פרויקטים

מדברים מהשטח: איך ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים?

איזה כלים עומדים בפני בעלי דירות, ששכניהם מונעים מהם לקדם פרויקט תמ"א? מהו עירוב שימושים וכיצד ניתן לדעת מה יכלול מתחם פינוי-בינוי מעבר לדירות המגורים? עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית להתחדשות עירונית, עונה מדי חודש על השאלות שלכם

בשיתוף דן בר-אל ושות' | 13/1/2022 9:56

לירון ש. נתניה
לפני 5 שנים חתם איתנו קבלן על פרויקט פינוי-בינוי והבטיח 120 מ"ר במקום דירה קיימת של 50 מ"ר. לאחר זמן מה שונתה המדיניות בעייריה והתמורות הצטמקו ל-12 מ"ר, מחסן ומרפסת. הדיירים כמובן שלא מסכימים לכך, והקבלן לא מוכן לוותר בטענה שהוציא הרבה כסף. מה ניתן לעשות?
• • •
מדובר בנושא שאכן מטריד דיירים וקבלנים רבים, הכבולים למעשה בהסכם שלא ניתן לממש. את שאלת ביטול ההסכם – עוד בטרם נדבר על עניין הפחתת התמורות – יש לבחון בהתאם לתנאי החוזה. כפי שציינתי בפינות קודמות, בכל הסכם יש תנאים מתלים המחייבים את הקבלן לעמוד בלוחות זמנים להתקדמות בפרויקט – הן מבחינה תכנונית (הגשת תב"ע, הוצאת היתר בנייה) והן מבחינת קצב החתמת הדיירים. ככל שהקבלן אינו עומד בלוחות הזמנים, הרי שבכל הסכם צריך להיות מנגנון המאפשר את ביטולו בידי הדיירים. תיקון חוק פינוי ובינוי בשנה החולפת כחלק מחוק ההסדרים, מעניק לבעלי הדירות את האפשרות לבטל הסכם בכפוף לתנאים מסויימים.

לעניין הפחתת התמורות, נתחיל בעובדה הפשוטה שהתחייבויות יש לקיים. הואיל והקבלן התחייב בפניכם לתמורות גבוהות אשר אינן ניתנות כיום ליישום, עליו להגיע להידברות מחודשת מולכם ולחתום על תוספת להסכם המסדירה את ההבנות החדשות.

חשוב לדעת כי החל משנת 2019, יותר ויותר רשויות מקומיות, בעיקר במרכז הארץ אך לא רק, אימצו מדיניות של הגבלת התמורות לדיירים לתוספת שטח של 12 מ"ר בלבד, לצד מרפסת וחניה. גם העדכונים החדשים לתקן השמאי 21 הנדונים בימים אלו, תומכים ברף תמורות אחיד של 12 מ"ר במיזמי פינוי-בינוי. שינוי מדיניות העירייה אינו אומר שעליכם להסכים לתוספות של 12 מ"ר, אך הואיל ואתם חתומים עם הקבלן, מוצע לנהל מולו משא ומתן, ולהגיע להבנות חדשות לגבי היקף תמורות עדכני – גם על חשבון המטרים של הקבלן ובהתחשב בכלכליות הפרויקט.

בפני בעלי הדירות עומדת גם האופציה לפעול לביטול ההסכם עקב אי עמידה בהתחייבויות, אך חשוב להבין כי הקבלן יוכל מצידו לטעון כי הוציא כספים רבים והפחתת התמורות היא תוצאה של מדיניות עירונית חדשה שנכפתה עליו ואשר אינה בשליטתו – ולכן הוא עתיד לדרוש פיצוי על כל הוצאותיו. במצב עניינים שכזה, ובכדי להימנע מניהול הליכים משפטיים העלולים להביא לעיכובים ניכרים במימוש בפרויקט ואף לגניזתו – מוצע לנסות ולפתוח במשא ומתן ענייני, הואיל וגם קבלן אחר אשר יתקשר עמכם בהסכם חדש, יהיה אף הוא כבול למדיניות הרשות המקומית לעניין היקף התמורות.

עו"ד אורית רימון (צילום: ראובן קפוצ'ינסקי)

רוני ט. ירושלים
מהו רוב הדיירים הנדרש כדי לקדם תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) איזה כלים עומדים בפנינו, הדיירים, למנוע משכנים סרבנים לעכב את הפרויקט?
• • •
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית משנת 2005, שתכליתה למגן מבנים קיימים (הן באמצעות חיזוק ועיבוי והן באמצעות הריסה ובנייה מחדש) שנבנו לפני שנת 1980, ואשר אינם עומדים בתקן להגנה מפני רעידות אדמה.

הסכמת בעלי הדירות בבניין היא יסוד חשוב ומשמעותי בדרך להוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל. עד שנת 2012 נדרש רוב של 100% מהדיירים לביצוע מיזמים במסגרת זו, כאשר בשנה זו תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ומכוחו נקבע כי רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין אשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים כנגד אותם 20% דיירים (או פחות) שאינם מעוניינים לבצע את הפרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש.

במידה והשתכנע המפקח – לאחר הליך שכלל מתן זכות לכל בעל דירה להשמיע את טענותיו – כי הסירוב לביצוע הפרויקט נובע משיקולים שאינם עניינים, יש בידו הסמכות לחייב את הדיירים הסרבנים להסכים לביצוע הפרויקט ולמנות עורך דין או רואה חשבון לחתום בשמם על כל מסמכי הפרויקט וכן לתבוע הוצאות.

במסגרת תהליך קבלת ההחלטה על גורל הפרויקט, השיקולים שיביא בחשבון המפקח יתמקדו בין היתר בסוגיות הבאות: האם נשמר עקרון השוויון בין בעלי הדירות; האם בעלי הדירות יזכו דיור חלופי, וככל שמדובר באוכלוסייה של קשישים או נכים – האם נדרש דיור חלופי הולם למצבם. היבט חשוב נוסף במערכת השיקולים נוגע לסוגיה האם קיימות בטוחות ראויות והאם התמורה הנה תמורה הולמת העולה על שווי דירתם הנוכחית.

כיום המגמה אצל המפקח היא לעודד הוצאה לפועל של פרויקטים, תוך ניסיון למציאת פתרונות נקודתיים לכל מקרה נדון – ולא לאפשר את עצירתו ופגיעה בזכויות של מרבית הדיירים בבניין. בהקשר זה חשוב שוב להדגיש כי צריך את הסכמת 80% מבעלי הדירות כאשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם – מדובר בשני תנאים מצטברים, הנוגעים על פי רוב לדירות הגג, להן חלק גדול יותר ברכוש המשותף.

יש להזכיר כי תוקפה של תוכנית תמ"א 38 צפוי להסתיים בחודש אוקטובר הקרוב, כשהדיונים בהוצאת ההיתרים יתייחסו רק לבקשות שיוגשו עד מועד זה.

פרויקט תמ"א 38 (צילום פלאש 90/מאיר וקנין)

ערן ד. יהוד
מהו בדיוק עירוב שימושים? האם ניתן לדעת מהם השימושים הנוספים לצד מגורים, שיהיו במתחם עוד לפני שהפרויקט יוצא אל הדרך?

עירוב שימושים הוא מונח המתייחס לגישת תכנון עירונית שדוגלת בשילוב בין שימושי קרקע שונים כגון מגורים, מסחר, משרדים, שטחי ציבור ומוסדות חינוך בפרויקט אחד מקיף. לדוגמה, כחלק מתכנון פרויקט פינוי-בינוי הכולל מספר בניינים – ניתן לייצר תהמיל במסגרתו קומת הקרקע תכלול שטחי מסחר ותעסוקה עם חנויות ובתי קפה, מעל קומת המסחר ייבנו קומות בייעוד למשרדים, ומעליהם יוקמו דירות מגורים. עוד ישלב המתחם במתכונתו החדשה גם שטחי ציבור, גני ילדים, מתנ"ס וכיוצא בזה.

היתרון הגדול בגישת עירוב השימושים טמון בנוחות מירבית במרחב העירוני, באופן שבו ניתן ליהנות מכל העולמות (חינוך, תעסוקה, קניות, בילוי) במרחק נגיעה מהבית. עוד היבט חשוב בפרויקט בו כלל השימושים נמצאים באותו המתחם, הוא הפחתת הצורך בשימוש ברכב הפרטי, ומכאן, צמצום עומסי התנועה בכבישים.

במצב העניינים הקיים, רוב הרשויות המקומיות באזור המרכז בבואם לתכנן פרויקטיים של פינוי-בינוי, מבקשים לעודד ולקדם פרויקט המטמיע את מודל עירוב שימושים ומציע לצד דירות המגורים גם משרדים, מסחר, ריאות ירוקות ושטחי ציבור. סיבה מרכזית לכך היא שמיסי הארנונה מהמסחר והמשרדים עתידים להכניס כסף רב לקופת העירייה ולאזן את ההכנסות הנמוכות מתשלום הארנונה של דירות המגורים. עוד עניין משמעותי שראוי להזכיר, הוא שתוכניות מהסוג הנ"ל יספקו לרשוןת המקומית שטחי ציבור לצורך בניית גני ילדים, בתי ספר ומתנ"סים – דבר אשר יקל על המחסור החמור בשטחי הציבור הקיימים כיום ברוב ערי המרכז לאור הגידול בכמות יחידות הדיור הנבנות בתחומן.

לגבי השימושים הקונקרטיים במתחם, תשובה מלאה תתקבל רק לאחר שהיזם ו/או הרשות המקומית יגבשו תוכנית (תב"ע) לפרויקט. כחלק מהתכנון ידרש היזם להציע מספר חלופות ושימושים, כאשר בעלי הדירות יכולים לנסות ולהשפיע על התהליך – לרבות לגבי השימושים המותרים במסגרת קומות המסחר ו/או המשרדים – במסגרת דיוני התכנון בוועדה המקומית/המחוזית. לצורך כך על הדיירים להיות מעורבים בשלבי התכנון לצד היזם והרשות המקומית ולהציג טיעונים עניינים שיובאו במכלול השיקולים טרם אישור הפרויקט.

*עו"ד אורית רימון היא שותפה במשרד עורכי דין ונוטריון דן בר-אל ושות'

יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il

לפינות קודמות של מדברים מהשטח לחצו כאן