הם עתידים לקבל ואיך ניתן לנסות ולקצר תהליכים? עורכי הדין ינקי עפרוני ורויטל יוריסט, הבעלים של משרד יוריסט-עפרוני, המלווה אך ורק דיירים בעשרות מיזמי התחדשות עירונית, מפזרים את סימני השאלה.

הקמת נציגות דיירים ובחירת עורך דין
"פינוי-בינוי הוא עוף מוזר", פותח עו"ד עפרוני. "בפרויקטים הללו בעצם מתקיימת החתונה עוד לפני שהחתן פוגש את הכלה. הכוונה היא שההסכם בין בעלי הדירות והיזם נחתם בטרם הושלם תהליך התכנון והרישוי, התקבל היתר והדחפורים עולים על הקרקע. זוהי ריצה למרחקים ארוכים המחייבת את הדיירים לאורך רוח וסבלנות".

לדבריו, "הפנייה המקדימה אל בעלי הדירות מגיעה לרוב מיזמים או מנציגי מנהלות ייעודיות להתחדשות עירונית. הם מבקשים להגיע להסכם התקשרות שיהווה את הבסיס להתנעת המיזם. אם בעבר פניות כאלו נתקלו בחשדנות, היום בעלי הדירות כבר מוכנים להתקדם, אך מבינים שהתהליך מחייב אותם לליווי משפטי מקיף – כשכאן נכנסים לתמונה עורכי הדין מטעם הדיירים. אחריותם היא להגן על בעלי הדירות בכל הצמתים הקשורים לפרויקט, להנגיש עבורם את המידע, ולפקח על התקדמות הפרויקט ועמידה בלוחות הזמנים".

"בשלב הראשון עורך הדין נדרש לגבש נציגות מקרב הדיירים ולהסביר על ההשלכות הטמונות בפרויקט פינוי-בינוי. במקביל עליו לערוך בדיקה יסודית באשר לזהות היזמים הפוטנציאלים או המנהלת", ממשיכה עו"ד יוריסט. "הוא מחויב לברר מהו הרקורד המקצועי והחוסן הכלכלי שלהם, ולא פחות חשוב – לשמוע מבעלי דירות בפרויקטים קודמים איך הייתה האינטראקציה. אם מדובר ביזמים או במנהלת שהוכיחו את עצמם, אפשר להתקדם. אם לא, תפקיד עורך הדין מטעם הדיירים הוא לערוך מכרז יזמים מסודר שיאגד חברות עם מוניטין בתחום, לארגן אסיפות וכנסים, לייעץ ולכוון, כשהבחירה בפועל מתבצעת רק על ידי בעלי הדירות".

"עניין משמעותי נוסף נוגע לבדיקה האם ניתן בכלל לבצע פרויקט", מוסיפה עו"ד יוריסט. "כלומר מהי המדיניות או התוכניות העירוניות לאזור או המתחם המדובר. ברשויות מקומיות מסוימות קיימת מדיניות התחדשות עירונית הממפה את העיר לאזורים ומייצרת כללי משחק ברורים. בהמשך לכך, בערים הללו כבר קיימות תוכניות בניין עיר (תב"ע) להן כפופים מיזמי פינוי-בינוי, כשהמשמעות היא קיצור של שנתיים-שלוש בחיי הפרויקט. לעומת זאת, בעיריות בהן אין מדיניות התחדשות עירונית מוסדרת, קידום מיזם מחייב תכנון ואישור תב"ע – מה שמאריך באופן טבעי את פרק הזמן הנדרש למימוש הפרויקט".

סיכום התמורות וחתימה על חוזה
כאשר נבחר יזם וקיימת משוואה כלכלית המייצרת שורת רווח לפרויקט העתידי, ניתן לעשות צעד נוסף – כשפה היעד הוא להסכים על היקף התמורות שיוענקו לבעלי הזכויות בדירותיהן החדשות ולחתום על הסכם מחייב בין הצדדים.

"הדיירים יזכו לדירות חדשות וגדולות יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה" מרחיב עו"ד עפרוני. "עד לפני שנה-שנתיים הנחת העבודה הייתה שתוספת השטח נעה סביב 25 מ"ר, היום התמונה שונה בתכלית. עיריות דוגמת תל אביב, פתח תקוה ונתניה קבעו רף אחיד העומד על תוספת של 12 מ"ר, כשגם העדכון לתקן השמאי 21, מדבר על תמורות בהיקף דומה. נכון, מדובר בשטחים קטנים יותר, אבל חשוב להביא בחשבון שיש כאן ודאות, שהיא בעצם שם המשחק במיזמי פינוי-בינוי. כשכל אחד יודע בדיוק מה הוא מקבל – נמנעת סחטנות מצד בעלי דירות מחד, ומאידך הבטחות מצד היזם לתמורות דמיוניות שאין להן אחיזה במציאות".

"מעבר לזה", מחדד עו"ד עפרוני, "כדי שכל דייר ודייר יבין מהם הקריטריונים על פיהם נקבע הגודל, המיקום והקומה של הדירה החדשה שלו, אנו משלבים שמאי מוסמך שמסביר לעומק על שיטת הניקוד. תהליך שקוף מבטיח איזונים בתמורות ומסיר חששות של דיירים ששכניהם יזכו לפריבילגיות מהיזם על חשבונם".

"כשהתמורות מסוכמות ניתן להגיע לאחת מנקודת הציון המשמעותית ביותר: חתימה על הסכם מול היזם", מציינת עו"ד יוריסט. "בעקבות אישור חוק ההסדרים, נדרשת כיום הסכמה של 67% מבעלי הדירות בפרויקט ולא 80% כמו בעבר – ומדובר בבשורה גדולה. הניסיון שצברנו בתחום עוזר לנו בנטרול התנגדויות בקרב הדיירים, ולשמחנו עד כה בכל מיזם שליווינו הושגה הסכמה של כל בעלי הזכויות. כחלק מההסכם, אנחנו מטמיעים מנגנון המחייב את היזם לקדם את הפרויקט בפרקי זמן ברורים, אחרת בעלי הדירות יהיו רשאים לבטל אותו. אנו גם פועלים להבטחת קרן ייעודית, במסגרתה יממן היזם את עלויות התחזוקה של המבנה החדש עם חזרת הדיירים הוותיקים אליו".

תחילת עבודות הביצוע בפרויקט פינוי בינוי (צילום Magma Images)

קבלת ערבויות, עזיבת הדירות ותחילת העבודות
התמורות סוכמו והחוזה נחתם, כעת עובר הפוקוס אל הליכי התכנון והרישוי בוועדות בדרך להוצאת היתר הבנייה. "גם בשלבי התכנון אנו מקפידים שהדיירים יהיו מעורבים וחשופים לכל התפתחות", מדגישה עו"ד יוריסט. "כך למשל בתכנון הדירות, אנו מפגישים אותם עם האדריכל כדי שיוכלו להציף בפניו את הצרכים והרצונות שלהם. ברור לכולם שמרחב התמרון מוגבל, אבל גם בתוכו ניתן ללכת לקראת הדיירים ולחזק את אמונם בפרויקט".

עם קבלת ההיתר הנכסף, עניין הצפוי כאמור להתפרש על פני מספר שנים, בשעה טובה ניתן להתחיל בעבודות. "פינוי הדיירים מחייב רגישות ואמפתיה", מפרט עו"ד עפרוני. "לא פשוט לעזוב דירה, במיוחד אם מדובר בדיירים שהתגוררו בה לאורך עשרות שנים. בהקשר הזה חשוב לזכור שאוכלוסיות מסוימות כמו קשישים או בעלי מוגבלויות זכאיות לפתרונות ייעודיים על פי חוק. כדי שהמעבר לדירות השכורות יתבצע באופן חלק, ניתנות לבעלי הדירות בטחונות: ערבות חוק מכר לפי שווי הדירה החדשה, ערבות הנוגעת להיבטי המיסוי, ערבות לתשלום דמי שכירות, ערבות לרישום צו הבית המשותף בהתאם לשטחים שנוספו אליו, וערבות המתייחסת לכיסוי בגין תיקונים של ליקויי בנייה המתגלים בתקופת הבדק".

חזרה לדירות החדשות
"קבלת טופס 4 ושליחת פרוטוקול מסירה, מספקות את אקורד הסיום, כשהדיירים יכולים לשוב לבניין המחודש", מעדכן עו"ד עפרוני. "גם כאן כדי להקל על המעבר, אנו דואגים לאריזה והובלה הלוך חזור. גם עם מסירת המפתחות, אנחנו כנציגי הדיירים, תמיד נמצאים עם האצבע על הדופק ומשמשים עבורם כתובת לכל נושא. חשוב להבין: סינרגיה בין בעלי הדירות, החברה היזמית והרשות המקומית היא המפתח לפרויקט מוצלח שממנו מרוויחים כולם. המציאות בשטח מוכיחה כי עורכי הדין מטעם הדיירים הם פונקציה חיונית להבטחת תהליך אופטימלי".

"כאשר דיירים ניגשים למיזמי פינוי-בינוי עליהם תמיד להתבונן על התמונה הרחבה – השבחת הנכס מבלי שעליהם להכניס את היד לכיס", מסכמת עו"ד יוריסט. "העניין מקבל משנה תוקף כשמדובר בבניין ישן העלול להיות מוכרז בידי הרשות המקומית כמסוכן, כשהשיפוץ והתיקונים יושתו על הדיירים. בפינוי-בינוי, מעבר לבטיחות ושדרוג רף המגורים, גם איכות החיים עולה בזכות מעטפת הכוללת תשתיות חדשות, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים במרחק נגיעה מהבית. מי שייכנס לפרויקט כזה בראש פתוח ויראה לנגד עיניו את השורה התחתונה, יבין שמיזם פינוי-בינוי מגלם את האופציה הטובה והנכונה ביותר עבורו".