פרויקטים
ארז כהן על הרפורמה במיזמי פינוי-בינוי: "מהלך מתבקש, אך לא חף ממגרעות"
האם העדכון לתקן 21 שמקדמים השמאי הממשלתי הראשי והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יסייע בהסרת חסמים ובגידול בהיקף הפרויקטים בתחום? השמאי והמשפטן ארז כהן אופטימי, אך גם מצביע על מוקשים פוטנציאליים שעלולים להקשות על היישום
האם תחום ההתחדשות העירונית ניצב בפני מציאות חדשה? רפורמה מקיפה לעדכון תקן 21 – שעל פיו מחושבת הכדאיות הכלכלית ונקבעים המכפילים בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי – מבקשת להגביר את הוודאות בקרב השחקנים בתחום ולהזניק את כמות המיזמים בצנרת. מדובר בעדכון ראשון לתקן 21 שאושר בשנת 2012, המשקף עבודת מטה רב זרועית בהובלת השמאי הממשלתי הראשי, מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – והוא יוגש בשבועות הקרובים לאישור מועצת שמאי המקרקעין.
בכנס לשכת שמאי המקרקעין שנערך השבוע באילת, הציג השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני את החידושים ברפורמה - ועיקרם קביעת שיעור רווח יזמי מינימלי של 20% והגדרת רף תמורה של 12 מ"ר לבעלי הדירות הוותיקים.
"התקן החדש קובע מהן ההוצאות המוכרות של היזם בפרויקטים של פינוי-בינוי שמהן ייגזר הרווח שלו, ומציב עקרונות נורמטיביים לתמורה לבעלי דירות", אומר עיני. "עד כה התמורה הנהוגה עמדה על עד 25% תוספת בנייה, אך בתקן החדש ייקבע מינימום של 12 מ"ר ללא רף מקסימום. הכוונה היא שאם על פי הנורמה הקבועה בתקן יוותר רווח מינימלי נדרש ליזם, ניתן יהיה לומר שקיימת כדאיות כלכלית לתוכנית. לגבי הרווח המינימלי הנדרש ליזם, הרי שישנו כיום טווח של 25%-30%. אנו החלטנו לא לקבוע טווח אלא רף מינימלי של רווח המחושב ביחס להוצאות – 20%. כן ייקבעו עקרונות לטבלת רגישות, בה יוצגו הרווח ליזם והתמורות לדיירים לשם המשא ומתן בין הצדדים".
התקן החדש מתייחס גם למגוון עלויות הכרוכות במיזמי פינוי-בינוי, ומבהיר כי יש להביא אותן בחשבון בעת עריכת התחשיב לבחינת הכדאיות הכלכלית. מדובר בין היתר בקרן ייעודית עבור בעלי הדירות, למימון העלויות הקשורות בתחזוקת הבניין החדש עם חזרתם אליו בסיום העבודות. עוד עוסק התקן בעניין הרכיבים הציבוריים, וקובע כי ניתן יהיה לכלול התניות או מטלות אשר היזם נדרש לבצע לצורך מימוש הבנייה (ובהן מטלות ציבוריות) בתוך עלויות הפרויקט. נושא משמעותי נוסף נוגע להסדרת כללים מנחים לאופן חישוב היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי, אם כי אין בכך כדי להשפיע על גובה השומה שתיקבע על ידי הוועדה המקומית בעת מימוש הפרויקט.
"יצירת כלים חדשים והסרת חסמים להתחדשות עירונית הם בלב הגדלת היצע הדירות בערים", מציין שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין. "מאז כניסתי לתפקיד סימנתי את קידום ההתחדשות ומתן מענה לדיירים הוותיקים, האוכלוסייה הממתינה להיקלט בערים והעוסקים בתחום הבנייה, כיעד מרכזי. הבאנו תקציב של חצי מיליארד שקל וגם התחלנו בעבודה על תהליכי חקיקה ועדכונים חשובים. העדכון של תקן 21 הוא רק אחד מהכלים שאנו מפתחים ועתידים להציע לתחום".
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין צילום: יונתן סינדל/פלאש 90
פערים בעלויות
"מדובר בבשורה שעתידה להביא לגידול בהיקף הפרויקטים בפינוי-בינוי", מבהיר השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "כבר תקופה ארוכה מדברים על עדכון תקן 21, היות ומה שהיה נכון לראשית העשור הקודם, לא מתכתב עם המציאות הנוכחית ועם ההתפתחויות בתחום ההתחדשות העירונית. לאורך השנים האחרונות פרויקטים ראויים נתקעו בגלל סוגיות כלכליות הנוגעות לתקן 21, כך שהרפורמה היא בגדר הכרח".
"מדובר בבשורה שעתידה להביא לגידול בהיקף הפרויקטים בפינוי-בינוי", מבהיר השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "כבר תקופה ארוכה מדברים על עדכון תקן 21, היות ומה שהיה נכון לראשית העשור הקודם, לא מתכתב עם המציאות הנוכחית ועם ההתפתחויות בתחום ההתחדשות העירונית. לאורך השנים האחרונות פרויקטים ראויים נתקעו בגלל סוגיות כלכליות הנוגעות לתקן 21, כך שהרפורמה היא בגדר הכרח".
"קביעת רף רווח מינימלי של 20% ליזמים והורדת המגבלה על הרווח היזמי הוא מהלך מתבקש", ממשיך כהן. "כשמביאים בחשבון את המורכבויות הכרוכות בשלב התכנון והתיקונים הנדרשים תוך כדי תנועה, הגיוני לתת מקדם רווחיות גבוה כדי להתניע פרויקטים. אני לא בטוח שהיה צריך להיצמד דווקא ל-20%, אבל בוא נגיד שזה טוב יותר מהשיעור הקיים".
על אף הכוונות הטובות, אליבא דכהן יש ברפורמה גם כמה וכמה מגרעות. "בראש ובראשונה מדובר בנושא העלויות. במקום לדבר ברמה הכללית, השמאי הממשלתי הראשי נחוש לרדת ברזולוציות ולתת בתקן דוגמאות ספציפיות ומספרים קונקרטיים באשר להיבטי התחשיב", מסביר כהן. "מניסיוני, הצמדות לתבניות ברורות היא מתכון לבעיות, כי כל מיזם שונה ממשנהו ולא ניתן לשים את כל הפרויקטים בפינוי-בינוי תחת אותה מקשה. המשמעות של צעד כזה היא פערים בין העלויות בפועל לעלויות בתקן, ופרויקטים שמימושים עלול לעמוד בסימן שאלה".
פרויקט פינוי-בינוי צילום: Magma Images
רף בחזקת המלצה
נושא מרכזי נוסף בתקן, שעלול גרום למחלוקות, לטענת כהן, הוא זה המתמקד בתוספת שטח של 12 מ"ר במיזמי פינוי-בינוי. לדבריו, "הורדת הרף מתכתבת עם המדיניות של עיריות דוגמת תל אביב, חיפה ופתח תקוה, להגביל את שטחי התמורות בתחומן. תוספת של 12 מ"ר מתאימה לפרויקטים בתל אביב ובערים בלב אזורי הביקוש, אבל בעייתית לפרויקטים בפריפריה. במצב עניינים שכזה יהיה קשה לייצר כדאיות כלכלית ליזמים ולמשוך אותם לערי הספר המשוועות להתחדשות עירונית. מן הראוי לתת כאן מרחב תמרון, כשרף מינימלי של 12 מ"ר יהיה בחזקת המלצה".
נושא מרכזי נוסף בתקן, שעלול גרום למחלוקות, לטענת כהן, הוא זה המתמקד בתוספת שטח של 12 מ"ר במיזמי פינוי-בינוי. לדבריו, "הורדת הרף מתכתבת עם המדיניות של עיריות דוגמת תל אביב, חיפה ופתח תקוה, להגביל את שטחי התמורות בתחומן. תוספת של 12 מ"ר מתאימה לפרויקטים בתל אביב ובערים בלב אזורי הביקוש, אבל בעייתית לפרויקטים בפריפריה. במצב עניינים שכזה יהיה קשה לייצר כדאיות כלכלית ליזמים ולמשוך אותם לערי הספר המשוועות להתחדשות עירונית. מן הראוי לתת כאן מרחב תמרון, כשרף מינימלי של 12 מ"ר יהיה בחזקת המלצה".
מעבר לזה, תוהה כהן מה יעלה בגורלם של פרויקטים שהתנהלו בהתאם לתקן הישן, ובהם הובטחו לבעלי הדירות תמורות של 30-25 מ"ר. "אני סבור שנדרשות הוראות מעבר ברורות", הוא מדגיש. "כך שהרפורמה לא תחול רטרואקטיבית על המיזמים הללו".
באשר למרוויחים ולמפסידים מהתקן המועדכן, כהן מנתח כי "התקן הולך לקראת הרשויות המקומיות ומיישר קו עם הרצון שלהן להנמיך את הצפיפות. ליזמים הוא טוב בצורה חלקית. לצד ביטול המגבלות על הרווח היזמי, הורדת הרף ל-12 מ"ר עשויה למנוע תרחישים של בעלי דירות סחטנים הדורשים תמורות מפליגות, והיא תסייע לרתום את אוכלוסיית הדיירים לפרויקטים. אני מאמין שאישור הרפורמה לא ייתקל בקשיים, בתקווה להצעדת ההתחדשות העירונית צעד חשוב קדימה".
